[수수진] 수수수수퍼시세 #209. 서울시 동대문구

26.01.12

앞마당 시세 이야기

서울시 동대문구

동대문구 또한 가성비 좋았던 10억 미만 매물들이 보이지 않기 시작했고, 아쉬운 신축들도 10억대로 접어들어선 상태였습니다. 무엇보다 전농동 일대 매물들이 많이 감소한 모습이었고 간혹 사장님들이 기존 실거래 되어진 가격대에 큰 차이 없는 매물들을 브리핑 해주실 때도 있었습니다.(저도 사고 싶어요…)

지난 11월에 입주했던 이문아이파크자이도 59기준 15억, 84기준 16.65억의 최고점을 찍었고 15억이면 지난번에 봤던 서대문구 DMC 가재울뉴타운 신축 84, 홍제 신축 84와 비슷한 가격으로 보이고 16억 선이면 동작구에서는 사당롯데캐슬골든포레 59가격이면 이문아이파크자이 84를 살 수 있는 가격 정도로도 볼 수 있습니다.

먼저 답십리로 가면 정말 구축 매물도 많이 줄어든 모습이 보이기 시작하고 답십리 두산은 매물이 1개도 없네요. 동아는 84 매물이 1~2개 정도 밖에 보이질 않아요. 혹시 59 매물 없냐고 물어보니 사장님이 있으면 하나 본인도 사시겠다고… 하시더라구요🫢 이렇게도 20평대 매물이 귀해진 시점인 것 같습니다.

가성비 구축으로도 인기가 좋은 답십리 동아 84는 동작구의 본동 신동아 59와 늘 비슷한 흐름으로 가는 듯 하더니 역시나 위치의 힘이 느껴지듯 이번 장에서는 신동아가 먼저 떠나는 모습을 보여주기도 했네요.

전농도 마찬가지였습니다. 8~9억대 매물들이 어느덧 10억대로 탈바꿈되고 매물들이 없어지면서 기본 10억 이상의 매물들이 많이 포진된 모습을 보였습니다. 그나마 조금 싸다 싶으면 모두 다 저층 매물들만 남은 경우가 많았구요.

전농동의 선호 구축 전농나씨와 청솔우성, 어느덧 가격이 만나던 이 친구들도 호가 비교가 무색하게 매물이 저층 매물만 남은 모습이었어요. 처음 내 집 마련으로 전농우성을 지켜봤던 1인은 복도식에 방2개인데 7억이 된 호가에 드디어 복도식 단지들에게도 꿈틀대고 있는 움직임들을 보이고 있는 듯 보여집니다.

이문, 휘경 뉴타운으로 새단장중인 휘경으로 넘어가보면 어느덧 1호선 신이문역 역세권의 이문쌍용도 드디어 전고점을 터치하는 모습을 보였고 가성비 신축이었던 휘경해모로도 어느덧 59 호가를 11억을 형성하고 있네요.

25년 11월 입주한 이문파크자이는 1달 만에 전세가 446개에서 → 318개로 빠른 속도로 59 최저 전세가가 4억 후반이었는데 벌써 5억 중반까지도 올라온 모습을 보였습니다.

청량리역 북쪽으로 가보면, 한참동안 열심히 짓고 있던 청량리롯데캐슬하이루체가 올해 4월 입주를 시작하는데요. 분양권 p가 9억이 넘게 붙으면서 작년 11월 13억에 거래된 모습을 보입니다. 현재 59 기준 최저가 13.5억에 최저 전세 6억을 형성하고 있어요. 실제로 가면 약간 언덕에 주변이 비균질해서 아직까지는 이문, 휘경뉴타운 같은 느낌은 들지 않지만 이 또한 추우에 주변에 제기 6구역, 청량리 6구역까지 바뀌고 나면 조금은 바뀐 생활권을 기대해볼 수 있을 것 같습니다.

‘여기로 노선만 딱 하나 지나갔어도..!’라는 생각은 백번은 한 것 같은 동대문의 가성비 학군지로도 가족 수요가 좋은 장안동으로 가보면 장안힐스테이트 등 확실히 선호하는 단지들은 대부분 전고점을 회복했고 84 기준 가격대가 11~13억대를 형성하고 있어요.

워낙 아이들 키우기 좋은 상권들이 밀집되어있어 선호가 좋지만 주변 환경이나 교통은 아쉬운 장안동의 장안래미안2차는 성북구 래미안월곡과도 비슷한 흐름을 보여주는데, 동북선 이슈에도 먼저 래미안2차가 반등하는 모습을 보여주기도 합니다.

이처럼 각 급지마다 생활권에서는 매물들이 전반적으로 많이 소진되고 간간히 높은 호가들의 매물도 거래되면서 확실히 서울 4급지를 넘어 5급지에서도 위치가 좋고 선호되는 단지들 위주로 실거주 거래가 되면서 조금씩 상승하는 흐름을 보이기도 하는 것 같습니다. 절대적인 공급량에 아직까지 불투명한 규제와 거래속에 답답함이 들기도 하는데요. 그럼에도 계속해서 앞마당 시세를 관찰하며 규제, 비규제 지역들에서 주고 있는 기회를 놓치지 말아야할 것 같습니다.

오늘도 감사합니다😃

[전용 84기준]

청량리/전농

메인▶︎매매 14~17억대, 전세 6~7억대

선호▶︎매매 11~12억대, 전세 5~6억대

답십리/용두

메인▶︎매매 18억대, 전세 8억대

선호▶︎매매 11~13억대, 전세 6~8억대

가성비▶︎매매 10억대, 전세 5억대

이문/휘경/장안

메인▶︎매매 15~16억, 전세 7~8억대

선호▶︎매매 11~13억, 전세 6억대