안녕하세요.
포도링입니다.
정말 오랜만에 투자 후기를 들고 왔네요.
제 경험의 어떤 부분이 여러분께 도움이될까 고민하다보니
글로 쓰기까지 조금 오래 걸렸습니다.
저는 2년 전에 지방 중소도시에 심어두었던 1호기로
이번에 수도권 비규제지역에 투자할 수 있었습니다.
저의 경험이 실제로 지방투자를 한 분들,
지방에 소액투자를 앞두고 있는 분들에게
지방 소액투자로 자산이 어떻게 불려나갈 수 있는지
비규제 지역에 투자를 앞두고 있는 분들이
어떻게 투자물건을 찾아 나가야 하는지
간접적으로 경험해보실 수 있는 기회가 되기를 바랍니다.
중소도시 물건 매도
<1호기 투자>
1호기를 찾게 해준 Process [포도링] (1탄)
https://cafe.naver.com/wecando7/10142316
사는게 가장 쉬웠던 1호기 [포도링] (2탄)
https://cafe.naver.com/wecando7/10311225
수익 8000만원을 가른 결정, 지방 투자에서 가장 중요한 것[포도링] (복기)
https://weolbu.com/s/J2DR7IP20o
우여곡절 끝에
중소도시에 심어둔 저의 소중한 1호기는
저에게 많은 것을 주었습니다.
저는 운 좋게 공급이 씨가 마른 곳에 투자하여
구축임에도 불구하고 2년만에 약 200%의 수익을 얻을 수 있었습니다.
공급이 없는 지방의 장점이 하나 더 있는데 뭔 줄 아시나요?
매도도 쉽다는 것입니다.
1) 제일 먼저 단지와 생활권의
시장상황을 파악하였습니다.
단지 내에는 주로 날짜가 어느정도 고정되어 있고,
수리가 안된 물건들이 대부분이었습니다.
실거주 가능한 집 위주로 거래가 되고 있다는 점.
진짜 싸다면 세낀집도 나간다는 점을 파악하였습니다.
생활권으로 확대하여 보았을 때도,
대부분 수리를 해야하는 상황이었고,
선호하는 단지와 후순위인 제 단지의 가격 격차가
상당히 벌어진 상황이었습니다.
지역 전체로 확인했을 때는,
세낀 물건 (그것도 만기가 한참 남은)들이 저렴하게 거래되고 있고,
실입주 물건, 전세물건 자체도 많이 없는 상황이었습니다.
2) 전략을 짜고 실행하였습니다.
제가 생각한 Target은 “실거주자” 였습니다.
현재 실입주 가능한 물건들이 4억에 호가가 나오고 있었고,
제가 세를 낀 상태로 판다면? 3.6억까지 낮춰야하는 상황이었습니다.
4천정도 깎아줄 바에는
보금자리론으로 세입자퇴거자금대출을 일으켜
공실로 만들고,
중도상환수수료 및 이자 등의 부대비용으로
400만원정도 쓰는게
싸게먹히겠다는 생각이 들었습니다.
(심지어 보금자리론은 DSR에도 안잡혀요ㅎㅎ 이득)
게다가 이 근방 단지들은 다 수리해야하는 물건이었기 때문에
공실로 만들어서 수리기간을 확보해놓으면
무조건 제 집이 1등이 될 수 있겠다는 생각이 들었거든요.
(로얄동 로얄층도 아니었습니다)
실제로 대출을 일으켜 공실을 만들었고,
동이 뒷동이고, 층이 낮기때문에
호가를 천만원 낮춰서 내놨습니다.
(안 낮춰도 됐을지도..?)
공실되고 하루만에 7팀이 봤고,
다음날 가계약금이 들어왔습니다.
매도 참 쉽죠? ㅎㅎ
투자 물건 찾기
투자 물건 찾는 것은 생각보다 어렵지 않을 줄 알았습니다.
왜냐하면 올해 초부터 계속 어디 투자할 지
앞마당 매임을 다니고 있었거든요.
실제로 매임한 물건들로 TOP3를 작성해서 발표하고
튜터님들께 피드백도 꾸준히 받고, 매물문의도 넣었습니다.
물론 그 과정에서 갑자기
6.27 대책
10.15 대책
이 나오면서 투자할 수 있는 지역, 물건들이
계속해서 날아가고 사라졌지만,
의외로 저는 조급하지 않았어요.
매도도 아직이기도 했고,
이전에 투자로 언제 어떤 시장이든
투자할 물건은 있다는 것을 알고 있었거든요.
하지만 저의 이런 안일한 생각때문에
투자가 지연됐던 것 같습니다.
막상 투자할 때가 되니,
감당가능한 수준에서
추가 대출이 가능한 것을 확인하였고,
완전히 새로운 투자금으로
투자물건을 찾게 됐거든요…
- 잘한점
투자금이 없을 때도 계속 투자우선순위를 뽑고
매물임장을 다닌 점. - 아쉬운 점
투자금에 대해 튜터님들께 미리 확인받지 못한 점 - 적용할 점
앞으로는 돈이 없더라도
투자시나리오에 대해 지속적으로 검토받을 것
실전 투자 (협상)
1) 투자후보 지역, 단지 추리기
비규제지역 중
제 앞마당은 A 지역과 C 지역 뿐이었습니다
그래서 투자를 위해 앞마당 임장지로
B 지역을 선택하여 임장하고 있었습니다.
1) A, B, C 지역을 전수조사하고,
2) 투자금안에 들어오는 지역들 중
임장, 임장보고서에서 느낀 바대로 일단
우선순위를
①생활권 > ②생활권 ≥ ③생활권 ≥ ④생활권
으로 잡았습니다.
3) 그리고 그 안에서 또 단지 우선순위를 잡아
가장 좋은 생활권의 좋은 단지부터
매물임장을 다녔습니다.
2) 매물임장 다니기
①생활권
갔더니 이미 투자금이 턱없이 벌어졌고,
그래서 바로 ②생활권로 넘어가 2주간 상주했습니다.
②생활권
진짜 나와있는 물건은 있는대로 다 봤는데,
3월부터 역세권 인근에
신축이 입주 예정되어있었습니다.
임장하는데 매도인들이
다 그 단지에 들어갈 예정이라고합니다.
지금 매수하면 전세기간이
딱 그 단지의 입주시기와 겹칩니다.
그래서 잔금칠 각오도 하고 물건을 찾았습니다.
일 잘하고 마음 맞는 부동산을 찾아
가장 좋은 단지를
1) 호가보다 천만원 더 싸게
2) 인테리어 기간도 얻고
3) 잔금까지 7월로 맞출 수 있는
조건을 만들었습니다.
이 정도면 입주도 피하고,
그때되면 전세도 올려받을 수 있지 않을까?
수리비도 내가 그사이에 모을 수 있을 것 같은데,
라는 생각이 들었습니다.
마지막에 전세 협조를 구하는데
매도인이 싫다고합니다.
자기가 왜 거기까지 해줘야하냐고요.
그래서 잔금치고 전세맞추는 부대비용을 알아보니
1400만원 가까이 나옵니다.
그래도 이정도면 싸다는 생각에 잔금칠 생각을 합니다.
그리고 마지막으로 남편에게 물어봤는데,
남편이 갑자기 대출 받아서 하는게 싫다고 합니다.
자기가 살지도 않는 집에 대출받기 싫다 합니다.
당황스러웠지만,
그럼 혹시 실거주는 어떻냐 했더니
그럼 대출을 더 많이 받아야되는거 아니냐며
말도 안된다고 합니다.
???????????
나 투자 공부 4년차인데?????
갑자기??????
가족과의 합의
갑자기..? 라는 생각을 했던 것 같습니다.
투자하기 전에 항상 예산을 같이 계산하고
계획을 짜고 시작하거든요.
게다가 대출을 받아도
이자가 저희 월저축액에 1/5도 못미쳤습니다.
여기서 엄청 싸웠습니다.
왜 갑자기 이제와서 그러는거냐 했더니
자기가 금액을 잘 못 알아들은 것 같다고 합니다.
무슨소리냐 내가 엑셀까지 정리해서 줬는데,
잘 못 봤답니다.
그 사이 물건은 매도자가 거둬갑니다.
그렇게 남편과 심도깊은 대화를 하는데,
남편은 사실
- 대출도 싫다.
- 다주택자도 싫다.
는 입장이었습니다.
작년에 저랑 같이 비전보드 썼었는데,
같이 쓴게 아니라 그냥 제가 멱살잡은거고
옆에서 그저 동태눈으로 있었구나 싶더라구요.
이런 포인트에서 화가 엄청 났습니다.
이제까지 내가 계속 물어보고, 비전 제시하고 했을 때,
남얘기로 받아들였다는 건가?
근데 사실 생각해보면
제 남편은 제가 부동산투자에 집중할 수 있도록
집에서 청소와 빨래를 도맡아 해주고
지금과 같이 겨울이되면
항상 딸기 꼭지까지 다 잘라서 도시락에 싸주고,
제가 시간이 없어서 잔금을 못가면 대신 가주고,
본인이 평생동안 모은 전재산을 저에게 내어준 사람이었습니다.
남편의 입장을 생각해보면 당연히 두려운 일이고,
그는 충분히 최선을 다하고 있다는 걸 알았기에
다시 한 번 솔직하게 얘기했습니다.
내가 부동산 공부를 4년 가까이 했고,
우리의 경제적인 체력이 그정도 대출은 버틸 수 있고,
내가 고른 단지가 결코 비싸지 않다.
하지만 나는 이 단지가 사자마자
무조건 오를거라고 생각하지 않는다.
오히려 떨어질 수도 있다고 생각한다.
그럼에도 불구하고,
우리 두 분의 부모님이 노후가 안되어있고,
우리가 장남, 장녀이기 때문에
우리도 자식을 낳고 부족함 없이 키우고,
부모님도 부양할 수 있으려면
나는 지금 투자를 해야한다고 생각한다.
우리한테 이건 선택의 문제가 아니다.
세 가족의 노후가 달린 생존의 문제다.
남들보다 더 잘살고 싶어서 하는 게 아니다.
나는 돈 때문에 부모님을 외면하는 자식이 되고싶지않다.
밤새 고민하던 남편은
결국 투자의 필요성을 인정했고,
다시 투자를 재개합니다.
- 잘한점
좋은 것 부터 보고 내려온 것 - 아쉬운 점
남편과 투자생활 동안 투자에 대해
깊이 이야기나누지 못한 점.
남편이 외면하는 부분들을 그냥 넘어간 점. - 적용할 점
앞으로는 무슨 얘기던 지
피하더라도 붙잡고 치열하게 대화한다.
다시 투자
그 사이 ②생활권은
투자자와 실거주자의 진입으로 날아갑니다.
③생활권, ④생활권
은 크지 않아서 동시에 검토합니다.
③생활권 지역에서
제일 우선순위 단지를 조건협상을 합니다.
또 일잘하는 부동산 사장님을 찾아서
1) 매매는 천만원 깎고
2) 주인 전세로 2천만원올려서
물건을 만듭니다.
이 주택을 취득한 후 상가주택을 분양받으셔서
일시적 2주택 양도세때문에
매도하시는 분이었는데,
알고보니 잔금을 겁나 빨리쳐야한답니다.
매도인은 상가주택 등기 기준일로 계산했는데,
알고보니 사용승인일 기준이라
양도세 시기가 더 빨라진 것이었습니다.
기회다! 생각했습니다.
잔금 빨리쳐줄테니 (한 달 남음)
1) 매매가 조금만 더 깎아주거나
2) 전세가를 조금만 더 올려달라
마지막 협상을 던졌습니다.
매도자가 고민하더니 또 매물을 거둡니다.
그냥 상가주택이 어차피 안올랐으니,
상가주택을 팔면 이아파트도 양도세가 안나온다구요.
이때 아 이런게 되는 시장이 아니구나를 느낍니다.
은연중에 집주인들이 집값이 오를거라는 인식을
갖고 있다는 걸 느꼈습니다.
결국 저는 그 다음 순위의 아파트에 가서야
전세대기자 (현금)를 만나 투자를 할 수 있었습니다.
이 과정에서 제가 남편의 반대에 부딪히다보니
어떻게든 투자금을 줄여야한다는 압박감도 있었고,
혹시나 투자금이 더 들어가는 상황을 피하고자
“투자금을 확정”짓고자 했던 마음이 컸던 것 같습니다.
- 잘한점
일 잘하는 사장님을 찾아 원하는 조건을 끌어낸 점 - 아쉬운 점
시장 상황을 보고 적당히 해도 되는데,
압박감에 어떻게든 조금이라도 줄여보려고 계속 시도한 점. - 적용할 점
앞으로는 시장 봐가면서 협상하자..
계약
계약 당일 저는 투자금이 천만원 더들어갔습니다.
저랑 계약하기로 한 현금 전세입자가
같은 동에 더 높은층에 식세기+풀에어컨이 있는 집이
제 전세보다 천만원 싸게나와서
그걸하러 가겠다는겁니다.
(분명 전세는 내 거밖에 없을텐데?..
알고보니 단지에 장부 전세가 좀 있었습니다)
순간 고민했습니다.
내가 굳이 이걸 잡아야하나?
어차피 나 매매계약도
전세 맞춰지면 잔금치는 조건으로 잡아놔서
잔금일도 안정해놨는데?
그냥 전세 원하는 가격에 나갈때까지
기다리면 되는거 아닌가?
사장님이 자기가 이자대주겠다
현금세입자 지금 잡았으면 좋겠다고 하셔서
계약을 하러 가는 버스안에서
편익과 비용을 끊임없이 고민해보았습니다.
- 편익
- 내가 에이스 과정에 집중할 수 있다.
- 현금 세입자를 받을 수 있다.
- 어떻게 변할지 모르는 시장에 대응가능하다. - 비용
- 1000만원
- 이자는 사장님이 대줌 (2년치)
저는 편익이 더 크다는 판단을 했고,
1000만원 깎아서 전세계약을 진행했습니다.
그리고 지금까지 한달 정도가 지났는데
그 장부전세는 결국 네이버부동산 광고로 나왔고,
아직 안나가고 있더라구요.
돌이켜보니 비용을 지불하고
나누는 과정에 집중하는 것을 선택하길
잘했다는 생각이 들었습니다.
- 잘한점
당황스러운 상황에서
빠르게 편익과 비용을 확인해본 점 - 아쉬운 점
전세 장부가 있을거라곤 생각 못 한점.
전세입자 가계약을 쎄게 걸었어야 했는데.. - 적용할 점
전세상황은 장부없는지 꼭 전세입자로 꼼꼼히 확인하고,
느낀점
솔직히 1호기, 2호기 투자에
정말 안간힘을 많이 썼어서 그런지
3호기 계약 과정이 너무 빠르고 스무스해서
이게 맞나? 싶었지만
그만큼 또 스스로 성장했고,
평소에 투자물건을 꾸준히 찾아왔기 때문
이라는 생각이 들었습니다.
그리고 또 남편과 서로의 마음을
다시 확인한 것 같아서 좋았고,
첫 신축투자라 너무 설레기도 하고요.
행복하기도 하고요.
아무것도 모르던 시절 1호기 투자에 도움주신
잔쟈니 튜터님, 샤샤와함께 튜터님, 자유를향하여 멘토님
2호기를 통해 수도권 입지에 대해 이해시켜주신 밥잘사주는마눌 튜터님
연초부터 앞마당 매물임장한 물건들 봐주신 센쓰있게쓰자 튜터님
지방부터 투자물건 잘 찾을 수 있도록 도와주신 빈쓰 튜터님
더 좋은 물건 투자할 수 있도록 여러가지 시나리오로 최선을 다해 도와주신 권유디 튜터님
매물코칭을 통해 주의해야할 부분까지 짚어주신 양파링 멘토님
잘 복기해볼 수 있도록 도와주신 한가해보이 멘토님
여러 투자의 여정에 함께 해주시고 도와주신 모든 동료분들과 스승님께 진심으로 감사드리고,
앞으로도 배운대로 좋은 투자 이어나가면서
많은 분들에게 제 경험을 나눠줄 수 있는 투자자로
성장해나가겠습니다.
<참고:서울 투자 후기>
결혼 두 달 남은 예비 신부의 혼수 찾기 대작전 (투자에 필요한 준비) [포도링]
https://weolbu.com/s/ENq77VGiMQ
[포도링] 조건부 전세대출 규제 + 계엄령 콤보에서 전세뺀 후기
https://weolbu.com/s/ENq0R2YwXu
지방부터 서울까지 인테리어 A to Z [포도링]
https://weolbu.com/s/J2CI5FPJI0
