[지투기 3억2상 시세차익 볼 14조 유삐] 재이리튜터님 천안 청주 강의 후기

지방투자 기초반 2강은

재이리튜터님의 

천안/ 청주 지역분석, 

지방임장 전략적으로 하는 법 이었습니다.

꼼꼼하고 깔끔하며

지역의 맛집과 재미있는 에피소드를 자주 말씀해주셔서

지역과 단지 연상을 쉬웠던 것 같습니다.

알게 된 점을 위주로 후기를 작성해 보겠습니다.

알게 된 점

1. 청주와 천안을 지금 봐야하는 이유.

 천안(아산)과 청주에 공급이 많다는 이야기를 들어서 임장지로서 아직은 갈 곳이 아니라는 생각이 있었습니다. 

하지만 지난 1강 대전강의에서 유디 튜터님이 말씀해 주셨듯이 천안과 청주도 미리 봐두고 충분히 싸다면, 전세리스크를 대비할 수 있다면 투자할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

 천안과 청주의 입지는 중소도시 중 3위안에 드는 정도이지만 가격은 창원과 전주를 못따라가고 있습니다. 

(천안과 청주는 직장의 양과 질이 모두 좋습니다. 또한 인구수가 늘어나고 있는 지역입니다.)

투자에 있어서 본질은 ‘가치대비 싼 가?’입니다. 오히려 남들이 보지않는 때에 미리 보고 수월하게 매수를 하는 방법도 있다는 것을 알게 되었습니다.

  2. 중소도시에서의 베드타운은 연식을 더 보수적으로 보기

중소도시는 지방광역시, 수도권에 비해 땅의 가치가 낮습니다. 그렇기에 베드타운으로서 역할을 하는 곳은 거주로서의 거주이유뿐이기에 더 보수적으로 연식을 봐야합니다.

  3. 지방의 환경=상권+편의시설+택지

환경은 사람들이 살고 싶어하는 가? 를 봐야 합니다. 그러한 점에서 상권도 갖추어 져 있어야 하고 편의시설도 있어야 하며 택지도 어느정도 규모를 갖추고 있어야 합니다. (유해시설이 없으면 더 좋습니다. 하지만 지방은 거의 섞여있으니,,,,)

 추가적으로 봐야할 것은 환경이 좋아지는 곳 입니다. 천안과 청주는 구 도심에 재개발을 많이 하고 있습니다. 빈 땅이 적기 때문인데요, 그렇기에 앞으로 더 좋아질 곳, 예전에 비해 더 좋아진 곳을 봐야 합니다. 

 4. 지방에서의 교통은 일자리가 있을 경우와 아닐 경우로 나뉜다.

지방에 핵심 일자리가 있다면 교통이 중요해 집니다. 이때의 교통은 대중교통이 아닌 자차 이동시간입니다. 주요 업무시설까지 도로가 잘 뚫려 있는지? 차가 많이 막히지는 않는지? 를 봐야합니다. 

지방에서는 끝에서 끝까지가 1시간이내에 모두 이동이 가능하기에 30분이상 차로 이동하여 출퇴근하는 것을 싫어합니다. 

 5. 지방에서는 구축은 정말정말 조심해야한다.

지방중소도시에서의 구축은 정말 뾰족한 선호요호가 있어야 하며 30년이상 9X년식 신축은,,,, 정말 조심해야 합니다.

학군을 이유로 그 단지로 꼭 가야 하는 곳, 정말 압도적인 커뮤니티가 있는 곳 이 아니라면 지방중소도시 구축은 조심해야 합니다. 저평가가 아닌 저가치일 확률이 크기 때문입니다. 이에대한 반증은 아실 그래프를 통해서도 확인할 수 있습니다. 지난 상승장의 고점이 그 이전 상승장의 고점을 회복하지 못하는 경우가 많습니다. 지금처럼 천안청주 모두가 다 싸고 가격이 혼재되어 있는 시장에서는 같은 투자금으로 어디에 투자하냐에 따라 1~2억까지 수익금이 바뀔 수 있습니다. 천안, 청주와 같은 중소도시를 임장하게 된다면 더 보수적으로 지역을 임장, 투자하도록 하겠습니다.

→ '나라면 이 집에서 전세금을 올려서 살고 싶을까?'의 질문으로 저가치 단지 판별을 해야겠습니다.