[자이코] 기대 이상으로 즐거웠던 튜터링 데이 후기

항상 기대되고, 또 매번 기대 이상으로 즐거운 튜터링 데이! 이번에도 정말 많은 것을 배우고 왔어요!!! >< 긍정튜터님과 함께하는 자리는 늘 활기가 넘치고 유익하네요. 긍정튜터님은 날카로운 분석력을 가지신 데다 한없이 따뜻하신 분이에요 . 그 분석력을 저도 슬쩍 따라하고 싶은 마음이 굴뚝같답니다!

임보 발표

이번 튜터링데이에서는 임장 보고 발표(임보 발표) 시간이 있었는데, 발표자는 총 네 명이었어요. 첫 번째 발표자는 함께 공부하는 동료 분이었고, 이어서 해적왕님, 바베큐캠프님, 그리고 마지막으로 제가 발표를 맡았습니다. 각자 준비한 내용을 공유하면서 튜터님께 피드백도 받고 서로 많이 배울 수 있었어요.

첫 번째 발표자 산다 조장님은 입지 분석 자료를 꼼꼼하게 준비해 오셨습니다. 튜터님께서는 그 자료를 보며 입지 분석에서 꼭 포함해야 할 내용들을 하나하나 짚어 주셨어요. 덕분에 해당 발표에는 필수적인 장표들이 모두 들어있었는데요, 튜터님 피드백으로 분석의 균형에 대해 생각해보게 되었습니다. 너무 방대한 입지 분석 자료는 오히려 핵심을 흐릴 수 있으니, 필요한 내용은 유지하되 슬라이드 수를 적절히 줄이고 시세 분석에 좀 더 집중해 보는 게 어떻겠냐는 조언이 있었어요. 저도 듣고 보니, 한 주제에 욕심이 생기면 분량이 계속 늘어나기 마련인데, 각 파트마다 시간을 정해 놓고 딱 그 시간만큼만 준비하는 방법이 인상적이었습니다. 제한 시간을 두면 정말 중요한 내용에 집중하게 되겠죠? 그 조언 덕분에 저 역시 발표 준비 시 핵심 위주로 간결하게 만드는 연습을 해야겠다고 느꼈습니다.

해적왕님의 발표는 자료 준비 단계에서 부동산 규제들을 깔끔하게 정리하려고 계획하셨다고 들었는데, 이번에는 시간이 부족해서인지 모든 규제를 다 다루시진 못했어요. 그래도 6.27 부동산대책 등 중요한 규제는 발표 자료에 포함되어 있었답니다. 이를 보면서 저도 "아, 나도 놓친 다른 규제들이 있었지!" 하고 깨달았어요. 발표를 듣는 내내 해적왕님처럼 필요한 부분만 콕 짚어 깔끔하게 정리하는 능력이 부러웠습니다. 저도 얼른 제 임장보고서에 빠진 규제 내용들을 추가 정리해야겠어요. 다음 기회엔 모든 주요 부동산 규제를 한눈에 볼 수 있게 준비해서, 해적왕님처럼 핵심만 담는 깔끔한 분석에 도전해 보려고 다짐했습니다! 화이팅!

바베큐캠프님의 발표에서는 선배의 노련함이 느껴졌어요. 역시 월학 선배님답게 시세 분석을 주무기로 임장을 해석해 주셨습니다. 특히 인상적이었던 건 "앞마당 시세" 비교를 통해 투자 지역의 가치를 평가하는 방법이었어요. 바베큐캠프님은 임장 지역 주변의 대표 단지 시세를 일종의 랜드마크 기준 시세로 제시하고, 조사한 지역의 아파트 단지들과 일일이 비교해 보는 작업을 하셨는데요, 이렇게 하니까 어느 지역이 상대적으로 더 매력적인지 한눈에 드러나더군요. 그걸 보면서 저도 "아, 나도 이런 식으로 내 앞마당과 다른 지역 시세를 비교해봐야겠다!" 하고 크게 느꼈습니다. 우선 내 앞마당이라 부를 수 있는 주변 핵심 지역들의 시세를 기준점으로 삼아보고, 제 임장지의 단지들과 나란히 비교하는 연습부터 시작해보려 합니다. 바베큐캠프님처럼 노련하게 데이터를 다루려면 저도 경험을 많이 쌓아야겠지만, 언젠가 월학 모임을 거치면서 저도 그런 경지에 도달할 수 있기를 꿈꾸게 되었어요!

제 발표: 저는 데이터 분석과 그래프를 활용한 조금 색다른 방식의 임장 분석을 시도해 보았습니다. 평소 지역별 시장 흐름을 넓게 보는 것을 좋아해서, 개별 단지뿐 아니라 시장 전체의 흐름을 파악해보는 내용도 담았는데요. 새로운 그래프와 분석 방법이라 혹시 어렵지 않을까 걱정했지만, 다행히 신선하다는 반응을 얻었어요. 한 동료 분께서는 "정말 처음 보는 분석과 그래프였다"고 해주셔서 뿌듯하기도 했습니다. 동시에 너무 기술적인 접근은 따라하기 어렵지 않을까 하는 생각도 들더군요. 앞으로도 이런 분석을 이어가되, 다른 분들이 쉽게 참고할 수 있도록 풀이하고 설명하는 방식을 더 고민해봐야겠다고 느꼈습니다. 저도 시장을 큰 그림에서 보는 시야는 유지하면서, 제가 얻은 인사이트를 다른 분들도 공감하고 활용할 수 있게 전달하는 방법을 꾸준히 연습해야겠어요! 이번 기회에 제 강점과 보완점을 모두 돌아볼 수 있어서 정말 값진 시간이었습니다.

튜터님 강의

발표 후 이어진 튜터님 강의 시간에서는, 긍정튜터님이 우리가 잘못된 길로 빠지지 않을까 세심하게 점검해 주셨습니다. 혹시 우리가 '갭층이'(갭 투자만 쫓는 유형의 투자자)가 되어버리지 않을까 걱정되셨는지, 이를 방지하기 위한 촘촘한 강의 내용을 준비해 주셨더라고요. 와, 역시 명강의였습니다! 배운 것을 하나하나 다 따라해보고 싶을 만큼 유용한 팁과 전략이 가득했어요. 물론 내용을 들으며 "이걸 내가 다 해낼 수 있을까?" 하는 막막함이 살짝 밀려왔지만, 해보지 않으면 아무 것도 얻을 수 없겠죠? 일단 부딪쳐서 해보기로 마음먹었습니다. 강의에서 배운 대로 시도해 보고, 튜터님과 함께할 수 있는 기간이 끝나기 전에 반드시 질문도 드려볼 생각이에요!

튜터님께서는 분석을 시작하기 전에 큰 그림을 그려라고 강조하셨습니다. 매물을 찾아보기 전에 제가 보는 임장 지역의 생활권 위상부터 정리하고 시작하라는 건데요, 한마디로 해당 지역이 도시 전체에서 어느 정도 위치와 급을 차지하는지 파악하라는 말씀이었어요. 저는 그동안 지방 도시를 볼 때 세부 정보에 몰두하느라 그 도시 안에서 그 지역이 갖는 위상까지는 잘 고려하지 못했던 것 같습니다. 앞으로는 지도가 보여주는 큰 틀에서 임장지의 입지적 급을 먼저 판단해보려고 합니다. 예를 들어 위성지도를 줌아웃해서 보면, 그 지역 주변에 아직 개발 안 된 빈 땅은 얼마나 있고, 인근 주요 지역들과 어떻게 연결되어 있는지가 보이겠죠. 그런 광범위한 시야로 지역의 위치를 이해한 다음, 디테일을 들여다보면 좋겠다는 깨달음을 얻었어요. 설령 처음에는 제 평가가 조금 틀릴지라도, 일단 제 생각으로 생활권 순위를 매겨보고 시작해 보려 합니다.

그리고 투자의 기본 프로세스도 다시 한번 상기시켜 주셨습니다. 튜터님이 알려주신 체크리스트는: 첫째 저평가 여부를 본다, 둘째 필요한 투자금을 확인한다, 셋째 리스크 요인을 검토한다. 사실 이전부터 배우던 내용임에도 불구하고, 막상 분석을 하다 보면 이 순서를 종종 잊고 있었던 것 같아요. 이번 강의를 통해 다시 한 번 머릿속에 각인되었고, 앞으로는 새로운 지역을 볼 때마다 이 3단계 점검을 빠뜨리지 말아야겠다고 다짐했습니다.

세부적인 팁도 정말 많았는데요, 그 중 몇 가지만 적어보면 이렇습니다. 교육 환경 분석의 경우 학교와 학원가 정보를 여기저기 흩어놓기보다는 한 장에 요약해서 보여주는 게 이해하기 쉽다고 하셨어요. 저도 다음엔 한 슬라이드에 해당 지역의 초등학교 수, 학원가 위치, 학군 수준 등을 한눈에 볼 수 있게 정리해봐야겠습니다. 직주근접에 대한 팁도 유용했어요. 단순히 직장 수를 세기보다, 그 지역 주민들이 얼마나 지역 내에서 일하는지 비율을 보라는 것입니다. 예를 들어 통근자 비율이 50% 이상이라면 어느 정도 직주근접이 된 거지만, 30%선에 그친다면 주거 지역에 비해 일자리 비중이 적어서 베드타운 성향이 짙다고 볼 수 있겠죠. 이런 관점으로 보니 제가 분석하던 지역이 갖는 성격도 조금 다르게 다가왔습니다. 교통 부분에서는 "부산, 대전, 대구처럼 지하철이 있는 도시는 노선도도 한 번쯤 훑어봐라"는 말씀도 기억에 남아요. 머릿속에 노선도가 그려지면 교통 접근성을 설명하기 훨씬 수월할 것 같아서, 저도 해당 지역 지하철 노선도를 자료에 추가해볼 생각입니다.

환경 및 상권 파악에 대해서도 새로운 시각을 배웠습니다. 단순히 "근처에 스타벅스가 있다, 대형마트가 가깝다" 이렇게 나열하는 것이 아니라, 그 도시 전체에서 가장 큰 상권은 어디인지, 내가 보는 지역 주변으로 주요 상권이나 환경 요소가 어떻게 형성되어 있는지를 보라는 것이죠. 예를 들어 부산은 곳곳에 산지가 많아 지역 간 이동이 불편하고 상권이 여러 곳에 분산되어 있는데, 이런 도시에서는 "어느 구에 백화점이 있고, 어디에 번화가가 형성되는지" 큰 틀에서 이해해야 미시적인 입지 파악이 가능하다고 하셨어요. 또한 공급 물량을 볼 때도 시야를 넓히는 것이 중요했습니다. 흔히 전세가가 하락할 위험만 생각하는데, 튜터님께서는 전세가가 아예 안 빠지는 리스크를 더 걱정하셨어요. 많이 낡고 선호도가 떨어지는 구축 아파트는 신규 공급이 많아지면 세입자를 못 구하는 상황이 생길 수 있다는 지적이 인상 깊었습니다. 그래서 새 아파트 입주 물량을 지역별로 파악하고, 앞으로 2년 정도를 내다보면서 내 임장지 인근에 입주 폭탄은 없는지 체크해야겠더라고요. 마침 제가 보고 있는 지역도 향후 공급 일정을 한 번 챙겨봐야겠다 싶었습니다. 튜터님 말씀으로는 지방의 경우 3년치 누적 입주 물량이 일정 수준을 넘어서면 전세 가격이 떨어지는 경향이 있다고 하니, 그런 부분도 잊지 말아야겠습니다.

무엇보다도 마음에 새긴 것은, 시세를 볼 때 반드시 가치와 함께 보라는 가르침이었어요. 단지 가격 숫자만 나열해서는 의미가 없고, 내가 매긴 생활권과 단지의 가치 순위에 가격을 대비해보는 작업이 꼭 필요하다는 겁니다. 그래서 앞마당 비교도 하는 것이고, 월별로 주요 지역 시세를 계속 트래킹해보는 것이죠. 그렇게 하면 "이 지역은 이만큼 가치 있는데 지금 가격은 저 정도이다"라는 큰 그림이 그려져서, 어떤 곳이 진짜 저평가인지 감이 잡힐 거예요. 이 부분에서 튜터님이 강조하신 건 절대 가격에 끌려 다니지 말라는 점이었어요. 가격이 싸다고 무턱대고 뛰어들기보다는, 좋은 지역과 단지를 먼저 가려낸 뒤 그중에서 투자 메리트를 따져야 한다는 것이죠. 처음부터 가격에만 집착하면 이른바 갭쟁이(갭만 좇는 투자자)가 되기 쉽다는 경고를 해주신 셈입니다. 앞으로 저도 분석을 시작할 때 "이 지역이 왜 좋은가? 부터 자문하고, 확신이 설 때 가격을 검토하는 순서를 지켜야겠다고 다짐했습니다.

정말 알찬 강의 내용 덕분에 머릿속이 바쁘게 돌아갔어요. 배운 게 많아서 하나하나 실천해보려면 갈 길이 멀지만, 그만큼 제가 성장할 여지도 크다는 뜻이겠죠! 

긍정튜터님께 진심으로 감사드립니다. 그리고 함께 발표하고 의견 나눠준 스터디 동료분들께도 고마워요. 배울 점을 서로 발견하고 응원해주는 이런 화기애애한 분위기 덕분에 더욱 즐겁게 성장하는 것 같습니다. 이번 튜터링데이도 정말 뜻깊었고, 앞으로 남은 기간 동안 배운 것을 하나씩 실행에 옮기면서 더 많이 배우고 싶어요. 모두 감사드리고, 다음 최종 모임도 벌써부터 기다려집니다!