안녕하세요
빛나는 미래를 그려가는 투자자 화채입니다
어제는 권유디님의 라이브코칭이 있었습니다
제가 요즘 고민하던 문제들을
다른 동료분들도 함께 하고 있었던 것 같아요
질문들이 모두 나에게 딱! 맞는
지금 나에게 딱! 필요한 질문들이 었습니다
함께 배워가는 기분이었습니다
오랜만에 만나서 더 반가웠던 유디님
긴~ 시간 코칭해주셔서 감사합니다!
오프 강의장에서도 뵈면 좋겠네요 ^^
Q. 소액 투자자인데 조급하다. 투자하고 싶다.
‘나만 뒤쳐질까 무섭다’는 마음은 아주 자연스러운 감정이다.
특히 첫 투자를 앞둔 시기에는 조급함이 가장 크게 올라온다.
초보 투자자가 똑같이 겪는 과정이다.
소액이면 당연히 선택지가 좁아져서 불안해진다.
그래서 “이 돈으로 뭘 살 수 있지?”라는 생각이 계속 들 수밖에 없다.
하지만 소액일수록 더 중요한 것은
‘싸게 사는 것’이 아니라 ‘잘 팔리는 것’을 사는 것이다.
데이터도 중요하지만 그보다 더 중요한 것은
“사람들이 살고 싶어 하는 아파트인가?”를 직접 눈으로 확인하는 것이다.
내가 배운 기준 안에 들어오는 단지라면 결과는 따라온다.
감으로 사는 것이 아니라 기준대로 사는 것이다.
매물이 없는 것은 내가 잘못하고 있는 것이 아니라
그 지역 사람들이 몰리고 있다는 신호일 수 있다
KB시세가 아니라 ‘호가 기준’으로 매매가-전세가를 계산해서
투자금 범위에 들어오는 단지부터 추려보자
그 범위에 들어오는 단지가 없다면
지금은 억지로 매수할 때가 아니라
앞마당을 늘리며 차분히 판단할 때이다.
빨리 하는 것보다 중요한 건 ‘좋은 것’을 하는 것이다.
Q 규제가 풀릴까? 정책이 자주 바껴서 혼란스럽다
규제는 풀리 수도 있고 아닐 수도 있다.
내가 통제하지 못하는 부분을 예측하고 판단하려고 하지 않는다.
대신 통제할 수 있는 준비
즉 앞마당, 가치, 가격, 후보단지에 집중한다.
우리가 서울에 투자하려면 서울을 미리 앞마당으로 만들어둬야 한다.
전세끼고 투자든, 실거주 투자든 방법만 다를 뿐이다.
변하지 않는 본질은 하나, 입지와 가치를 알아야 투자할 수 있다.
투자금 2억 이상 + 실거주 가능하다면 → 서울 규제지역 투자
투자금 2억 이상 + 실거주 불가 → 비규제 지역 투자
(대신 서울 앞마당 1~2개는 꾸준히 지켜보며 준비)
투자금 2억 이하 → 되도록 비규제 지역 투자
(실거주 + 생애최초 70% 조건이 되는 분은 서울도 같이 볼 수 있지만 살 수 있는 급이 비슷할 확률이 높다)
언제든 투자하려면 두 가지가 필요하다
1. 투자할 곳의 가격과 가치를 바로 알아야 한다.
(생활권별 선호도, 단지 선호도와 가격 → 저평가 여부 확인)
2. 이렇게 앞마당 만들었다면 그 지역에서 내 투자금으로 투자할 단지 후보 최소 5개 만들기
내 앞마당이 아닌 지역의 가격이 올랐다?
미리 만들어둔 앞마당이 아니라면 당연히 투자가 어렵다.
그 지역이 ‘날아간 것’이 아니라 내가 몰랐던 것 뿐!
내 앞마당이 아닌 지역은 마음을 두지 말자
내가 앞마당을 만들었는데 투자 후보단지를 모르겠다?
이 역시 좋은 투자는 어렵다.
지역별로 중요한 입지 가치가 무엇인지 알고 투자 후보를 선정해둬야 한다.
서울 투자를 준비하는 분들은
서울 앞마당을 미리 만들고 투자할 수 있는 단지 5개를 꼭 뽑아두자!!!
Q 투자할까요? 앞마당 더 늘릴까요?
중요한 것은 ‘몇 개 했냐’가 아니라 비교평가 후 확신이 생겼는지이다.
그 지역의 선호 요소를 모르면 가치 판단을 할 수 없다.
가치를 모르면 저평가인지 아닌지도 절대 알 수 없다.
비교평가해서 확신이 생기면 투자해도 된다.
완벽해질 때까지 기다리면 평생 못 산다. 완벽은 없기 때문이다.
최선의 투자를 하면 된다.
투자할 단지가 보이는데도 미루는 건 성장의 낭비이다.
투자가 가장 큰 성장이다.
공부하지 말라! 투자하라!
하지만 실력이 부족하다면 투자하기 위해 공부하라!
재수강, 앞마당 3~5개 있으면 더 이상 미루면 안된다.
2~3개월 안에서 확신이 생기면 충분히 투자할 수 있다.
다만 그 확신은 혼자 터득하기 어렵다.
그래서 먼저 결과를 낸 사람들이 A단지와 B단지를 비교하는 흐름을 ‘그대로' 따라해야 한다.
서투기는 지역분석 강의이기도 하지만
투자 단지를 뽑는 사고법을 배우는 강의이다.
강사의 의사결정 흐름을 나의 앞마당에 적용하는 순간
투자 속도가 달라지고 결과가 만들어진다.
Q 토허제 지역에서 전화임장 어떻게 해야 하나?
솔직함이 오히려 신뢰를 만들고, 좋은 물건이 들어올 때 먼저 연락이 온다.
있는 그대로 부동산 사장님께 솔직히 말한다.
“지방을 정리하고 갈아타려는 중이다”라고 있는 그대로 전달한다.
내 상황을 정확히 알고 떳떳해지는 순간 임장이 ‘관광’이 아니라 ‘투자’가 된다.
Q 매임 안하고 단임까지만 하면 안되나?
매수 가능성이 없는 상태에서 무리하게 매임할 필요는 없다.
다만 “언젠가 살 수도 있다”면 매임은 실행력을 높이는 연습이 된다.
매임이 필요할 경우는
1)투자금 범위에 들어오는 단지가 명확해 졌을 때
2) “여기면 살 수도 있다”는 후보가 2~3개로 좁혀졌을 때
3)실제로 가격 협상/계약까지 갈 가능성이 생겼을 때
매임 팁
비규제지역 지역 중 선호도가 높은 지역은 투자자가 몰려 매물이 없는 경우도 많다.
“조건을 만들고 투자하고 싶은데 어렵다”는 건 매도자 우위 시장에서는 너무 당연한 상황이다.
매도자 입장에서는 굳이 투자자보다 실거주자에게 파는 게 더 심플하고 빠르기 때문이다.
지금 당장 투자를 해야 한다면
매물이 없어도 다른 부동산까지 뚫어서 조건 맞는 물건을 찾아야 한다.
상황에 휩쓸리지 말자! 상황을 뚫기 위해 매물임장을 더 해보고
구석에 있는 아무도 가지 않을 것 같은 부동산도 가보고
최선을 다했다 판단했어도 투자물건이 보이지 않는다면
다음 앞마당으로 가는 것도 좋은 방법이다.
Q 투자에 더 좋은 단지 찾는 방법
같은 가격이면 뭐가 더 좋지?
이 방법이 조금 더 쉽다
같은 가치면 뭐가 더 싸지?
이 방법은 조금 더 어렵다
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