안녕하세요 리치드리머입니다.
이번 4주차 강의는 선배강의로 리스보아 튜터님의 투자물건을 만들어내는 매물임장법과 윤이나 튜터님의 실전투자까지 연결되는 앞마당 관리법에 대해 선배님들만의 노하우를 배울 수 있는 귀하고 뜻깊은 시간이었습니다. 강의교안 한 장, 한 장과 말씀 들이 모두 투자와 연결될 수 있는 내용들이어서 집중해서 들었고 시간가는 줄 몰랐던 것 같습니다.
먼저 포르투갈의 도시를 동경하시며 닉네임을 만드신 리스보아 튜터님의 강의를 한마디로 표현하자면 ‘매물임장의 바이블’ 이었습니다.
저도 늘 고민이었던 매물임장에 대한 고민들을 선배님께서도 이미 겪으셨고 어떻게 실전투자와 연결해야 하는지를 지역사례와 튜터님의 투자경험을 생생하게 들을 수 있어서 앞으로 매물임장할 때 준비방법부터 나에게 맞는 투자물건을 찾는 방법에 이르기까지 어떤 점을 중요하게 봐야 하고 앞으로 적용해야 할 점들을 정리할 수 있는 시간이었습니다.
“지역의 선호도를 촘촘히 알기 위해 가장 중요한 것은 투자 우선순위를 잘 매기는 것이고 그러기 위해서는 가장 좋은 것부터도 제대로 살펴봐야 합니다!”
솔직히 그동안 랜드마크 단지는 보나마나 젤 좋을 텐데 진짜 투자를 위해서는 내 투자금에 맞는 것 중 좋은 것만 보면 되는거 아냐?라는 생각으로 투자금에 맞는 것만 추려서 매물임장을 해왔었기 때문에 지역 선호도를 디테일하게 파악하고 있지 못하다는 생각이 들었었습니다. 그리고 더 좋은 가치를 지닌 단지도 분명 투자기회가 있을 수 있겠다! 앞으로는 랜드마크 단지부터 촘촘하게 되도록 모든 단지를 다 봐야겠다는 생각이 들었습니다.
시세지도와 시세그룹핑의 중요성
매물임장할 단지를 찾는 것의 시작은 시세지도를 그리는 것에서부터 시작된다라는 것을 알 수 있었습니다. 단지임장 후 생활권별 단지별 선호도를 정하고 지도위에 단지의 시세를 같이 올리면서 비교하고 그것을 시세그룹핑을 통해 지역 전체로 넓게 비교하면서 미리 저평가단지를 찾는 방법을 튜터님께서 자세하게 설명해 주셨고 현장에서 확인해야 할 것을 이렇게 미리 준비해야 필요한 정보를 얻고 투자후보를 빠르게 판단할 수 있다는 점을 설명해주셔서 그동안 과제처럼 느껴졌던 시세지도와 시세그룹핑이 정말 중요하다는 것을 느꼈습니다. 이렇게만 한다면 매물임장할 단지가 저절로 가려질 것 같았고 다음 앞마당에서 꼭 적용해야겠다는 생각을 했습니다.
진짜 사려고 할 때 필요한 질문들
부동산에 방문을 하면 저도 막상 부사님들께 어떤 질문부터 해야 좋은지 몰라 어색할 때가 많았었는데 튜터님께서 부동산 방문 전에 먼저 물어봐야 할 것들을 정리해가면 그 질문들을 통해 그 매물이 어떤지 시장상황은 어떤지 나의 경쟁물건은 얼마나 될지 알아낼 수 있다는 점을 말씀해 주셨습니다. 직접 예시를 들어주시며 정리해 나가다보니 아! 이래서 미리 질문들을 준비해 가는 것이 중요하구나! 이러한 질문들이 진짜 제대로 사려고 할 때 필요한 질문들이구나를 느낄 수 있었습니다. 부동산 방문 전에 그 물건에 대한 정보들을 정리하고 물어볼 질문들을 정리해 가는 것이 앞으로 매물임장할 때 중요하겠구나를 느낄 수 있었습니다.
바뀔 수 없는 것 > 바뀔 수 있는 것
신축은 다 좋으니까 살 수만 있으면 좋겠다라는 생각을 해왔었는데 신축도 봐야할 포인트 들이 있다는 것을 배울 수 있었습니다. 특히 인테리어나 옵션 같은 바뀔 수 있는 부분보다는 그 매물이 가지고 있는 바뀔 수 없는 부분을 더 중점적으로 보고 그것이 곧 매물의 선호도와 가격을 결정한다는 것을 느낄 수 있었습니다. 앞으로 매물임장 시 바뀔 수 없는 부분을 중심으로 어떤 매물이 먼저 선택될지 고민해보는 습관을 길러야겠다는 생각을 했습니다.
선호도 = 환금성
1강에서 잔쟈니튜터님의 강의에서도 중요했던 “선호도”를 보는 이유는 결국 환금성때문이라는 것을 이번 강의에서 리스보아튜터님이 강조해 주셨습니다. 이 단지를 얼마나 선호하는지, 가격을 내리면 팔리는지, 거래가 많이 되는지 등을 고려하고 선호도를 촘촘히 매기는 것이 결국 투자와 연결되는 것이고 이러한 과정 중에 가장 중요한 것이 매물임장이라는 것을 이번 강의에서 튜터님이 강조하신 가장 중요한 부분이라고 생각을 했습니다.
현장에 답이 있다!
“네이버부동산에 내가 찾고자하는 정확히 떨어지는 물건은 없어요. 현장에서 만드셔야 해요!”
튜터님의 말씀이 아직도 머릿 속에 맴돕니다. 결국 투자 조건을 만드는 것은 결국 나 자신이고 ceo마인드로 명문을 만들어 내가 원하는 조건으로 만들어야만 원하는 결과물을 얻을 수 있고 그것이 곧 투자임을 다시한 번 깨닫게 되는 강의였습니다.
그 다음 두 번째 시간으로 윤이나튜터님께서 실전투자와 연결하기 위해 중요한 앞마당 관리법에 대해 튜터님만의 모든 노하우를 들을 수 있었습니다. 이번 앞마당 결론부분 작성이 고민되었었는데 이번 강의를 통해 그 고민이 해결된 것 같아 저에게는 너무 귀했던 시간이었고 강의였습니다. 특히 튜터님께서 설명에만 그치지 않고 직접 시뮬레이션으로 보여주시며 어떻게 앞마당을 관리하는지 보여주신 점이 너무 좋았습니다.
평소에 잘 정리된 앞마당
평소 앞마당을 늘리기에만 집중하고 시세트래킹은 꾸준히하기보다는 하다 안하다를 반복해왔었습니다. 직접 튜터님이 투자기회를 놓쳤던 사례를 가져오시며 왜 앞마당 관리를 꾸준히해야 하는지 꾸준히 시장을 보며 기록해나가야 누구보다 먼저 기회를 잡을 수 있다는 것을 일깨워주셨습니다. 막상 가진 앞마당을 돌보지 않고 물 주지 않는다면 투자라는 열매를 맺기 어렵기 때문에 이제부터라도 멈추지 말고 꾸준히 앞마당 정리를 해나가야겠다는 생각을 했습니다.
꾸준히 보지 않으면 가장 좋은 결정을 하기 어렵습니다!
튜터링하면서 가장 많이 보는 제자분이라는 부분을 튜터님께서 설명해 주셨는데 투자할때만 부랴부랴 시세를 보는 분에 대한 예시를 보여주실 때 1호기 투자했을 당시 시세트래킹을 꾸준히 하지 않은 상황에서 가격만 보고 싸다고 생각되는 물건에 투자했던 경험을 다시 복기하게 되었습니다. 좋은 물건부터 꾸준히 시세트래킹을 했다면 더 좋은 기회를 보고 최선의 투자의사결정을 할 수 있지 않았을까라는 생각을 하게 되었고 최선의 선택을 하기 위해서는 앞마당 시세트래킹을 더 이상 소홀히하지 말아야겠다는 생각을 했습니다. 꾸준히 보는게 정말 중요하고 조금씩이라도 매일매일보면서 시세트래킹을 해나가는게 정말 중요하다는 것을 깨달았던 것 같습니다. 또한 최선의 선택을 하기 위해서는 결국 선호도 파악이 무엇보다도 중요하고 임장과 임보를 통한 선호도 파악이 앞마당 관리의 시작이라는 점을 다시 한번 깨닫게 되었습니다.
실거래가보다는 호가를 보고 움직이는 습관이 중요해요!
실거래가는 시장상황보다 1~6개월 늦은 후행지표이므로 실거래가를 보고 투자를 결정하면 최선의 결정을 하기 어렵다는 튜터님의 말씀이 기억에 남습니다. 실거래가의 전고점대비 하락률을 보고 그래고 실거래가를 보고 부동산 사장님과 매도자와 협상을 하려고 했기 때문에 늘 ‘늦었다’라는 말을 듣는 것이었고 그렇기 때문에 실거래가가 찍히기 전에 시세트래킹을 통해 호가를 먼저 보고 지역상황으로 기회를 잡아야 좋은 물건을 선점할 수 있다는 것을 깨달을 수 있었습니다.
지역상황 정리 = 원페이지 정리의 중요성
시장상황을 전임이나 매임을 통해 사장님 말을 듣게되면 이 사실이 맞는 말인지 헷갈릴 때가 많았습니다, 튜터님은 사장님 말에만믿고 의지하지 말고 지역상황을 직접 요점정리해보는 시간이 중요하다고 말씀하셨고 그것이 바로 원페이지 정리라는 점도 강조하셨습니다.
앞단에서 투자를 빨리할 수 있게끔 만드는 지표가 시세트래킹이라면 그 지표를 지역상황에 비추어 제대로 파악하기 위해서는 원페이지 정리도 정말 중요하겠구나를 느낄 수 있었습니다. 시세트래킹을 통해 저평가된 매물을 정리하고 지역상황 정리를 통해 공급상황까지 확인한다면 투자우선순위를 더 빠르게 정할 수 있다는 것을 말씀해주셨고 직접 튜터님께서 시뮬레이션으로 보여주셨습니다. 앞으로 튜터님께서 가르처주신 앞마당 정리 방법인 시세트래킹(심화 9-9-9)과 원페이지정리는 매일 그리고 주기적으로 해나가야 겠다는 생각을 했습니다.
가계약금 보내기전 마지막으로 점검해야할 가장 중요한 것 : 환금성과 실제로 나가는 전세가!
튜터님계서 투자전 가계약금 보내기 전 마지막으로 점검하는 10가지를 정리해주셨는데 그 중에서 가장 중요한 것은 환금성과 전세가였습니다. ‘매도는 예술이다’라는 말을 많이 들어봐서 정말 쉽지 않다는 것을 알고 있었기에 매도할 때 과연 내 물건을 받아줄 사람이 많아야 하고 즉 수요가 있는 단지인지 확인하고 분석하는 것이 필요하고 전세가도 네이버에 나와있는 호가가 아닌 부동산사장님과 최근실거래가를 크로스체크하며 실제 나가는 전세가인지 확인을 해야 리스크를 줄이는 투자를 할 수 있다고 말씀해 주셨습니다. 결국 이 환금성도 선호도와 연결되는 것이고 전세가도 내 투자금과 범위에 맞는지 최대한 보수적으로 판단하여 신중히 결정해야 겠다는 생각이 들었습니다.
누적효과
강의 마지막 부분에 성공은 머릿속에 존재하는 것이 아니라 매일 첫 걸음을 떼고 작은 성공과 노력이 오랜 시간 쌓여야 엄청난 힘을 발휘한다는 보도세퍼의 ‘멘탈의 연금술’을 인용해주신 튜터님 말씀이 가장 기억에 남습니다.
오늘도 떼고 내일도 떼면서 한 걸음 한 걸음 걸으면서 누적효과를 발휘한다면 성공은 결국 시간문제라는 것을 깨닫고 앞으로 앞마당관리를 꾸준히 해나가야겠다고 생각했습니다.
<바로 적용할 점 3가지>
1. 매달 : 매일 대표단지 앞마당 1개씩 만들고 시세트래킹 심화(9-9-9)단계로 하여 앞마당 전체 시세트래킹에 익숙해지기
2. 매일 : 대표단지 원페이지 정리(매일 앞마당 1개씩 정리 후 => 그 달의 투자우선지역 3곳 선정하기)
3. 단지임장 후 시세지도와 시세그룹핑으로 매물임장할 저평가 단지 후보선정 후 매물임장 전 물건에 대한 정보와 물어봐야할 질문들 미리정리해가기!
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