[실준반 72기 1단 하자조] 임장보고서가 있어야 확신의 투자가 된다

이번 강의에서 가장 크게 와닿은 메시지는 “임장보고서를 제대로 보면 흔들리지 않는 투자가 가능하다”는 말이었습니다. 단기 등락에 휘둘리지 않고, 더 많이 벌 수 있는 투자를 하기 위해서는 결국 앞마당을 만들고 그 안에서 최선의 선택을 해야 한다는 점을 명확히 이해하게 되었습니다. 강남 1시간 내 접근 가능 지역이라면 충분한 가치가 있다는 기준도 앞으로 지역 선별에 중요한 잣대가 될 것 같습니다.

강의를 들으면서, 인상깊었던 점은 아래와 같습니다.
1. 규제에 따른 가격 상승

이번 강의에서 가장 인상 깊었던 부분은 현재 수도권 시장이 규제 여부에 따라 완전히 다르게 움직이고 있다는 점이었습
니다. 규제지역은 실거주 매물만 거래되며 매물이 급감했고, 그 결과 실거래가보다 높은 호가가 형성되고 있다는 설명이 매우 현실적으로 와닿았습니다. 또한 수요가 공급을 초과하는 시장에서는 신고가가 계속 나올 수밖에 없고, 상승장에서는 특히 30평대가 더 크게 오른다는 점이 기억에 남았습니다. 결국 시장의 흐름을 이해하지 못하면 가격만 보고 판단하게 된다는 점을 깨닫게 되었습니다.

2. 비규제지역 구리
비규제지역 중에서는 구리의 입지 가치가 특히 눈에 띄었습니다. 8호선 연장으로 강남 접근성이 좋아지고, LTV 80%까지 가능한 구조는 투자 접근성을 크게 높여준다는 점을 이해했습니다. 또한 구리는 선호지역이기 때문에 호가가 실거래보다 높게 형성되는 반면, 부천 중동·안양 만안·군포 산본 등은 실거래와 호가의 차이가 거의 없다는 비교가 도움이 되었습니다.

3. 실제 거주 요소

단지 비교 사례(진달래 효성 vs 라일락 대우유림)를 통해 단순 시세나 학군 거리만 보는 것이 아니라, 고가도로로 인한 소음·분진 같은 실제 거주 요소가 가격에 얼마나 큰 영향을 미치는지를 체감할 수 있었습니다.

앞으로 적용해보고 싶은 점은 이번강의에서 구체적으로 들었던 매물임장에 대해 아래의 체크 기준을 더 구체적으로 적용해보려고 합니다.

1) 사이드 세대 여부 - 사이드면 결로가 발생하기 때문

2) 구축 아파트의 경우 샷시 교체 여부 - 샷시가 안되어 있는 집의 경우, 1000만원정도 추가 비용이 들수 있음

3) 세입자 거주 여부: 세입자 거주시, 언제 전세 만기되는지, 갱신권을 사용했는지 등을 판단하고, 만약 매도자가 거주중이라면, 이사날짜가 언제인지에 따라 빨리 나가야 하는 상황이면 급매 가능성일 가능성을 높게 두겠습니다.