종잣돈 1억 있다면 받을 대출은 이것입니다. 연초 대출 풀린다는 말, 믿지 마세요 [용용맘맘맘]

"연초되면 대출 풀릴 거라던데요?"

“그때까지 기다리고, 다시 대출 받으면 되지 않을까요?”

연말부터 요즘까지 부동산에 관심있는 분들이 자주 하는 말이죠. 

그런데 기사를 보면 정말 연초에 대출이 생각처럼 풀릴 것 같아 보이지는 않습니다. 

은행들은 완화를 기대하지만,

금융당국은 대출 규제 고삐를 계속 쥐고 있는 상황이기 때문이죠.

2026년 새해에도 쉬워보이지 않은 은행 대출,

이런 상황에서 “대출이 풀린다”는 말은 

절반만 맞는 것 같아 보입니다.

왜냐하면 대출이 ‘풀리는 것’과 ‘완화되는 것’은 다르기 때문입니다.

연초가 되면 매년 반복되는 현상이 하나 있습니다.

• 은행의 연간 가계대출 총량 리셋
• 연말에 막혔던 대출 접수 창구 재개

이 두 가지입니다.

즉, 다시 말해 매년 초에는 금융당국이 은행에게

“올해는 이만큼 대출을 해주어라"라고 말한 범위가 리셋되고,

그렇기 때문에 연초가 다가오는 연말에는 대출 접수 창구를 재개하곤 하는 거죠. 

하지만 여기서 정말 중요한 건

연초 리셋은 “대출 총량 한도가 회복된다.” 이지 “심사가 완화된다.”는 아니란 사실입니다.

은행 자체에서 내줄 수 있는 대출 총량이 늘어날 뿐,

DSR, LTV, 규제지역 기준, 정책자금 요건은 그대로 유지된다는 말이죠.

그래서 2026년 연초,

언제 대출이 풀릴까를 고심하기 보다는

나는 이 대출 기준에 맞는 사람인지, 심사를 통과할 수 있을지를 점검하는 방향이 보다 현명합니다. 
 

때문에 오늘 이 글에서는 2026년 현재 대출규제 기준을 한번에 정리해보겠습니다. 

정책자금 대출의 대상 : 누구에게 열려 있을까?

내집마련을 고민하는 분들이 가장 먼저 떠올리는 대출은 

대표적으로 아래 세 가지입니다.

1. 내집마련 디딤돌대출

2. 신생아 특례 디딤돌대출

3. 보금자리론

이 세 대출의 공통 조건은 바로 

개인이 기준이 아니라 ‘세대가 기준’입니다. 

• 신청자: 세대주
• 세대원 전원 무주택

(※ 세대주는 본인뿐 아니라 배우자도 가능)

단, 여기서 보금자리론은 예외가 있는데, 
현재 1주택자라도 3년 이내 처분 조건을 약정하면 보금자리론 이용이 가능합니다. 

즉 수도권 주택 매수 시, 

보금자리론으로 6개월 이내 전입 의무도 그대로 적용되지만
기존 주택 3년 이내 처분 조건은 그대로 유지됩니다.

정책자금 대출의 요건 : 면적 요건과 소득 요건

정책자금 대출의 면적 요건

정책자금 대출은 실수요자의 내집마련 지원을 기본으로 합니다.

그래서 과도하게 넓은 집, 투자 성격이 강한 주택 보다는

적정 규모의 주택을 우선하여 

전용 85㎡ 이하 면적 기준이나 적정 가격 선을 면적 요건으로 생각해볼 수 있습니다.

정확한 요건을 정리하자면, 아래와 같습니다. 

• 디딤돌/신생아 특례 디딤돌 : 전용 85㎡ 이하
• 보금자리론 : 면적 제한 없음 (단, 주택가격 6억 원 이하만 가능)

정책자금 대출의 소득 요건

다음으로는 소득 요건인데요,

아무래도 정확한 연 소득이 걸려있다보니 많은 분들의 걸림돌이 되는 요건입니다. 

간단히 표로 살펴볼게요. 

실제 이 소득은 부부합산 연소득으로, 세금 공제 전 금액을 의미해요. 

통상 근로소득자의 경우는 근로소득 원천징수 영수증, 

사업소득자는 소득금액 증명원을 참고 하면 됩니다. 

여기서 한 가지 팁이라면,

맞벌이 가구의 경우, 디딤돌 대출 보다 보금자리론이 현실적인 경우가 많아요. 

왜냐하면, 보금자리론을 받게 됐을 때,

부부합산 소득합산기준이 완화되고, 대출한도가 조금 더 많이 나오기 때문이죠.

더 자세한 대출 한도는 아래에서 살펴볼게요.

정책자금 대출의 한도 : 집값은 이렇게 역산합니다

집을 사려고 은행에 가면 가장 먼저 듣는 이런 말을 들어요.

“이 집으로는 ○억까지 나옵니다.”

그런데  왜 ○억인지 설명 들으면 더 헷갈리기도 하는데요,

사실 은행이 먼저 보는 건 아주 단순해요. 

“소득대비 감당 가능한 대출 한도가 얼마인가?”

실제 정책자금의 최대 대출한도는 이러합니다.

여기서 주의할부분은 이만큼 무조건 대출한도가 나온다! 라기보다는

실제 본인의 소득대비 일정 비율이내만큼 한도가 산출된다고 보시면 됩니다.

대출 받는시점에 이미 가지고 있는 대출을 감안해서

주택담보 대출의 한도가 결정된다고 쉽게 생각하시면됩니다.

이때 나오는 개념이 DTI, DSR이에요.

(정책자금(보금자리론, 디딤돌 등)은 DTI 기준을 쓰고,

은행 자금은 DSR기준을 씁니다.)

실제 DTI와 DSR 계산은 금융기관에서 정확하게 확인하는게 좋고

그 외는 네이버 부동산 계산기나

토스 및 플램폼에서도 단순한도를 산출해 볼수있습니다.

(이 계산은 100% 정확하지는 않기에 참고용으로 보시면 좋습니다.)

종잣돈 1억 내외를 기준으로 현실적인 예를 들어 보면, 아래와 같아요. 

• 집값 3억 내외라면,
  → 디딤돌 2억 + 종잣돈 1억
• 집값 4.5억 전후라면,
  → 보금자리론 3.6억 + 종잣돈 1억

집값이 3억을 넘는 순간부터는 금리가 조금 높더라도
보금자리론이 한도 면에서는 유리합니다.

그 외 집값이 6억원 초과가 되면 이때부터는 은행 대출로 가셔야합니다.

정책자금 대출의 금리와 우대 조건

실제 금리면에서는 은행 대출보다는 당연히 정책자금이 더 유리합니다.

일반 시중은행 금리는 대부분이 4.5%내외를

보이고 있지만 정책자금은 4%이하도 여전히 가능하기 때문이죠.

[정책자금]

• 디딤돌: 2.85~4.15%
• 신생아 특례: 1.8~4.5% (5년 특례 후 변동)

• 보금자리론: 4.0~4.3%

   

여기서 팁은, 만일 정책자금을 사용할 예정이라면 청약통장 보유하세요.

청약보유기간과 납입회차에 따라 디딤돌대출은 0.3~0.5 금리가 감면이 됩니다.
(정책자금 예정이라면 깨지 말고 유지하셔야 겠죠?)

정책자금 대출 꼭 알아야 할 주의점!

정책자금은 대출 기간 중 1주택 유지 의무가 있습니다.

• 매 반기 말 점검
• 추가 주택 매수 시 6개월 내 처분
• 미이행 시 대출금 회수

또한 디딤돌·신생아 특례는

• 1개월 이내 전입
• 2년 이상 실거주

의 의무가 있고

보금자리론의 경우는

• (수도권) 6개월이내 전입
• (지방) 전입

의 의무가 있어요.

전입이 지연되면, 사유서 제출로 최대 2개월 유예 가능하니

((예) 세입자 전출 늦어지는 경우 / 인테리어 수리기간등)
금융기관 담당자와 사전 협의 하시면 됩니다.

종잣돈 1억인 나는, 지금 어떤 대출을 받아야 할까?

이제는 “대출이 풀리냐 마냐”가 아니라

내가 어떤 구조를 선택해야 하느냐의 문제입니다.

아래 두 가지 경우의 체크리스트를 확인하고, 내 상황에 맞는지 따져보세요. 

1. 정책자금 받을 사람 체크리스트

☑ 세대주인가
☑ 세대원 전원 무주택인가
☑ 주택 면적·가격 요건 충족하는가
☑ 소득 기준에 걸리지 않는가
☑ 정책자금 한도로 집값이 커버되는가
☑ 1개월 전입·2년 실거주 가능한가(디딤돌)

☑ 6개월 전입 (보금자리론 수도권)
 

2. 일반은행 자금 받을 사람 체크리스트

☑ 매수 지역이 수도권/지방 어디인가
☑ 규제지역인가 / 비규제지역인가
☑ 생애최초 대상인가
☑ 서민·실수요자 조건에 해당하는가
☑ 집값 대비 LTV·최대한도 계산해봤는가
☑ DSR 40% 이내인가
 

대출 총량 리셋으로 연초에 대출이 풀리는 건 사실입니다.
하지만 그 대출이 ‘나에게 열리는지’는 전혀 다른 문제이기 때문에, 남은 건 단 하나입니다.

정책자금을 받을 사람인지, 은행자금을 써야 하는 사람인지 정확히 구분하는 것!

이후 예산이 정해지면, 우리는 또 이렇게 내집마련에 한 걸음 가까워지는 거겠죠? 

다음 편에서는 대출 외에, 2026년 내집마련을 하려면 꼭 알아둬야 하는 부동산 정책에 대해 알아볼게요.

내집마련을 결심했다면 다음편도 꼭 이어서 읽어주세요.