안녕하세요
신혼부부 투자자
성공루틴 입니다💕
 

어제 내집마련 기초반에서
선배와의 대화를 하고 왔습니다.

이야기를 나누다 보니
유독 기억에 남는 질문이 하나 있었어요.

상급지 빌라 vs 하급지 아파트
상급지 나홀로 소규모 단지 vs 하급지 대단지

사실 이 질문,
내집마련 고민하는 분들이라면
한 번쯤은 꼭 해보셨을 질문 아닐까요?

“입지가 중요할까?”
“규모가 중요할까?”
“상급지가 무조건 답 아닐까?”
“그래도 대단지가 안전하지 않을까?”

상급지 나홀로 vs 하급지 대단지

진짜 중요한 건 따로 있었습니다

요즘 네이버 부동산 보면
매물 자체가 정말 없습니다.

“이번에도 집 못 사는 거 아니야?”
“안 사면 평생 못 산다”

이런 말들이 여기저기서 들립니다.

매물이 없다 보니
남아 있는 건

• 나홀로 단지
• 세대수 적은 단지

• 저층 매물

   

상급지 나홀로를 살지,
하급지 대단지를 살지
이런 고민들을 하게 됩니다.

우리는 보통 이렇게 고민합니다.

• 상급지가 좋을까?
• 대단지가 안전할까?
• 신축이 좋을까?

• 입지가 더 중요할까?

   

그런데
정작 가장 중요한 질문은 잘 안 합니다.

“내가 갈아타고 싶은 그 시점에
이 집이 팔릴까?”

내집마련은
‘끝’이 아니라

대부분 ‘중간 정거장’ 입니다.

결국 우리는 첫 내집마련에 성공 하면,

거기서 끝나는 것이 아니라
갈아타기를 하면서 점프해야 합니다.

그런데
팔리지 않으면 어떻게 될까요?

→ 다음 집으로 못 갑니다
→ 기회를 놓칩니다
→ 살 집은 있는데 발이 묶입니다

그래서 
‘오를까?’보다
‘팔릴까?’를 먼저 보는 것이

맞다는 생각을 합니다

. . .

상급지 라도 위험할 수 있는 이유

“상급지니까 무조건 안전한 거 아니에요?”

저도 그렇게 생각했습니다.

그런데
상급지 나홀로 단지를 보다 보니
이런 말을 너무 자주 듣게 됩니다.

“여기만 아직 덜 올랐어요”
“다른 데는 다 올랐는데 여긴 남았네요”
“지금 안 사면 기회 없어요”

이 말을 들으면 어떻게 될까요?

조급하게 매수하게 됩니다

그래서 

살까? 말까?를 결정할 때

이 질문은 꼭 해보시기 바랍니다

살 수 있냐 말고
팔 수 있냐를 먼저 보자.

상급지 나홀로 단지,
충분히 매수할 수 있습니다.

단,
이 조건이 충족될 때만 입니다.

✔ 필수 조건

✅ 강남 접근성

• 물리적 거리
• 대중교통 소요시간
• 출퇴근 체감 동선

✅ 주변 환경

• 언덕 / 소음
• 생활 인프라
• 혐오시설 여부

✅ 학군 또는 대체 수요

• 학군
• 업무지 접근성
• 역세권 수요

✅ 세대수

• 최소 200세대 이상

그리고
가장 중요한 기준

❌ 저층(1~3층) 제외
❌ 탑층 제외

. . .

소규모 단지, 저층 어떻게 봐야 할까?

요즘 네이버 부동산을 보면
매물이 거의 없는데도

저층만 남아있는 단지
꽤 많습니다.

예를 들어 서울 4급지 내

선호 단지와 선호도 중하의 단지를 가져왔는데요

거래가 활발한 20평대가 저층만 남아있기도 하고,

20,30평대는 매물이 없는데,

대형평형 저층만 남아있기도 합니다

이게 무슨 의미일까요?

가격이 오르는 시점에도
가장 마지막에 팔리는 게 저층이라는 뜻입니다.

그렇다면 상급지 나홀로 단지는 어떨까요?

1급지 송파구 내에 있는 나홀로 단지는 어떨까요

9호선과 석촌호수 사이에 있는

나홀로 200세대 단지입니다

이런 단지는 사도 괜찮을까요?

그래프를 보면

하락장 에서도 거래는 됩니다.

하지만 중요한 건

가장 낮을 때

단 2개가 거래 되었습니다

즉 22년~24년 하락장 기간 동안

단 2개 거래이기 때문에,

내가 그 기간을 기다려야 할 수도 있습니다

📉 즉 하락장에서는?
→ 더 안 팔립니다.

정리해보면

나홀로 단지,
저층 / 탑층은

이걸 알고 선택해야 합니다.

• 팔고 싶을 때 못 팔 수 있습니다
• 갈아타기 타이밍 놓칠 수 있습니다

• 오래 기다려야 할 수도 있습니다

   

그래서

저층, 나홀로 단지는
취향 차이가 아니라
갈아타기 전략의 문제입니다.

. . .

이렇게 해보세요

매도가 잘 될 단지인지

감 말고 ‘확인’하는 방법

1️⃣ 부동산 전화 (가장 확실)

매도인 컨셉으로 전화합니다.

• “요즘 이 타입 잘 팔려요?”
• “저층은 분위기 어때요?”
• “급매로 팔면 얼마나 조정해야 해요?”
• “22~24년 하락장 때도 거래 있었나요?”

상승장에서는
“다 잘 나가요”
이 말이 나올 수 있습니다.

그래서
하락장 기준 질문이 핵심입니다.

2️⃣ 아실 그래프 (보조 검증)

특히 위에서 본 것 처럼
22~24 하락장 구간을 봅니다.

• 저점에서도 거래 있었는지
• 거래 공백이 얼마나 길었는지
• 저점 거래 속도가 어떻게 되는지

아래는 4급지에서 가장 좋아하는 구축인데요

이런 단지의 하락장 거래는 어떻게 이루어 지는지 확인합니다

위에서 보았던 나홀로 단지와의 차이가 보이시나요?

두 단지를 그래프로 비교 해보면

더 확연한 차이를 느낄 수 있습니다

좋아하는 대단지는 하락장에서도

‘가격’을 낮춘다면 충분히 매도가 됩니다

특히 팔리기 시작하는 속도가 다릅니다

. . .

그래서 결론은?

내집마련 선택을 할 때는

상급지냐 하급지냐가 아니라
“팔 수 있느냐”를 꼭 기억하세요

✔ 상급지 나홀로라도

• 접근성 좋고
• 환경 괜찮고

• 하락장에도 거래가 된다면
  → 선택 범위에 들어올 수 있습니다

   

❌ 대단지라도

• 수요 얇고

• 하락장에 잠기면
  → 위험한 선택입니다

   

첫 내집마련은
‘지금 살기 좋은 집’을 

고르는 것도 중요하지만

‘다음 집으로 갈 수 있는 집’을 

고르는 것이 중요하다 생각합니다.

사기 쉬운 집 말고
팔기 쉬운 집을 선택하세요.

이 기준 하나만 기억하셔도
내집마련 선택이
훨씬 쉬워질 거라 생각합니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다