도서 : 머니트렌드 2026

저자 : 김도윤

#본 & 깨 

1장 [crisis to opportunity] 2026 경제를 전망하다

돈의 파도 위, 불확실한 유동성의 시대

앞서 살펴보았듯 2026년의 유동성 장세는 2020~2021년과 다른 양상으로 흐르게 될 것이다. 2026년은 곳곳에 다운사이드 리스크가 존재하므로 위험 요인들이 나타날 때마다 시장은 한 번씩 변동성을 만나면서 조정과 우상향을 반복할 것으로 보인다. 그러니 2026년 시장을 이해하기 위해서는 어떤 요인들이 다운사이드 리스크로 작용할지 면밀히 살펴보아야 한다.

→ 주식은 2025년이 워낙 좋았다. 그리고 원화약세, M2 등 상황 등이 전반적인 2026년의 경제가 활력있는 방향으로 움직이지 않을 것이라는 걸 알기에 몸사리고 있는 듯. 

서울의 독주를 막고 지방을 깨우다

2026년 부동산 시장은 서울의 과열 억제와 지방의 방어적 부양이라는 이중 전략 아래, 지역별로 서로 다른 궤적을 그리며 분절화될 것으로 예측된다. 서울이 정책적 억제로 상승세가 차단되는 한편, 일부 지방은 정부의 지원과 유동성 유입으로 완만한 회복의 흐름을 보일 수 있다는 전망이다.

→ 벌써 부동산 예측은 안 맞는 중. 수도권은 강력한 정책이 시작되었고 그럼에도 불구하고 계속 오르고 있다. 지방도 오르고 있다고는 하지만, 아직 신문기사에 오르내리는 가시적인 상승장은 오지 않았다. 다만 키맞추기가 진행될 것이라는 건 어느정도 맞는 듯? 

새로운 돈, 스테이블 코인이 온다

스테이블코인의 본질은 유동성 공급 장치다. 발행사는 코인을 찍어내고 투자자들은 현금을 내고 그 코인을 산다. 발행사는 받은 현금을 그대로 금고에 쌓아두지 않는 대신 그 일부를 미국 국채를 사는 데 쓴다. 이렇게 되면 국채 시장에는 새로운 수요가 생기고, 시장에는 그만큼의 달러 유동성이 풀린다.

스테이블코인의 본질은 유동성 공급 장치다. 발행사는 코인을 찍어내고 투자자들은 현금을 내고 그 코인을 산다. 발행사는 받은 현금을 그대로 금고에 쌓아두지 않는 대신 그 일부를 미국 국채를 사는 데 쓴다. 이렇게 되면 국채 시장에는 새로운 수요가 생기고, 시장에는 그만큼의 달러 유동성이 풀린다.    이는 중앙은행이 국채를 매입해 시중에 돈을 푸는 양적완화와 비슷한 효과를 갖는다. 달러가 종이 지폐냐, 카드냐, 아니면 스테이블코인이냐의 차이일 뿐 화폐로서의 역할은 같다. 다만 스테이블코인은 민간 주체가 발행한다는 점에서 전통적인 중앙은행 정책과는 다르다.    그러나 스테이블코인은 ‘위험한 유동성 공급 장치’이기도 하다. 그 원인 중 하나는 통화 주권에 있다. 만약 한국에서 달러 기반 스테이블코인이 광범위하게 사용된다면 한국은행이 금리를 조정해도 효과가 나타나지 않을 수 있다.

→ 내가 부동산 투자자라고 해도 경제에 있어서 새롭게 나오는 이야기나 투자물은 항상 공부하고 알아야 하는 듯. 결국엔 나도 현금을 어떻게 다루냐가 중요한데, 스테이블 코인 같은 것의 개념을 갖고 알아야 경제에 뒤쳐지지 않는다. 

제 2장 [next momentum] 주식 시장의 다음 도약

코스피 5000을 여는 3대 조건

경기가 좋아질 조짐이 보이면 투기 발주가 생긴다. 배를 띄울 생각은 없으면서 적은 계약금만 내고 배를 주문한 다음, 가격이 오르면 실제 선주에게 되팔아 차익을 챙기는 것이다. 이것이 경기민감주, 경기순환주의 가격이 업황보다 먼저 더 급격하게 움직이는 논리다. 따라서 확장 국면 초입에서는 정유·화학, 철강, 건설, 기계, 그 외에 광고, 물류 관련 회사를 주목할 필요가 있다. ‘경기가 충분히 살아난 다음에 투자하겠다’는 생각은 이미 늦다.    개인적인 조사에 따르면 경기민감주 상승의 많은 부분은 경기 회복 초입에 나타난다. 확장기 중반 이후에 투자하면 마음은 편할지 몰라도 큰 수익을 기대하긴 어렵다. 투자는 불편하고 고통스러운 마음을 돈으로 바꾸는 작업이다.

→ 투자가 고통스러운 것은 당연한 것이다. 내 돈을 어떻게 될지 모르는 곳에 더 높은 확률에 의지하여 던지는 것인데 고통스럽지 않다면 모두가 투자해서 부자가 됐겠지. 투자의 초입에 흐름을 빨리 읽는 눈을 가져야한다. 경기민감주의 움직음을 먼저 보고 파악하는 것 처럼. 

코스피를 흔드는 3가지 변수

정리하고 보니 가까운 미래에 눈여겨볼 이슈들이 대부분 악재다. 그만큼 2025년 상반기 한국 증시가 선전했다는 뜻이다. 중요한 것은 이 악재가 한국 경제 자체의 문제가 아니라는 점이다. 투자자들은 불확실성을 싫어하지만 역설적으로 불확실성이 클수록 잠재 수익도 커진다. 2008년 금융위기 때 리먼브러더스 채권에 투자해 큰 수익을 올린 아울크리크자산운용의 댄 크루거는 이렇게 말했다. “몇 달, 몇 분기, 몇 년 후면 드러날 답에 지금 억지로 대답하기보다 큰돈을 잃지 않고 확실히 벌 수 있을 때 투자하라.”

→ 이래서 몸을 사려야. 미장, 국장, 부동산 내가 아는 주요 투자처는 모두 25년에 크게 확장해서 다들 몸사리고 있는 듯 하다. 

3장 [real estate's defining moment] 전환의 해, 부동산의 결정적 분기점

2026년을 흔들 세 가지 파도

신축 아파트의 희소성 프리미엄        
2026년 수도권 부동산 시장은 공급 부족과 수요 집중이라는 두 요인이 맞물리면서 강력한 상승 압력을 받을 것으로 전망된다

지방 부동산의 침체와 국지적 회복    
반면 지방의 부동산 시장은 2026년에도 구조적 어려움이 지속될 것으로 보인다. 지방 5대 광역시는 지속적인 하락세를 보이고 있으며, 특히 대구는 이재명 정부의 대출 규제 이후 가장 큰 타격을 입은 것으로 나타났다.    지방의 경우 미분양 물량 적체와 인구 감소라는 구조적 문제가 지속되면서 금리 인하의 긍정적 효과보다는 수급 불균형의 부정적 효과가 더 크게 작용할 것으로 보인다.

→ 수도권 부동산 시장이 이제 하급지로 넘어온 분위기가 되면서 새삼 지방이 조명되면서 지방투자한 사람들이 루저처럼 되는 듯한 분위기이다. 지방투자의 회복세가 어떻게 되는지 계속 지켜봐야. 

새 정부의 스위치 조절

공급절벽을 뚫는 해소 플랜
정비사업 활성화는 공급 측 문제를 해소하기 위한 핵심 전략이다. 특히 3기 신도시의 착공 지연(전체 물량의 6.3%만 착공)과 2026년 서울 아파트 입주 물량 급감(-32.9%)이라는 공급 공백을 메우기 위해, 도심 정비사업의 속도전과 함께 매입임대 확대(11만 호 추진)가 병행될 것으로 보인다

→ 3기신도시의 진행상황이 역시나 느리다. 더 문제는 교통이 더더욱 따라가지 못한다는 것. 3기신도시가 당장 이번정부의 공급해소플랜이 되기엔 요원해 보인다. 

진자의 복원력
향후 2~3년 간 부동산 시장은 전면적 완화도, 전면적 통제도 아닌 상태일 것이다. 새 정부는 세제와 규제는 완화하되 금융은 조이고, 시장 자율성은 허용하되 레버리지 투기는 억제하는 이중적 전략을 택하고 있다

→ 과연 그럴까? 

금리 인하와 기대 심리의 줄타기

튱화정책과 주택시장의 관계성
향후 2~3년 간 부동산 시장은 전면적 완화도, 전면적 통제도 아닌 상태일 것이다. 새 정부는 세제와 규제는 완화하되 금융은 조이고, 시장 자율성은 허용하되 레버리지 투기는 억제하는 이중적 전략을 택하고 있다

공급 공백이라는 기회
공급 계획은 많지만 확정된 것은 거의 없다. 발표는 있지만 착공은 적고, 인프라 약속은 있지만 예산은 제한적이다. 실수요자와 투자자 모두 공급 발표를 따라가는 것이 아니라 실행률, 교통망 확정, 재원 확보의 3대 조건이 충족된 곳에만 반응해야 한다.

‘얼죽신’의 강세 

10년 뒤에도 팔릴 신축의 조건    
장기 보유 관점에서는 첫째, 환금성을 고려한 단지 선택이 중요하다. 다시 말해 미래에도 수요가 유지될 만한 입지와 상품성을 갖춘 신축이 우선 고려 대상이며, ‘30대 자녀가 사고 싶어 하는 집’을 고른다는 기준이 실수를 줄이는 전략이 될 수 있다

똘똘한 한 채의 다음 목적지

한강벨트 투자의 정밀 타겟팅 
똘똘한 한 채’에 대한 수요는 단기간에 꺾이지 않을 것으로 보인다. 하지만 강남과 용산의 사례에서 보듯, 규제가 강하게 작동하는 지역에서는 가격은 유지되지만 거래가 멈추는 현상이 반복될 수 있다. 한강벨트 전반의 가격은 공급 절벽과 저금리 사이클의 영향을 받아 당분간 상승 흐름을 이어가겠지만, 정부의 규제 스위치가 작동하는 순간부터는 상승 탄력이 크게 둔화될 가능성이 높다. 정부는 마포, 성동, 강동 등도 상황에 따라 토지거래허가구역이나 투기과열지구로 추가 지정할 수 있다는 입장을 밝힌 바 있다.

강남 불패 신화와 투자 맵 
결론적으로 강남과 송파 주요 재건축 단지의 토지거래허가구역 재지정은 단기적으로는 거래를 멈추게 하지만, 장기적으로는 실수요 기반의 질서 정착과 자산 프리미엄 방어 효과를 동시에 유발하며, 투자 수요의 외곽 확산 및 향후 변동성 확대라는 다층적 결과를 불러오고 있다

다주택자, 2026년을 넘는 법

이제 다주택자와 투자자는 과거처럼 레버리지에 의존하는 투자 방식을 지속할 수 없다. 세제와 제도의 실질적 활용도를 높이는 한편, 정책 변화에 유연하게 대응할 수 있는 대책을 모색해야 한다

→ 이제는 섣불리 다주택을 외치기에는 조금 어려운 시기가 왔다. 다주택자 혹은 다주택자워너비로서 이 보릿고개를 어떻게 지나가야할지 진지하게 생각해 봐야할 듯 하다. 

전세 비중 그리고 월세의 질주

과거에는 전세보증금을 활용해 매입 자금을 충당하는 ‘갭 투자’가 대표적 수익 모델이었다. 그러나 이제는 서울 평균 전세가율이 53% 수준까지 떨어지며, 해당 전략의 수익성과 안전마진이 급격히 축소되었다. 여기에 더해 6·27 부동산 대책으로 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되고, 매입 후 6개월 내 실거주 의무까지 부과되면서 전통적 갭 투자는 사실상 고강도 제약을 받게 되었다. 그 결과 매매가와 전세가 사이의 ‘갭’을 활용해 시세차익을 노리던 전략은 위험 대비 수익 비율이 크게 낮아진 셈이다.

2026년 부동산 투자자 행동 수칙

부동산 시장의 생존자는 다음과 같은 사고방식을 내면화한 사람들이다. 먼저, 지방이나 공급과잉 지역에서 무차별적인 저가 매수를 하지 않는다. 전체 미분양의 83%가 지방에 몰려 있으며, 사실상 추가 하락 위험 역시 크기 때문이다. 하나의 통화나 자산군에 ‘올인’하는 투자도 피한다. 트럼프 2기 정부의 보호무역 정책이 본격화되는 2026년, 글로벌 성장률 하락이 예고되어있으며 환율과 주식의 동반 변동 가능성도 높기 때문이다.

→ 하나의 통화나 자산군에 올인하는 걸 피하라고 했는데, 부동산은 사실 내집마련도 넓은 차원에서 집중투자가 아닌가. 

4장 [age of experience] 경험 시대의 리얼 라이프 파워

인 리얼 라이프 소비의 부상

디지털 네이티브인 Z세대에게 소셜미디어는 익숙하고 편한 공간이지만 시간이 지날수록 지루하고 식상하게 느껴진다. 그들만의 문화라 여겼던 플랫폼에 다른 세대가 진입하면서 ‘물이 흐려졌다’라고도 느낀다. 1020대가 다시 오프라인에 주목하기 시작한 이유다. 기성세대인 5060대는 오프라인과 아날로그에서 출발해 온라인과 디지털로 이동해 살아가고 있다. 반면 디지털에서 시작한 Z세대는 점점 오프라인과 아날로그 소비를 늘려가고 있다. 만약 10~30대 소비자를 공략하는 비즈니스에 몸담고 있다면 오프라인과 아날로그, 즉 ‘인 리얼 라이프In Real Life’에서의 경험을 노려야 한다.

→ 사람들의 흐름, 특히 비교적 젊은 사람들의 흐름을 알아야 부동산도 이해가 가는 듯. 성수동도 이렇게 흥하면서 성북가가 이번 부동산에서 더 떠오르는 지역이 되지 않았나. 사람이 항상 온라인에서 살 수는 없다. 사람들이 움직이는 흐름을 집에 연관시켜서 생각해보자. 

자존감의 상징, 슬로우 모닝과 루틴 관리

자기계발이 목적인 미라클 모닝은 ‘오늘’보다 ‘더 나은 미래’가 중요하다. 반면 웰니스를 지향하는 슬로우 모닝은 미래가 아니라 바로 오늘, 현재가 중요하다.  

→ 경제와 큰 관련이 있는지 모르겠지만, 삶의 질적인 측면에 있어서 도움이 될 듯 하니 체크 

5장 [digital asset revolution] 새로운 자산이 된 암호화폐의 미래

2026년, 암호화폐 소비대국을 넘다

암호화폐의 폭발적인 성장은 글로벌 정책 환경과 거시경제 변수의 영향을 받은 덕분이다. 미국의 비트코인 현물 ETF 승인, 미국 연방준비제도Fed의 기조 변화로 인한 금리 안정, 그리고 미·중 디커플링 속 대체 자산에 대한 수요 증가는 한국 투자자들의 관심을 암호화폐로 이끌었고, 국내 시장은 이에 발 빠르게 반응했다. 여기에 한국은행과 금융위원회가 암호화폐를 제도권 금융의 일부로 포섭하려는 움직임을 보이며 암호화폐는 점차 투기 자산에서 제도권 투자 대안으로의 전환 가능성을 보였다. 이러한 흐름은 기관투자가와 고액 자산가의 유입으로도 이어지며 시장의 무게중심을 변화시키고 있다

스테이블코인의 장단점    
긍정론자들은 스테이블코인을 디지털 달러라고 부르며 암호 자산과 실물경제를 잇는 가교로 평가한다. 리플처럼 해외 송금과 글로벌 결제에서도 빠르고 저렴한 수단이 될 수 있다는 것이다. 트럼프 행정부의 재집권 이후, ‘달러 연동 스테이블코인’을 육성하는 정책 기조와 ‘지니어스 법안Genius Act’ 등의 규제 명문화는 스테이블코인의 제도권 편입을 가속화하고 있다.    반면 부정론자들은 불황이 닥치면 과거 민간 화폐가 대규모 뱅크런과 연쇄 파산으로 무너졌듯, 스테이블코인도 담보나 준비금이 충분하지 않으면 신뢰가 깨질 수 있다고 경고한다. 담보 부족, 투명성 결여, 운영 부실로 1달러 페그가 붕괴된 테라-루나 사태가 대표적이다

코인 상승의 엔진, 탈중앙화

탈중앙화는 기술적 트렌드가 아니라 투자자산의 철학이다. 중앙집중의 편리함과 탈중앙의 자유로움, 그 균형을 누가 먼저 시장에서 구현하느냐가 향후 디지털 자산 가격과 투자 기회를 좌우할 것이다

6장 [the great rebuild] AI리셋, 세상의 룰이 바뀐다

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# 책을 읽고나서 & 적용할 점 

이 책 직전에도 부동산 2026을 읽었기 때문에, 부동산에 대한 점이 상당히 흥미롭다. 부동산 트렌드 2026과는 조금은 방향성이 다른 점을 이야기하고 있다. 어떤 것이 맞을지는 정확히 모르겠으나, 어쨌든 모든 부동산 상황이 수도권의 지속적인 상승을 가리키고 있는 것은 맞는 듯 하다. 이런 상황에서 부동산을 소유한다는 것은 정말 중요한 일인 듯 

한편으로는 모든 경제상황은 경기침체를 가리키고 있는데, 국장 미장 할 것 없이 빠르게 올라간 분위기에서 (부동산 빼고) 모두 경기침체 또는 탈원화를 준비하는데, 계속 부동산을 매수만 고민하고 준비하는 것이 맞는 방향인가 하는 생각도 든다. 책을 읽으면서 경제에 대한 시각과 지식은 늘어나지만 투자방향성은 더욱더 오리무중으로 가는 듯 

그럼에도 불구하고 중요한 것은, 이제는 더이상 단편적인 부동산 시장만 계속 앞마당 늘리며 공부하는게 아니라 큰 차원에서의 경제적 움직임도 관심을 갖고 계속 지켜봐야 한다는 걸 느낄 수 있었다. 우리가 아무리 바텀업 투자자라고 해도 세계 경제의 흐름속에서 오롯이 혼자만의 길을 걷기에는 경제는 더욱더 내 삶속에 들어와 복잡하게 얽히고 있다. 거시적적인 경제도 살펴보며 비오는 날은 우산을 준비하고 따뜻한 날은 외출을 준비하는 부동산 투자자가 될 수 있어야 한다.