✅아파트명
광교중흥S클래스
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
수원시 종사자수: 481,383 / 사업체수: 110,987 / S등급
수원시 영통구 종사자수: 168,344 / 사업체수: 30,260 / B등급
2. 교통
강남 48분 / 여의도 1시간 6분 / 시청 1시간 4분 / A등급
3.학군
수원다산중 92%, 연무중 93%, 이의중83% / A등급
4. 환경
롯데마트 도보 18분 / 거리 1.26KM
아주대학교병원 도보 29분 / 거리 1.96KM
갤러리아 백화점 도보 4분 / 거리 322M
롯데몰 도보 7분 / 거리 518M
광교호수공원 도보 3분 / 100M
A등급
5. 공급
영통자이센트럴파크 2027.03. / 580세대
S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 광교중흥S클래스 한 개의 아파트로는 저평가 여부를 알 수 없음. 다만 전고점을 아직 회복하지 못해서 전고점까지 회복할 수 있는 가능성이 있음.
2) 환금성 : 300세대 이상 아파트, 저층, 탑층 아님으로 환금성 있음.
3) 수익률 : 투자금 6.85억, 100%수익률을 위해서는 10년 동안 6.85억 만큼 올라줘야 함.(15.3억+6.85억=22.15억) 현재 가격이 전고점 대비 1.6억 정도 낮게 구매할 수 있으므로 비싸게 사는 것은 아님.
4) 원금보존 : 입지독점성 있음. 전세가율 55%으로 전세가율 기준(수도권 60%) 충족하지 못함.
5) 리스크 대비: 영통구와 주변 도시인 화성, 용인의 공급 물량이 적기 때문에 리스크 적음.
나의 투자 결론(매수 여부):
매수 확정지을 수 없음. 비교군의 아파트가 없기 때문에 저평가 되어있는지 확실하지 않음. 6.85억의 투자금이 들어가는 것을 생각한다면 입지가 더 좋은 서울쪽의 투자를 생각해볼 수 있을 것 같음.
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 앞마당의 중요성을 깨달을 수 있었다. 광교중흥S클래스 아파트 자체만으로 보았을 때는 강남까지 1시간 이내 출퇴근 가능하고 백화점, 대형마트, 대학병원 등이 있어 주변 환경이 매우 좋았다. 학군도 학업성취도가 높은 편이고 임장을 나갔을 때 학원가도 잘 조성되어 있어서 아이를 키우기에 적당한 지역이였다. 중흥S클래스 아파트 근처 사는 사람들을 볼 때도 젊은 부부와 아이, 유모차를 끌고 다니는 사람들도 많이 보여 사람들의 수요가 탄탄한 것을 알 수 있었다. 그리고 영통구 내에 3년 이내 입주 물량이 거의 없고, 전출입이 많은 주변 화성, 용인에도 공급이 많지 않아 리스크가 적다는 것을 알 수 있었다.
하지만 이 투자금을 가지고 저평가된 아파트를 싸게 산 것인지에 대한 확신이 없어 앞마당에서 비교 평가가 가능한 아파트들이 많이 있어야겠구나라고 생각했다.
앞으로 비교 평가가 가능한 앞마당을 적어도 5개를 만들어서 그 지역에서 TOP3를 선정하고 그 외에도 같은 금액대의 아파트들을 비교하며 저평가된 아파트를 찾을 수 있는 안목을 길러야겠다.
