"제대로 배운 임장보고서는 1억 이상의 가치가 있다"[실준 칠(7)전팔기 정신으로 이(2)뤄낼 74조 율유랄라]

안녕하세요~ 

쌍둥이와 행복한 인생 3장을 꿈꾸는 율유랄라 입니다.

실전 2강 권유디튜터님의 임장보고서와 단지임장 하는 법에 대한 강의를 수강하고 후기를 남겨봅니다.

첫째. 임장보고서(지역개요와 입지분석)

“지도로 지역을 미리 조사하고, 임장을 통해 확인하러 간다!”

임장보고서는 지역개요 → 입지분석 → 시세분석 → 단지분석 → 투자결론의 순서로 이루어진다.

지역개요는 지도와 특징 인구현황 등 분위기 임장 전 지역의 개괄적 정보를 알아보기 위함이다.

지도를 통한 물리적 위치와 동의 구분, 지역의 주요기능 파악을 통해 임장을 가기 전 동네의 분위기를 가늠할 수 있다.

그리고 인구 조사를  통해 주요 거주연령에 따른 지역의 특징을 미리 파악 한다

지역개요 조사가 끝나면 다음으로 입지 분석을 한다.

입지 분석은 임장할 지역의 수요를 결정하는 요건이다.

쉽게 말하면 땅의 가치가 얼마나 되는지? 과연 사람들이 관심을 가지는 요소들이 있는 지를 알아보기 위함이다.

서울 수도권과 지방은 입지 분석의 평가 기준의 차이가 있다.

서울 수도권은 직장, 교통이 가장 중요하고, 지방은 인구수, 직장, 학군, 환경을 중요시하는 특징이 있다.

수도권에서 교통이 중요한 이유는 직장이 위치한 지역이 서울, 특히 강남 중심으로 주요 일자리가 

많이 분포하고 있어서, 강남까지 빠르게 갈 수 있는 지역이 입지적 가치를 가진다. 

반면, 지방은 주요 업무지구까지 늦어도 30분 이내로 가능하므로 교통의 중요도가 수도권보다 떨어진다.

다음으로 중요한 학군은 안정적인 장기 거주 수요가 있어 하락기에도 전세 수요를 받쳐 

원금보전 적인 면에서도 중요한 가치를 가진다.

좋은 학교(중학교)와 풍부한 학원가, 그리고 주거환경이 결합 했을 때 학군지라고 할 수 있다. 

특히, 지방은 직장, 일자리 접근성(교통) 보다 중요한 것이 학군지로, 입지 가치의 큰 비중을 차지한다.

환경은 학군과 더불어 생활 편리성과 거주 만족도를 높여 학군과 함께 중요한 요소지만,

수도권 보다 지방에서 환경의 중요도가 더 크다.

입지 분석의 마지막은 공급이다.

적정 공급을 초과한 공급은 전세와 매매가 하락이라는 역전세 리스크가 있기 때문에

투자 전 향후 3년 간의 공급량을 확인 해야하고, 

지방은 수도권보다 공급의 영향을 더 받으므로 더욱 신경 써야한다.

현재 부동산은 좋은 것과 덜 좋은 것이 혼재되어 비슷한 가격대를 형성하고 있는 시기이므로

제대로된 입지 분석을 통한 앞마당과 임장보고서가 없다면 

같은 투자금으로 1억 이상의 손해가 될 수 있음을 명심하자.

둘째. 시세 분석

“시세를  잘 정리해야 같은 돈으로 더 좋은 것을 살 수 있다”

시세 분석의 이유는 개별 단지 매매, 전세 호가를 파악하기 위함이다.

시세 지도는 아파트의 입지, 위치, 가격을 지도에서 익혀 평가된 아파트를 찾을 수 있다.

지도에 시세를 올리다 보면 어느 순간 가격이 변동하는 것을 알 수 있다.

참고로 시세 분석은 꼭 지역의 랜드마크 아파트를 넣도록 하자.

랜드마크 아파트부터 시장은 반응하니까

셋쩨, 단지 임장

“아파트를 둘러보고 선호도를 파악한다”

지도상 보는 비교 단지의 입지가 더 좋아 보여도 실제로 단지 임자을 가면 다를 수 있다.

지도와 데이터로만 설명되지 않는 무언가가 있는 것이다.

그러니 현장을 직접 보고 판단해야 진짜 가치가 있는지 알 수 있다.

분위기 임장이 동별 선호도를 정하기 위함이라면, 단지 임장은 생활권별(동별) 아파트의 선호도를 

파악하여 내 투자금에 최고의 단지에 투자하기 위함이다.

단지임장 체크리스트를 중심으로 단지마다 외부, 내부 환경을 파악해 ‘선호도 우선순위’를 매긴다.

"성장은 고통을 동반한다.

내가 고통스럽다는 건 성장하고 있기 때문이다"

내일도 다시 달려보자!!