지금 신청 가능한 독서모임
[선착순] 26년 3월 돈버는 독서모임 - <돈의 방정식>
독서멘토, 독서리더
#머니트렌드 2026
#김도윤,정태익,김광석,김승주,김용섭 저 외 3명
#요약
정리하면 유동성 공급은 기본적으로 자본시장과 자산시장에 긍정적 영향을 미친다. 다만 무리하게 추진된다면 금융위기급 충격을 불러올 수 있다는 점에서 주의가 필요하다. 이것이 2025년과 2026년을 연결해 바라본 실물경제와 자본시장의 큰 흐름이다.
→ 너나위님이 강의에서도 말씀해 주셨는데 돈이 시장에 많이 풀렸기 때문에 부동산, 주식으로 가고 있다. 서울 상급지, 주식 시장이 계속 신고가를 갱신하는 것을 보면서 급하게 오르는 것 같다는 생각이 들었다.
2026년의 경제를 관통하는 큰 흐름은 바로 ‘유동성의 힘’이다. 이는 수도꼭지와 컵의 비유로 쉽게 설명할 수 있다. 먼저 수도꼭지를 틀어 물을 부으면 가장 먼저 채워지는 것은 첫 번째 컵, 실물경제다. 메말랐던 실물경제가 조금씩 순환이 되고 점차 넘쳐흐르게 되면 두 번째, 세 번째 컵까지 채워지게 되는데 통상적으로 두 번째와 세 번째 컵을 주식시장과 부동산 시장이라고 본다. 결국 유동성 공급은 실물경제를 일정 부분 회복시키는 동시에 금융, 자산시장으로도 흘러가 활기를 불어넣는다. 그런데 중요한 점은 새 정부의 정책이 이런 흐름의 방향을 바꾸려 하고 있다는 것이다. 정부는 부동산 시장 가운데 특히 서울을 향한 쏠림을 차단하는 것을 현재 정책 목표로 삼고 있다
→ 서울을 향한 쏠림을 차단하려고 규제를 했지만 다르게 흘러가고 있다. 거래량은 적어도 서울에서 신고가 나오고 있고 호가는 계속 해서 오르고 있는 상황이다.
전국 평균 아파트 매매가격을 살펴보면 2020년부터 2021년까지 유동성 완화 시기에 부동산 가격이 폭등한 것을 볼 수 있고, 2022년부터 2023년까지는 긴축에 들어서며 조정 국면을 맞이했음을 알 수 있다. 그 후 2024년 중반부터는 ‘피벗의 시대’에 부합하는 보합장을 보여준다. 그러나 여기서부터 주목할 점은 2025년으로 들어서면서 서울과 지방의 부동산 시장이 정반대의 흐름을 보여주었다는 사실이다.
→ 서울 지방이 다시 디커플링이 되었다. 투자자에게는 더 좋지 않을까 생각했다. 지역, 단지에 따라 언제나 투자할 수 있는 환경이 만들어진 것 같다.
2025년이 다양한 경제적 불균형들이 현실적 균형점으로 ‘수렴’해 가는 과정이었다면 2026년은 그 수렴된 균형점에서 새로운 방향으로 ‘분기’하는 해가 될 것이다. 변화의 교차점으로 주목되는 세 가지는 바로 공급 절벽과 전세 소멸 그리고 새 정부의 정책 대전환이다. 즉 2026년 한국 부동산 시장에는 세 가지 결정적 변화의 파도가 동시에 몰아칠 것으로 전망된다.
→ 공급 절벽은 예상된 부분이고 규제로 인해 나올 수 있는 전세도 나오지 못하고 있다. 전세 매물은 계속해서 줄어들고 있고 가격도 조금씩 오르고 있다. 지금은 전세 급등까지는 아니고 매매 위주로 되고 있지만 갱신이 끝나면서 전세가 많이 오르는 매물들이 나올 수 있다.
반면 지방의 부동산 시장은 2026년에도 구조적 어려움이 지속될 것으로 보인다. 지방 5대 광역시는 지속적인 하락세를 보이고 있으며, 특히 대구는 이재명 정부의 대출 규제 이후 가장 큰 타격을 입은 것으로 나타났다. 지방의 경우 미분양 물량 적체와 인구 감소라는 구조적 문제가 지속되면서 금리 인하의 긍정적 효과보다는 수급 불균형의 부정적 효과가 더 크게 작용할 것으로 보인다.
→ kb지수로 봐도 서울과 지방은 분위기가 완전 다른 것을 알 수 있다. 지방은 지금 투자하기 너무 좋은 시장이다. 인구 감소라는 구조적 문제는 지금 투자에서 크게 의미는 없다고 생각한다.
2026년에는 전세가 사실상 소멸로 접어들고 월세 중심의 임대차 시장으로 재편될 것으로 전망된다. 전세 수요는 매년 일정하게 유지되거나 증가하는 반면, 공급은 급격히 줄어들면서 전세가의 급등이 불가피한 상황이기 때문이다.
→ 전세 매물이 없고 월세 수요가 늘어난다고 하지만 월세 비용이 너무 높아지게 되면 다시 전세를 찾는 수요도 자연스럽게 늘어나지 않을까 생각한다. 근데 공급이 줄어들기 때문에 수요가 더 많아 가격은 오를 수 밖에 없다.
향후 2~3년 간 부동산 시장은 전면적 완화도, 전면적 통제도 아닌 상태일 것이다. 새 정부는 세제와 규제는 완화하되 금융은 조이고, 시장 자율성은 허용하되 레버리지 투기는 억제하는 이중적 전략을 택하고 있다. 2026년 공급절벽이 현실화되는 시점부터는 정비사업 중심의 공급 확대 기조가 가격 반등 압력을 만들 것이며, 이에 대응해 대출 및 거래 규제가 다시 가동되는 ‘진자 복원’이 반복될 것이다.
→ 공급 발표를 했지만 단기간에 만들어 질 수 있는 것들은 수요에 비해 적다. 지금 분위기로는 가격 반등 압력을 만들기는 쉽지 않아 보인다.
2026년 정부가 추진하려는 주택 공급 확대 정책은 서울과 수도권의 구조적인 공급 부족을 해소할 수 있는 가장 직접적인 수단으로 평가된다. 그러나 재원 및 분담금 갈등, 교통 및 인프라 지연, 토지보상과 PF 자금 조달의 경색이라는 현실적인 장애물로 인해 2026년에도 공급 절벽 위험은 여전히 높다. 3기 신도시는 여전히 착공률이 낮고 교통망이 불투명하다. 정부의 의지와 달리 현금 유동성과 PF 리스크가 실행을 가로막고 있어 실질 공급은 2027년 이후가 될 가능성이 높다. 이는 지금 당장의 투자 타이밍이 아니라는 신호로 읽어야 한다.
→ 3기 신도시도 예정되어 있지만 유물이 나오는 곳도 있고 주변에 지하철이 예상 보다 몇년 늦어지면서 쉽지 않은 상황이다.
실수요자는 ‘똘똘한 한 채’에만 집착할 것이 아니라 교통망이 먼저 움직이는 지역을 선점하고, 입주까지의 시차와 기회비용을 비용화하는 전략이 필요하다. 한편 투자자에게는 ‘싸게 사서 오래 기다리는’ 전략보다 수급 격차가 벌어질 타이밍에만 참여하는 유연한 전략이 유효하다.
→ 타이밍을 잡는 것은 불가능하다. 투자 기준에 맞으면 사서 가치에 맞게 가격이 오를때까지 기다리는 것
장기 보유 관점에서는 첫째, 환금성을 고려한 단지 선택이 중요하다. 다시 말해 미래에도 수요가 유지될 만한 입지와 상품성을 갖춘 신축이 우선 고려 대상이며, ‘30대 자녀가 사고 싶어 하는 집’을 고른다는 기준이 실수를 줄이는 전략이 될 수 있다.
→ 환금성이 정말 중요한 것 같다. 전세를 놓거나 매도를 하기 위해서는 받아주는 사람이 있어야 한다. 가격을 조금 더 주고라도 사람들이 선호하는 것을 해야 한다.
변화의 시대에 꼭 드리고 싶은 말씀이 있습니다. 투자의 중심을 ‘나’에게서 찾으라는 것입니다. 책 속에 많은 트렌드가 있지만, 그 모든 것을 따라갈 필요는 없습니다. 오히려 나의 일, 생활 그리고 내가 가진 강점과 약점을 먼저 돌아보는 것이 현명한 투자의 시작입니다. 투자의 세계에서 가장 경계해야 할 것은 ‘남들이 하니까’라는 막연한 조급함과 불안감이니까요.
→ 이 책에서는 다양한 투자 자산이 나온다. 하나를 제대로 파고드는 것이 중요하고 나에게 잘 맞는 투자 자산이 어떤 것인지 파악해보는 것이 중요하다. 아는 분야에만 투자를 이어나가야 망하지 않는다. 책에서 나온대로 수익 보다는 리스크를 먼저 보는 투자자가 되어야 한다. 망하지 않는 것이 중요하다.
#적용할 점
전세 가격이 급하게 올라가도 욕심내서 받지 않기
