[지투기 3억2상 시세차익 볼 14조 랑랑티] 2강 강의후기: 확신을 쌓는 시간을 가지자.

재이리 튜터님의 강의를 들으면서 얼마나 많은 시간을 할애하여 강의를 준비하셨는지 온몸으로 느껴질만큼 중소도시 지방 투자를 할 때 어떤 기준을 가지고 봐야하는지, 임장을 할 때는 어떻게 해야하는지 등에 대해서 너무나 자세하게 알려주셨습니다. 강의를 들으면서 이렇게 모든 것을 녹여내려고 노력해주신 튜터님께 감사한 마음이 들었습니다. 
(재이리튜터님, 강의후기를 빌려 좋은 강의를 해주셔서 감사합니다:)<♥)

강의를 듣다보면 지금 여기 있을게 아니라 ‘천안이랑 청주 달려가야할 것 같은데?!’라고 생각이 많이 들었고, 다음 지방 앞마당은 천안으로 만들어야겠다는 목표가 생겼습니다. 가치 있는 것을 보고 리스크를 대응하기 위한 방법에 대해 공부를 많이 해야겠다고 느꼈고, 지방에서 조용한 시장에 대한 두려움을 이겨내고 투자를 성공적으로 해내서 다른 사람들이 이 지역에 관심을 가질 때 매도할 수 있도록 해야겠다고 생각했습니다.

요즘 지방에서 있으면서 ‘내가 왜 이러고 있나, 이렇게 했는데 투자는 하려나’라는 생각이 계속해서 감쌀 때가 많으며 힘들 때가 있는데, 모두가 그런 생각을 가지고 있구나를 튜터님의 말씀을 들으며 느꼈고, 이 길을 헤쳐나가면 분명히 더 좋은 곳이 기다리고 있을 거라고 생각하며 최선을 다해야겠습니다.

1. 입지분석에서 생각해볼 것

  - 지방에서 특목고 진학율 3%이상이면 학군으로 의미가 있음.

  - 학원가에도 차이가 있기에 학원가의 질, 주변 환경까지 고려하여 파악.

  - 입시 학원, 예체능 학원과 같이 학군지로서 의미있는 학원들이 있는지 살펴봐야함.

  - 공급을 볼 때에는 어떤 지역에 공급이 있는지, 사람들이 이사할만한 곳인지를 봐야함.

  - 미분양의 경우 사람들이 좋아하는 곳까지 미분양인지를 확인.

  - 주변에 어떤 공장인지에 따라 선호도가 다를 수 있음.

  - 중심지와 먼 경우에는 학원가, 술집, 밥집이 다 모여있을 수 있음.(모든 것을 한 곳에서 해결하기 위해)

  - 지방은 신축, 택지, 커뮤니티, 규모가 중요. (다 갖춰진곳이 1등 생활권)

2. 시세분석에서 생각해볼 것

  - 지방에서 5억 정도면 중간 이상의 선호도를 가지는 단지

  - 전세가가 받쳐주는 곳이 사람들이 선호하는 곳이고 하락장에서 방어가 됨. (전세가는 비슷한 연식의 단지보다 더 비싼데 매매가 차이가 별로 안난다면? 싸다고 볼 수 있음)

  - 지방에서는 투자금에 들어오는 단지 먼저 매물임장을 하는 것이 좋은 방법.

  - 생활권이 너무 떨어지는 단지는 신축이라도 보수적으로 봐야함. (투자 제외)

  - 전고점을 볼 때 비규제지역이여서 높게 찍힌 것은 아닌지 확인.(전세가 확인 중요)

3. 투자 전략

  - 구축은 이 지역이 공급이 부족한 상황인지, 돈을 더 주고 전세 올려주면서 살고 싶은 단지인지 봐야함.

  - 단지별 선호도를 면밀히 살펴봐야함.

  - ( )억대 단지 중 더 좋은 생활권, 연식, 사람들이 좋아하는 단지가 어디인지? 확인해보기

  - 구별 랜드마크 트래킹: 전고점에 비해 하락율이 어느 정도인지 보고 가격이 싼 곳에서 기회 잡기

  - 생활권별 랜드마크 트래킹: 생활권 우선순위에서 하락율이 높은 곳을 중심으로 뒷단의 단지들 살펴보기

  - 전세 트래킹: 저평가 단지를 추린 후 실거래 알람해놓고 최저가 매물들이 거래되면서 올라가는 단지 파악

4. 지방 임장 잘하는 법

  - 분임 전 나무위키, 지적편집도, 세대당인구수 파악하고 생활권별 분위기 예상하기

  - 분임 루트에 랜드마크 단지들 포함하기

  - 사잇길도 지나가게 분임루트 짜서 생활권에 대한 인식 파악하기

  - 단임 모든 단지를 다 보려고 하기보다 생활권별 주요 단지들 위주 임장(앞마당 2~5개)

  - 부산: 브,역,대,신,평,초 단지분석할 때 같이 생각해보기

  - 지방에서는 압도적인 상품성을 좋아함 (신축 브랜드 대단지, 조경, 고급화 커뮤니티, 특화설계)

  - 비선호/기피(유흥, 점집 등), 생활권 단절, 구축 택지는 투자 우선 단지에서 제외하지만 압도적인 상품성이 있다면 투자 고려

  - 단지임장할 때 생활권 우선 순위에 너무 매몰되지 않기, 개별 단지 선호도 파악이 중요