[대전에 오(5)면 집사고 성심당 빵(0)먹조_Jani] 2주차 강의 간단한 후기

천안&청주 지역분석

임장보고서를 이미 쓴 느낌으로 강의를 해 주셔서 너무 감사합니다.

 - 광역시가 아닌 왜 천안/청주를 해야하는 이유

가격이 너무 싸다!! 입지 대비 저렴한 현가격

현실적으로 소액투자에 어려움을 기회로 만들어주는 곳

 - 가치가 높다

지방 중소도시 중 창원다음

 - 기회가 있는 곷

지방은 조용 할때 기회 

공급이 많다.. “ 공포에사서 탐욕에 팔라”를  기억 할 것 

그 기회가 수익으로 될 곳

1. 천안의위상

   ** 지역개요

   *** 천안의 위상, 천안의 인구

 - 지리적으로 아산과 인접 100만의 수요

 - 산업단지 주위 택지(삼성의도시) / 재정이 탄탄 한 충남 1등 자족도시

 - 동고서저 지형(동/남쪽 확작 어려움) +서북쪽 도시확장+원도심개발 (중심부선호)

 - 인구가증가하고 있는 도시

 - 서북구 인구수 많음 : 직장+택지++학군 (거주이유확실한 우선순위)

 - 아산시와 인구 이동 가장 활발, 2위는 세종

**생활권

***생활권별 특징

• 서북구

 - 불당 : 천안의 강남 불당 생활권 (원탑)

 - 성성 : 연식좋은 신축 택지 (신혼부부가성비, 직장근접이나 학군x)

 - 백석 : 가족들이 살기 좋은 (준구축, 준식축 균질한 택지) 가성비

 - 두정 :먹자골목 1호선 지상철 역세권(유흥) 신축생기고있음

 - 쌍용 : 지상철다니는 구축 택지 낡고있음

•  동남구

 - 신부 : 천안 구도심 터미널+백화점, 노후 주택빌라 재개발, 신축 나홀로 단지들 (쌍용보다 선순위)

 - 청수청당 : 동남구 유일 신규택지, 법조타운

 - 차암 : 초미니 신도시, 산업단지 베드타운 역할

 - 원도심(봉명,용곡,신방) : 구축 유흥 옛 상권

**입지

일자리 양과 질 모두 탄탄하 자족도시 /소득 높은편

종사자수 증가 =수요증가

직장수 종사자 수 많은 천안

학군은 크기 지 않지만 학업성취도+특목고(3%이상) 양질의 학원가 아파트 커뮤니티가 있으면 학군지라고봄

(서북구 불당!!!)

생활의 편리성이 좋은 곳=상권 발달

지방에서 똑같이 신축 들어온다고 무조건 동일하게 봐선 안된다. 입지를 봐보기!

교통은 자차베이스

공급물량 26-28년 유의하기 (성성, 탕정)

랜드마크 아파트 시세 그룹핑하기!!!

• 거래가 안되면 내려가고 되면 오르는 매매호가

• 선호단지 중 덜 오른 매물에 서기 회보기

• 연식/택지/컴뮤니트 마이너스 요소 있는 다니즈는 전고 대비 많이 빠진시장 (싼구간이다)

비슷한 가치라도 연식 좋은것 관리하는 측면에서 이런걸사야함.

외각택지면 <그 지역 준 신축과 구축가격봐야함>

투자를 결정할 때 우선순위를 고민한다.

천안은 투자전략이 필요 

비슷한 매매가에 비슷한 투자금 더 나은 선택이  무슨 투자를 해야하는지? 돈을 더벌지?를 생각하기 

어떤걸 우선순위로 투자해야지 똑같은 투자금으로 돈을 더벌수 있을지?라는 고민을 함

전략 : 연식+중심 

           + 그지역만에 핵심선호요소 보기 더버는 투자는 이런것!

지방 구축 투자는 정말 까다롭게 보수적으로 봐야함 현재는 적합상황x

연식을 이기는 신불당이라는 강력한 중심지는 외곽 신축도 이기는 힘을 가지는 압도적 선호도가있긴함

   ***** 언제나 예외가 있음

지방투자 조심할 점 저평가vs 저가치

높은 전세가율과 낮은 투자금만 보고 투자해서는 xxx

전세가격흐름(플랫vs우상향)

청주…!!!!!!!!!!!!!

지방은 1등구에 핵심이 몰려있다 

몰빵이 많다.

흥덕구 또흥덕구… 

그렇다할 학군은없다.

단지 개별선호도가 중요 

지방에 임장하는방법

지역내 선호요소를 갖추고 아파트가 모여 있어 균질한 곳 이 좋은것은 맞미나 지방 아파트 중에는 간혹 압도적상품성으로 자신의 약점을 보완 하는 단지가 있다. 그래서 개별 단지 특징을 파악이 중요

수도권가다르게 브래드 조경 커뮤니티 특화설계를 봐야하는 것을 알았다.

생활권 우선순위에 매몰 되어 있었는데 개별 단지 선호도가 다를 수 있어 그 간극을 메우기 위해 단임, 매임을 통해 알아가야하는 것!!! 

수도권에서 좋아하는 1기신도시느낌은 피해야 하는 것 

겁먹었던 지방임장 천천히 내것으로 만들것