⭐온즐 필사 #143⭐ [주우이] 처음 투자는 경험이겠죠?^^

안녕하세요~ 주우이입니다!!

드디어 1호기 투자후기를 올릴 수 있는 날이 왔습니다~ 감격의 눈물이..ㅠ

제 인생 첫 매매 거래였던만큼 우여곡절도 많았고 실수한 점도 많고 잘못한 부분도 많았기에

복기를 통해 다음에는 같은 실수를 반복하지 않으려합니다.

그리고 저의 이 글이 아직 경험이 없는 분들께 조그만 도움이라도 될까 하는 마음으로 작성하였습니다^^

10월에는 동탄1신도시, 11월에는 영통구, 12월에는 수지구에 대한 임장보고서를 작성하면서 실제로 투자를 한번 해보자는 마음에 임장도 자주 다니고 네이버 부동산을 이용해서 제가 아는 지역들에 대해서 매물 체크도 꾸준히 하였습니다.

A. 부동산에서 투자자임을 말하다.

처음에는 부동산에 들어가서 투자자라고 말하는 것이 조금 부담스러웠습니다.

그래서 스승님께서 알려주신 2년뒤에 입주할 사람처럼 매물을 보는 방법을 사용하였습니다.

실제로 제가 들어가서 살 수도 있는 곳이었으므로 부담을 덜 되었으나..

실거주라고 말하게 되면 로얄동 로얄층 깨끗하게 수리되어 있는 그런 좋은 매물들만 보여주었습니다

그리고 제가 기준으로 정한 몇가지 기준을 말하기도 어려웠으며

부동산 사장님 실장님들에게 이끌려가는 저를 발견하게 되었습니다^^;;

‘아 이래서 투자자라고 말하고 내가 구입할 물건의 기준을 분명히 말해야겠구나..’

이제는 부동산에 가면 그냥 투자 생각으로 집 알아보고 있다고 말하지만 얼마 전까지는 그게 어려웠습니다^^;;

B. 비교평가를 해보다.

그러다 수지구에 있는 한 아파트가 급매로 나왔고 제 눈에 들어왔습니다.

이때의 제 투자기준은 배운대로 하는 것이었습니다.

제 눈에 들어온 아파트는 전세가율 85% 이상, 역세권 (직선거리 800m or 도보 10분), 500세대 이상, 주변환경 양호, 초등학교를 걸어서 이용할 수 있는지, 1~3층 제외.. 등

거의 모든 조건을 만족하였습니다.

그릭고 마지막으로 저평가되어 있나? ← 이 기준이 가장 어려웠던 것 같습니다.

저평가 되어 있는지에 대한 확인을 위해서 제가 보고서를 썼던 다른 지역들의 물건과 비교 해보았습니다.

편의를 위해 아래와 같이 표현하겠습니다.

A: 수지구 a 아파트 (눈에 들어온 아파트)

B: 수지구 b 아파트

C: 영통구 a 아파트

D: 영통구 b 아파트

E: 동탄1 아파트

A, B 아파트의 장점이라면 신분당선을 이용가능하고 신분당선 이용시 30분 정도면 강남역까지 도착할 수 있습니다.

C, D 아파트의 장점은 주변에 대기업 등 일자리가 풍부하고, 강남까지 지하철로 1시간 정도 걸리는 접근성을 가지고 있습니다.

E 아파트의 장점 역시 바로 옆에 대기업이 있어 일자리가 풍부하고 센트럴 파크 등 자연 환경적 요소가 좋습니다.

그리고 C, D, E 아파트의 경우 공급이 많은 화성 지역의 영향을 받을 수 있습니다.

매매 평당가 순은 B > A > E > D > C 입니다

위와 같이 비교해보니 제 생각에 일자리와 교통이 중요하다고 생각되었고 그런면에서 수지의 아파트가 좋게 보였습니다.

그리고 제 눈에 들어온 아파트가 같은 동 내에서 비교했을 때도 가격차이가 나서 저평가 되어있는게 아닐까란 생각이 들었습니다.

추가로 1기 신도시 아파트들과의 비교도 해보고 강남까지 지하철로 30분 정도 되는 지역들을 찾아 비교해보기도 하였습니다.

이런 과정을 거치면서 눈에 들어온 A라는 아파트가 조금은 저평가 되어있는 아파트라 생각되어 매수를 결정하게 되었습니다.

C. 첫 매매계약을 하고 첫 세입자를 들일 뻔 하다

12월 10일 매매 계약을 하게 되었습니다.

많은 분들에게 들었던대로 부동산 사장님과의 긴밀한 작전을 위해 과일과 음료를 사서 1시간 일찍 부동산에 도착했습니다.

매도자는 저보다 더 일찍 와 계셨습니다.

시간 약속을 아주 잘 지키시는 분이라 들었지만 1시간 일찍 오실 줄은 몰랐네요 ㅠ

기회를 틈타 부동산 사장니께 말해봤지만 가격을 조정하긴 어려웠습니다.

대신 조건을 최대한 저에게 유리하게 하고자 노렸했습니다.

조건은 1월 18일에 세입자가 나가고 인테리어 하면서 세입자 받고 그 계약금으로 중도금을 내고 2월 말에 잔금을 할 수 있게 잘 이야기하고 계약했습니다.

그 동네에 전세가 총 3개 정도밖에 없었고 2달이 넘는 기간동안 특올수리 해주는 조건으로 충분히 전세를 뺄 수 있다고 생각했습니다.

계약 후 한달이 지난 1월 17일 전세 계약을 한다고 전화가 왔습니다.

날짜도 인테리어가 끝나는 날에 맞춰서 들어올 수 있는 신혼부부였습니다.

그런데 부동산에서 제가 말한 금액보다 500만원 싸게 집보러 온 사람에게 말하고 계약을 하려고 했던 것이었습니다.

전세 계약이 생각보단 간단히 되는거 같아서 살짝 사장님께 말해봅니다.

저: 사장님~ 저 인테리어 정말 이쁘게 할테니 500만 더 올려달라고 해주세요~"

부동산 사장님: “우리 쪽에서 중계하는게 아니라서 힘들거야”

저: “한 번 말씀만 해주세요~ 안되면 어쩔 수 없구요”

얼마 후 부동산에서 연락이 왔습니다.

부동산 사장님: “으휴~ 500 올렸어~ 이제 됐지? 낼 계약하러 와~”

저: “사장님~~ 완전 감사합니다!! ”

다음 날 기쁜 마음으로 출근을 하고 첫 전세계약을 하러 갈 생각에 너무 기분이 좋았으나

계약자의 처가쪽 식구들이 전세가율이 너무 높다고 계약을 취소한다고 연락 받았네요..

아쉬웠지만 다시 좋은 세입자가 나타나기를 바라며

제가 신경써야할 다른 부분에 대해 집중하고자 하였습니다.

D. 첫 인테리어를 하다.

인테리어에 대해서는 강의시간에 글로 배웠을뿐 실제로 인테리어 하는 것을 본적은 없었습니다

어디서부터 시작해야할지 몰라서 강의 복습과 카페의 인테리어 후기를 많이 참고 했스비다.

그리고 멘토님의 조언으로 인테리어 업체에 견적을 내러 다녔습니다.

처음에는 업체분들이 하는 말을 이해하기가 어려웠지만 몇군데 다녀보고 공부하니 조금은 알아들을 수 있었습니다.

그리고 인테리어 업체 12군데를 방문하고 견적서를 비교해 보았습니다.

하지만 여기서도 실수가 있었습니다.

동일한 조건으로 비교를 해야하는데..

예를 들어 페인트를 어디 업체에서는 수성, 어디 업체에서는 탄성으로 견적을 받았고

타일도 앞뒤 베란다 다 하는지, 앞 베란다만 하는지

견적받을 때마다 조금씩 달랐습니다.

정확한 비교를 할 수 없었기에 업체에 다시 견적을 요청했던 적도 있었습니다.

그런 과정을 거쳐 3개의 업체로 최종 후보에 올리고 업체별로 실제로 인테리어 한 집을 보고 한 업체를 선정하게 되었습니다.

자세한 내용은 인테리어 후기에 다루도록 하겠습니다.

E. 조언을 받고 전세를 빼다.

인테리어가 끝나는 시점이 되도록 전세가 빠지질 않았습니다.

처음에 3개였던 전세는 점점 불어나 8개가 되어 버렸죠

부동산에 들러서 전세를 잘 좀 빼달라고 부탁드리고 다른 부동산에도 뿌려도 되겠냐는 말을 하고 있을 때..

스승님께서 연락이 왔습니다.

너바나님: “전세 뺐어요?”

저: “아니요.. 아직.. 안 빠..지..네요 ㅠㅠ”

너바니님: “잔금이 언제죠?”

저: “2월 28일 입니다” (이 때가 2월 초였습니다)

너바나님: “잔금 칠 수 있죠?”

저: “네.. 걱정이 되서 알아봤는데 다행히도 잔금 가능합니다”

너바나님: “그럼 입주시기를 4월까지로 늦추세요. 집을 구하는 사람들도 시간적 여유를 두고 집을 구해요. 추가로 잘 아는 부동산에 물건을 내놓고 가격도 조정하고 입주시기를 늦추도록 하는게 좋겠네요”

저: “넵, 정말 감사합니다 너바나님”

전화를 끊고 나서 바로 부동산 사장님께 연락을 하여 너바나님께서 말씀해주신대로 가격 및 입주시기를 조정하였습니다.

그리고 제가 연락하고 지내던 부동산 사장님께 연락을 하고, 지역 주변을 다니다 괜찮다고 생각되는 부동산에 제 물건을 내놓았습니다.

그리고 나서 며칠 후, 부동산 사장님께 연락이 왔습니다.

부동산 사장님: “지난번에 물건 보고 갔던 손님께서 계약하고 싶다고 연락이 왔어~ 이사 날짜가 2월 말까지는 도저히 맞추기가 어려웠는데 날짜가 미뤄져서 가능하다고 하네”

저: “진짜요?? 그럼 언제 들어올 수 있데요??”

부동산 사장님: “3월 10일에 들어온다고 하네. 어때?? 그리고 전세가는 가격 내리기 전에 본 손님이라 예전 가격으로 알고 있어서 그렇게 해줄게~”

저: “사장님~ 정말 감사합니다. 그런데.. 정말 죄송한데 그럼 매도자에게 연락해서 잔금 날짜 10일만 미뤄줄 수 있냐고 물어봐주실 수 있나요??”

부동사 사장님: “그럴 줄 알고 미리 해봤는데 그 분이 집을 사서 3월 2일에 잔금을 치뤄야 한다네.. 힘들어”

저: 아~ 알겠습니다! 신경 많이 써주셔서 정말정말 감사합니다!!!"

전세를 뺐다는 사실이 너무 기뻤지만 혹시 모를 상황을 대비해서 그 기쁨을 전세 계약일까지 미루기로 하였습니다.

다음 날 전세 계약을 하러 갔는데 너무나 착하게 보이는 신혼부부가 앉아 있어서 환하게 웃으면서 계약을 하게 됐네요~

F. 잔금을 치르다.

며칠 전 2월 28일 잔금을 치뤘습니다.

13년 전에 매도자분께서 구입하셨을 때의 계약서를 갖고 오셨는데

예전 매매가와 현재 매매가를 비교해보니 딱 2배 올랐네요

과연 매도자분의 수익률은 얼마나 될지 궁금하였지만 물어보지는 못했습니다^^;;

1~2시까지 매매거래를 완료하고 등기 이전을 위해 셀프등기를 해보았습니다.

생각보다 간단해서 시간이 된다면 한번 해보는 것도 괜찮겠단 생각이 들었습니다.

이로서 저의 매매 경험담이 끝났습니다~

너무 길었네요^^;;

[매수 과정 복기]

1. 기간적 여유가 있고 특올수리를 하면 전세가 빠진다는 안일한 생각을 하였습니다.

하지만 전세가 쌓이는 등 상황은 계속해서 변하고 제가 통제할 수 없는 상황이 오는 경우도 분명히 있습니다.

그럴 때는 어쩔 수 없이 잔금을 치뤄야 하는데 저는 어떻게든 잔금이야 가능하겠지란 생각을 했습니다.

하지만 사실 제가 가용할 수 있는지 실금액을 몰랐습니다.

많이 반성합니다.

이번 매매를 통해 자금 계획의 중요성을 절실하게 느꼈고 제가 가용할 수 있는 금액도 정확하게 파악할 수 있었습니다.

그래서 투자를 할 때 아래의 항목도 꼭 고려할 수 있도록 해야겠습니다.

- 내 자금활용 능력 내에서 해결 가능한 물건인가?

- 전셀를 바로 뺄 수 있을만한 조건인가?

2. 매전갭을 너무 줄이려고 했습니다.

처음에 제가 욕심을 부리지 않았더라면 많은 것을 잃지 않을 수 있었습니다.

관리비니 대출 이자 등 금전적인 부분보다 이 거래에 신경써야 했던 것 때문에 시간을 많이 잃었습니다.

“갭에 너무 신경쓰지마라. 어차피 가치는 제자리를 찾아 간다”

스승님의 말을 명심하도록 하겠습니다.

다음 투자에서는 갭 태문에 계약을 놓치는 그런 일은 없도록 하겠습니다.

3. 매매를 할 때는 그 계약을 잘 성사시키기 위해 집중했어야 했는데 그러질 못했습니다.

처음 매매를 진행하면서 배우는 것이 정말 많은데 이것 뿐 아니라 다른 것에 신경을 쓰려고 했습니다.

다른 지역으로 임장을 가고 좋은 물건을 찾으려고 하는 행동들은 이 매매건을 다 해결한 후 해도 늦지 않은데 욕심을 부렸습니다.

4. 매매계약을 진행하면서 근처에 더 좋은 조건의 물건이 나왔습니다.

혹 하는 마음에.. 멘토님께 연락을 하게 되고 따끔한 충고를 받게 됩니다.

"몇채가 쌓일 때까지는 경험입니다. 지금은 경험을 쌓는 것이 중요합니다.

똑같은 지역을 사는 거보다 다른 지역도 조사를 하고 비교하면서 경험을 쌓는게 낫지 않을까요?

그리고 지금은 다른 물건 신경 쓸 때가 아니고 매매 과정에만 철저히 집중해서 매달려야 합니다.

그 과정이 다 경험이 될거에요"

따끔한 충고 정말 감사드립니다.

저는 최소 5채까지는 같은 지역에 아파트를 사지 않을 예정입니다.

그리고 멘토님 말씀대로 10채까지는 모든게 경험이라 생각하고 여러 투자 경험을 해볼 예정입니다.

5. 어설펐던 매매덕분에 여러 경험을 할 수 있었습니다.

매매 및 전세 진행과정, 셀프등기, 인테리어, 잔금, 자금 가용액, 대출방법 등등 많은 것을 배우고 경험할 수 있었습니다.

너바나님께서 계속 이론으로만 공부하지 말고 실전도 중요하다고 하셨는데 경험을 하면서 배우는 것도 분명히 많았습니다.

한번의 매매거래였지만 정말 많은 것을 배웠고 반성하게 되었습니다.

사실 혼자였으면 이렇게 잘 마무리 하지 못했을 것입니다.

스승님, 멘토님들이 있기에 이렇게 좋은 첫번째 경험을 쌓을 수 있었습니다.

정말 감사합니다.

“그 때만 경험할 수 있는 시간을 소홀히 하지 말자”

[에필로그]

전 남들보다 재능이 있지도 직감이 좋지도 않습니다.

그냥 스승님, 멘토님들꼐서 알려주신 방법들을 하나씩 하나씩 하고 있는 것일 뿐입니다.

성공을 하려면 어떻게 해야 할까요?

성고을 하기 위한 첫 걸음은 닮고자 하는 사람을 Copy & Paste 하는 것이라고 생각합니다.

저 역시 처음에는 그 첫걸음을 디디는 노력조차 하지 않고 쉽게 가려고 생각했었지만 이제는 성공을 위해서는 많은 노력과 희생이 당연하다고 생각됩니다.

12월에 수지구를 임장하면서..

보통 임장 하다 배고프면 김밥 한줄만 주문해서 먹는데 배가 너무 고파서 2줄 먹다가 체해서 고생했던 기억도 있고

시간이 없어서 노점에서 파는 떡볶이를 주문하고 떡볶이가 담긴 접시를 받으려서는데 손이 얼어 떡볶이 접시를 놓쳐 그 떡볶이 접시가 어묵 칸으로 직행하여 빨간 어묵으로 변하기도 했습니다.

(너무너무 죄송합니다 ㅠ 제가 다 보상하려고 했는데 사장님이 그럴수도 있다고 괜찮다고 말해주셔서 정말 눈물 날뻔했네요 ㅠㅠ)

그리고 눈길에 니꾸러질뻔한 추억들도 여러번 있습니다.

힘들 때마다 내가 왜 투자를 하는지에 대해서 계속해서 상기시켰습니다.

변하지 않는 목표가 있다면 분명히 달성할 수 있습니다.

“꿈을 그리는 자는 마침내 그 꿈을 닮아 간다”

이체 첫발을 내 딛었습니다

월부 카페에 가입하고 약 1년이 넘어 첫 투자를 시작하였습니다.

결코 남들보다 빠르지 않습니다.

저처럼 초보도 할 수 있다는 생각을 가지고 하고 있습니다.

지금까지 실수투성이 경험담 읽어주셔서 감사합니다~

일교차 근데 감기걸리지 않게 조심하세요

월부분들 모두 화이팅입니다^^

원본: https://cafe.naver.com/wecando7/192002