안녕하세요
내 꿈에 날개를 달고싶은
꿈날개입니다.
이번 4주차 강의는, 식빵파파 튜터님.
비교평가에 대해 특강 수준으로 짚어주셨습니다.
1. 단지별 비교평가를 잘 해둬야
투자우선순위를 알 수 있다.
가치는 비교적 변하지않지만
가격은 시시각각 변합니다.
가치를 제대로 알아두어야
가격에 눈이 흐려지지않고
투자관점에서 단지를 제대로 볼 수 있게 되는데요.
식빵파파님은 비교평가의 중요성에 대해
아래와 같이 말씀해주셨습니다.
앞마당을 만드는 시점에 비교평가를 잘 해두어야
단지 가치를 인지하게 된다.
단순히 지역으로 퉁쳐서 평가하는 게 아니다.
우리의 투자에서 중요한건,
땅의 가치가 아니라 개별단지 선호도가 중요하다.
개별 단지의 선호도를 정확히 알아서
투자기회가 왔을 때 우선순위부터 훑어가며
기회를 놓치지않을 수 있다.
체계없이 임장보고서 개수만 늘어나고 있던 저는
단지의 가치에 대해 내 생각만 적어두었을 뿐,
실제 그 단지의 가치가 어떤지,
다른 단지와 비교해서는 어떤지에 대해 모르는 수준이었습니다.
최근에서야
내가 생각한 단지의 가치순위를 나열해보고,
시세그래프를 붙여서 어디가 내 생각과 다른지 체크해본 뒤,
전화임장/매물임장과 검색 등으로 그 이유를 확인해서
글로 남기기 시작했습니다.
이번 식빵파파님 강의를 들으며
비교평가를
<강남접근성, 환경, 학군>에 집중해서
단순화하여 판단하는 방법을 배웠는데
이 방식을 적용해서 좀 더 명료하게 비교를 해볼 수 있도록
해야겠습니다.
비교평가에 좀 더 많은 장표를 할애하여
단지분석과 투자결론 파트가
투자로 직결되도록 해보아야겠습니다.
<B.M POINT>
1) 단지의 가치비교 명료화 :
강남접근성/환경/학군을 한단어로 표시하여
명확하게 비교하기
2) 가치조건이 비슷해보인다면,
나라면 어디 살고싶은가? 로 결정하기
정량적 평가에 담기지 않는 분위기를 떠올리자.
3) 단지분석/투자결론 파트에서
단지 비교평가에 더 많은 장표 할애하기
2. 비교평가하는 방법
<지역 내 비교평가>
수요확인 (입지, 선호도)
생활권 순위 설정
단지의 가치.가격 비교평가 (나의 판단)
검증 (시세그래프)
* 생활권 내에서의 비교는 입지조건은 비슷하므로
단지 자체의 컨디션에 집중할 것
* 생활권 간 비교에서는, 생활권의 위상도 포함하여
어디가 더 좋은지를 볼 것
* 강남접근성이 30분 이상 차이난다면,
더 이상 비교할 것이 없다. 강남접근성이 우위다.
단, 외부수요를 끌어들이고 지역 주민들이 좋아하는
<동네 특성>이 뚜렷하다면 이를 뒤집을 수 있다.
<지역 간 비교평가>
땅의 가치 확인
단지의 가치.가격 비교평가 (나의 판단)
검증 (시세그래프)
* 땅의 가치가 비슷하면(같은 급지라면)
지역 내 선호도가 있는 단지인지를 생각한다.
내 관점에서 별로인 단지같아도
그 지역내에서 그 단지가 우월한 점이 있다면
거주민 선호도가 여기로 몰린다.
* 땅의 가치가 다르다면,
그 차이를 좁힐만한 가치요소가 있는지에 주목한다.
<B.M POINT>
1) 생활권 내에서 비교는
단지 개별 조건과 컨디션이 중요하다.
2) 다른 생활권, 다른 지역으로 확장하여 볼 때는
땅의 가치를 확인하되,
여기서 단지 가치까지 결정되는 것이 아님을 안다.
3) 같은 급지의 비교라면,
지역내 선호도에 집중하고
서로 다른 급지의 비교라면,
개별단지가 가지는 가치요소가 있는지에 집중한다.
3. 단지의 비교평가가 끝이 아니다.
매물도 비교평가를 한다.
1단계
내가 저평가했던 단지를 모아서
다시 가치/가격을 비교하여
저평가를 우선 판단한다.
2단계
투자금을 확인
3단계
수리상태, 계약형태에 따라 투자금이 다르다.
이 부분까지 반영하여 비교평가해야 한다.
투자금 범위에 들어오지않는다고
단지의 저평가만 확인하고 끝내면
저평가된 단지는 뽑을 줄 아는데,
나한테 맞는 투자물건을 고를줄 모르게 된다.
<B.M POINT>
단지의 비교평가를 넘어,
저평가된 단지들을 추려서
개별 매물의 투자금 / 조건까지 고려해서
판단해야 한다.
매물의 비교평가까지 치열하게 고민하기.
지금 쓰는 매물양식이 너무 복잡하니
좀더 단순화하여
핵심요소에 집중할 필요가 있다.
4. 가치는 임장보고서를 쓰는 시점에 판단하고,
가격은 시세트레킹으로 계속 변화를 추적한다.
앞마당의 시세흐름을 분석하며
나의 글로 써봐야 한다.
지금 트레킹한 단지 중 저평가된 단지를 뽑아보고
왜 저평가됐다고 생각하는지
나의 근거를 써봐야한다.
<B.M POINT>
현재 앞마당 시세 1PAGE를 쓰면서
시세트레킹이 단순한 숫자입력 이상의 훈련이
되고있기는 하다.
다만 공급영향, 매물증감은 2-3달 정도로 고정해서 보고,
호가의 변화를 실거래와 연결시켜 분석하고
여기서도 저평가 비교연습을 해볼 필요가 있다.
한 지역당
시세흐름 분석 기재 & 저평가 판단 (매달 변화 체크)
페이지 하나,
공급영향 & 매물증감
페이지 하나로 나눠서 쓸 것
같은 급지의 앞마당끼리
"가격대"별로 단지 나열한 후
다시 비교평가 연습하기
식빵파파님 강의를 들으니
비교평가를 좀 더 단순화하여 명료하게
생각할 수 있게 되었습니다.
다음 임보는 투자관점에 몰입하여
어떤 단지가 저평가되었는지,
그 중 어떤 매물이 나의 투자에 적합한지에
집중해야겠네요.
실전반 수강을 기점으로
단지분석, 투자결론 파트가
투자관점으로 좀더 깊숙히 들어가는
계기로 만들어보겠습니다.
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