안녕하세요 배당받는도비입니다.
드디어 실전반의 꽃 튜터링데이!
제리파파 튜터님을 실제로 보는 날이면서,
제리즈 모두 모인 완전체인 날이기에
더 의미있고 설렌 날이었던 것 같아요
임보 발표를 통해
내 스스로 어떻게 임보를 썼는지 정리할 수 있는 계기가 되었고
튜터님으로부터 직접 투자와 연결된 임보 작성에 대해
많은 조언을 들을 수 있어 너무 유익한 시간이었습니다.
#1. 도로교통도 같이 보자.
지역개요에서 교통수단을 파악할 때,
주로 지하철만 알아보고 넘어가는데,
그 지역의 주요 도로는 어딘지,
그 도로를 통해 어디로 얼마나 빨리 갈 수 있는지,
혹시 업무지구와의 접근성이 좋은지 등
도로교통도 함께 파악해보자.
#2. 숨은 공급을 잘 보자.
아실, 부동산 지인을 통해 이미 정해진 공급을 파악하는 것을 넘어,
관처 이상이 난 지역,
분양예정인 단지(2년 뒤 새 아파트로 바뀐다),
입주예정인 단지,
3가지를 함께 파악해서
향후 공급으로 잡힐 수 있는 입주물량이 얼마나 되는지,
또 그 위치는 어디있는지를 파악하여
간과할 수 있는 리스크를 대비해야 한다.
포항에 투자하셨던 분들도
당시 예정된 공급이 없었는데
숨은 공급으로 역전세를 피할 수 없었다..
앞으로 숨은 공급도 잘 파악해보겠습니다.
#3. 청약경쟁률
청약경쟁률을 통해서
사람들이 선호하는 생활권이 어딨는지,
그 생활권에서 과연 받아줄 수 있는 가격이 어느정도인지 감을 잡을 수 있다.
청약경쟁률도 함께 살펴보자.
#4. 궁금한 점은 바로 기사 등을 통해 찾아보는 습관을 들이자.
임보에 정해진 형식이라는 것은 없다.
내가 그 지역에 대해 궁금한 점을 떠올리고,
그 답을 찾아가는 과정이 중요한 것이다.
자몽님의 임보에서는 궁금한 내용에 대해
기사, 호갱노노 등을 통해 적극적으로 알아보고
그 내용을 임보에 넣고 나름대로의 답을 찾아가는 과정이 잘 드러났다.
나도 무심코 지나갈 수 있는 궁금한 점들에 대해
적극적으로 찾아보는 습관을 들여보자.
#5. 학군은 기사와 맘카페를 활용해보자
중학교 학업성취도율,
초등학교 학생수, 학원 갯수 등
정량화된 데이터만으로 학군지를 판단하기는 애매하다.
맘카페나 호갱노노, 기사를 살펴보면,
주민들이 그 지역의 학군을 어느 정도로 생각하는지
선호하는 학교는 어딨는지에 대해 얘기하는 경우가 많다
또, 전임을 통해 사장님으로부터 그 지역 학군 수준을 가늠해볼 수 있다.
사장님이 ‘여기 그 학교가’ 식으로 학교를 언급하시면 학군이 유의미하다고 볼 수 있다.
학군 임보를 쓸 때, 맘카페, 기사 등을 적극적으로 활용해보자.
#6. 시장 상황에 따라서 공급의 영향이 다를 수 있다.
과거에 A지역에 3천세대 입주가 있었을 때,
인근 B지역의 단지들의 전세가가 1천만원 떨어졌네?
그러면 이번에도?(X)
과거의 시장과 현재의 시장이 어떤지 살펴봐야 한다.
23년 울산 동구에 3천 세대 입주가 있었을 때,
22년 상승장으로 인해 가격 레벨이 높은 상황에서는
전세가가 확 떨어지는 모습을 보였다.
반면, 시장이 차가워
가격이 바닥일 때는
공급이 대규모로 들어와도,
이미 가격이 떨어질 때로 떨어져 전세가의 하락폭이 크지 않을 수 있다.
즉, 당시의 시장 상황과 단지의 가격수준에 따라
공급에 따른 전세가의 영향 정도가 다르게 나타날 수 있다.
추가적으로, 주변 공급이 있어도 내가 보는 단지와 전세가의 레벨 자체가 다르면
공급 영향이 크지 않을 수 있다.
예를 들어 입주 단지의 전세가가 4억인데, 내가 본 구축 단지의 전세가가 1억이면
두 단지의 전세 레벨 차가 다르기 때문에 오히려 이 단지의 전세가에 큰 영향을 안 줄 수 있다.
다만, 만약 대규모 공급이 있다면
도미노 현상으로 1억 전세도 같이 영향을 받을 수는 있다.
#7. 장표마다 투자로 연결되는 원메시지를 쓰자
장표마다 내 생각을 정리해서
투자와 연결된 메시지를 1~2줄 정도로 적어보는게 중요하다
생각을 묶고 넘어가자!
#8. 도시기본계획에서 무얼보나?
도시기본계획을 볼 때는
일자리가 생기는지,
재개발 등 주거환경이 개선되는지,
교통이 개선되는지를 위주로 살펴본다.
도시기본계획은 나라에서 그 계획을 지키려고 하기 때문에
해당 지역의 발전 방향성을 잡는데 도움이 된다.
실제로 도시기본계획에서 부산 진구,동구 재정비 계획에 따라
개발을 통해 신축 입주가 대거 들어왔었다.
부산은 원도심에 신축 입주가 많기 때문에
점점 외곽에 있는 아파트들의 힘이 빠질 것.
중심부 신축부터 봐야한다.
#9. 행정동/법정동을 쓸 때 특징,주요시설 / 학교 / 아파트 표로 정리해서 표시
행정동,법정동을 볼 때,
주요시설만 보고,
학교와 아파트는 입지파트에서 더 보면되지 하고 넘어갔는데
조장님은 표로 정리해서
아파트가 모여있는지
사람들이 좋아하는 생활권인지를 가늠해보셔서
무엇하나 그냥 넘기는 장표가 없구나 생각이 들었다.
행정동,법정동을 쓸 때 주요시설/학교/아파트까지 파악해보고
선호 지역을 생각해보자!
#10. 상권에서 분임 때 사진을 넣어보자.
사진을 넣으니 그 지역 상권의 모습이 생생하게 남았다.
상권파트를 분석할 때 분임 때 촬영한 사진은 넣어보자.
#11. 세대당 인구수, 연령별 인구 그리고 아파트
세대당 인구수, 연령별 인구를 통해
가족세대 인구가 어느 지역을 선호하는지 파악하고 끝났는데
조장님은 가족세대 인구가 선호하는 지역의 아파트를 함께 표기하였다.
결국은 아파트 투자기 때문에 내가 넣는 임보장표가
아파트와 연결지을 수 있도록 하자.
#12. 매도할 때는 갈아탈 자산을 정해놔야 깎아줄 수도 있다.
머리로는 알고 있지만 행동에 옮기기 위해 다시 리마인드!
내가 갈아탈 자산을 정해놓지 않고 매도를 하면
그렇게 깎아주기가 싫다.
그러나 내가 갈아탈 자산을 정해놓으면
깎아줄 용의와 범위가 생긴다.
매도 전에 갈아탈 자산을 미리 생각해놓자!
#13. 지역마다 투자의 범위, 기준점이 되는 단지를 정해본다.
과거 광역시에 언덕에 위치한 구축들도 상승장에 많이 올랐다.
그러나 지방에 인구가 감소하는 추세이고,
신축 입주가 많아져서
과연 다음 상승장 때 전고점을 넘을 수 있을지가 미지수.
지방 언덕 구축은 흐름이 늦게와서 오르고 다시 내리는 시간이 짧아 매도도 힘들다.
앞마당을 만들어나갈 때마다
지역마다 투자 가능한 기준점이 되는 단지를 정해보자.
투자의 범위를 정해놓는 것만으로 리스크 관리가 된다.
#14. 부산 내 비교는?
부산에서 비교할 수 있는 명확한 기준은 없다.
지역마다 선호하는 포인트들이 다르기 때문.
다만 그 지역 안에서 사람들이 얼마나 선호하고,
나라면 어디를 살고 싶은지 관점에서 비교평가를 해보는게 좋다.
다만, 사치재는 확실히 1번 선호요인.
부산에서 바다뷰는 명품같은 사치재.
주변 입지가 아쉬워도 바다가 조금이라도 보이면 높은가치를 매긴다.
#15. 지역 간 비교평가 어떻게 하나요?
서로 다른 지역의 모든 단지들의 나래비를 세울 순 없다.
우선 지역 내에서 비교평가를 충분히 해서 투자후보단지를 선정한다.
지역 내에서 우선 순위 단지가 아닌데 굳이 지역간 비교를 할 이유는 없다.
지역마다 선정된 투자후보단지들이 나오면 그때 지역간 비교를 해보는 것이다.
그때는 비교적 적은 단지들로 비교할 수 있어 부담이 적고,
나의 투자금과 상황, 리스크를 함께 고민해서 결정하기 때문에 보다
투자와 연결된 결정을 내릴 수 있다.
식사도 못하시고 하루종일 제리즈의 질문에도
웃음을 잃지 않고 끝까지 열정적으로
경험과 지식을 알려주신 제리파파 튜터님 감사합니다ㅠ
오늘 배운 내용을 최대한 BM해서 한단계 더 성장하겠습니다!
그리고,
항상 일정을 조율해주시고 세심하게 제리즈를 챙겨주시는 람파드 조장님!
임장을 이끌어주신 코농님!
아침에 센스있게 맛나는 빵을 사주신 어니런님!
스카 예약과 맛집까지 기가막히게 총무역할을 해주신 자몽님!
11시가 기다려질 정도로 센스있는 올뺌인증을 해주시는 버터팝콘님!
원씽 인증과 함께 배려심 넘치는 밝음맘님!
매일 감일 배달해주시는 상아님!
맛집 알아봐주시고 저희 소중한 사진을 남겨주신 부자헤일님!
모두 감사합니다!!
제리즈 끝까지 화이팅!
