안녕하세요.
오랜만에 인사드립니다.
가치 있는 찬스를 잡고 싶은 찬스2입니다.
오늘은 1,700만원으로 선호 생활권 1등 단지에 투자한 후기를 남겨보려고 합니다.
#메타인지 – #지역분석 – #매물털기 – #후기
순으로 진행하겠습니다.
수도권과 광역시에 모든 이목이 쏠리는 요즘,
소액으로도 충분히 의미 있는 투자가 가능하다는 점을 공유하고 싶어
이 글을 작성했습니다.
#메타인지
“투자하고 싶은데, 돈이 없어요.”
임장을 다니다 보면 동료분들로부터 이런 이야기를 자주 들었습니다.
“수도권, 부산, 대구 다 오른다는데… 저는 투자할 돈이 없어요.”
“투자하고 나니까 돈이 없어서 흥미가 떨어져요.”
이 말들, 사실 저에게도 그대로 해당되는 이야기였습니다.
작년 3월 수지구에 1호기 등기를 친 뒤
약 3개월 동안 극심한 슬럼프를 겪었습니다.
돈도 없었고, 마음도 많이 흔들렸습니다.
당시 저는 2026년 12월에
25년·26년 모은 돈 + 26년 11월 전세 상승분으로
광역시 투자를 계획하고 있었습니다.
‘수도권 1채, 광역시 1채면 이제 잠만 자도 배부르지 않을까?’
라는 생각이 머릿속을 가득 채우고 있었습니다.
그런데, 이러한 생각들이 결국 슬럼프로 이어졌고
슬럼프가 깊어지면서
‘환경을 바꿔야겠다'는 생각이 들었고,
조장을 하며 스스로를 밀어넣기 시작했습니다.
그렇게 하나씩 슬럼프를 깨가며
실전반 조장을 맡게 되었고,
소피이튜터님과 조원분들의 도움 덕분에
감사하게도 MVP를 받아 월부학교 가을학기에 다시 참여할 수 있었습니다.
그러던 중, 가을학기에서
센쓰튜터님께 이런 말씀을 들었습니다.
“찬스님, 내년에 투자하는 것도 좋지만
지금 가지고 있는 2천만 원으로
가치 있는 물건을 살 수 있으면 매수하세요.”
솔직히 이 말은 쉽게 받아들여지지 않았습니다.
왜냐하면 저는 ‘광역시 1채를 가진 사람’이 되고 싶었기 때문입니다.
왜 굳이 지금?
돈 더 모아서 내년에 가면 되잖아?
대구, 부산 기회 오지 않을까?
아니면 대전도 있고!
그렇게 하루, 이틀, 일주일, 이주일이 지나도
결정을 내리지 못하고 있었습니다.
그러자 튜터님께서 다시 한 번 정리해주셨습니다.
“가치 있는 물건을 매수할 수 있을 때 매수하면 됩니다.
찬스님 화이팅 🙂 조금만 더 힘내봐요.”
튜터님은 늘 강요하지 않으셨고,
항상 선택권을 제게 주셨습니다.
그래서 저도 냉정하게 생각해봤습니다.
‘2천만 원으로 5천만 원짜리 단지를 투자할 수 있다면,
그것도 충분히 좋은 투자 아닐까?’
그제야 ‘내가 너무 금액에만 갇혀 있었구나’라는 생각이 들었고,
그때부터 행동으로 옮기기 시작했습니다.
#지역분석
그때부터 전수조사를 더 적극적으로 진행했고,
전화임장과 매물임장을 병행하며
지역 상황을 정확하게 파악하기 시작했습니다.
그 과정에서 A지역과 B지역을 발견하게 되었습니다.
A지역: 앞마당 ❌
B지역: 앞마당 ⭕
저는 이 고민을 튜터님께 그대로 말씀드렸고,
12월에 A지역을 임장한 뒤 B지역과 비교해 최종 결정을 내리고 싶다고 말씀드렸습니다.
또한, ‘왜 A지역을 가야 하는지’를
튜터님 칼럼을 참고해 논리적으로 정리해 나갔습니다.
A지역을 임장하면서도 B지역 임장은 병행했습니다.
그 과정에서 중요한 사실 하나를 알게 되었습니다.
B지역은 2027년 천 세대가 넘는 공급이 예정되어 있었지만,
임장을 다니며 해당 공급이 분양 취소되었다는 사실을 알게 되었습니다.
그 결과,
A지역: 공급 없음
B지역: 공급 없음
이라는 동일한 조건이 만들어졌습니다.
각 지역의 특징은 다음과 같았습니다.
A지역
: 가격은 싸지 않지만 전세가 거의 없고, 전세 대기자가 있는 지역
B지역
: 여전히 가격이 싸고, 전세가 서서히 올라오는 지역
저는 두 지역 모두 매물을 털어보며 A지역은 네고가 쉽지 않고,
B지역은 상대적으로 네고가 가능하겠다는 판단을 했습니다.
그리고 최종적으로 B지역의 가능성이 더 높다고 결론 내렸습니다.
그 이유는 작년 초 부산 동래구, 그리고 이전에 투자했던 수지구에서
매물 눌림 + 전세 상승 초입을 직접 경험했기 때문입니다.
지금 동래구와 수지구의 상승폭을 보며
그 당시 판단이 틀리지 않았음을 확인했고,
그 경험이 이번 투자에 대한 확신으로 이어졌습니다.
B지역에 대한 트라우마, 그리고 변화
다만, 큰 문제가 하나 있었습니다.
B지역은 2023년 당시 제게 큰 트라우마를 남긴 지역이었기 때문입니다.
예약했는데 “나가라”는 말
공실이라더니 “세입자가 보여주지 말래요”
5개 중 4개는 못 보고,
유일하게 본 1개도 실거주자에게만 브리핑
그날 이후 저는 한동안 매물임장을 아예 못 했습니다.
하지만 2년이 지난 지금, 저는 많이 달라져 있었습니다.'
그 트라우마의 지역에서 투자 가능한 모든 단지의 매물을 직접 예약했고,
이제는 끌려다니지 않고 요구하고 주도하는 투자자가 되어 있었습니다.
생활권 1등 단지, 그리고 결단
매물을 털던 중
정말 좋은 생활권 대장 단지가 눈에 들어왔습니다.
대장임에도 불구하고 가격이 저렴했고
23년 가격과 큰 차이가 없었으며
전세는 8월 이후 4~5천 상승 중
충분히 투자가 가능하다고 판단했고,
센쓰튜터님과 상의 후
한가해보이 멘토님께 매물코칭을 받았습니다.
멘토님의 피드백은 명확했습니다.
이미 충분히 싸다
공급 취소로 향후 공급 없음
선택한 단지가 수요 측면에서 우위
X.X 이하 무조건 매수, 3천 이내면 매우 좋은 투자
무엇보다 좋았던 점은
제가 생각한 지역·단지·매도 시점이
멘토님의 생각과 정확히 일치했다는 점이었습니다.
#매물털기
멘토님 기준가보다
2~3천 높은 물건들도 협상 여지가 있을 수 있다고 판단해
단지 내 모든 물건을 엑셀로 정리해
클립보드에 끼워 임장에 나섰습니다.
사장님도 클립보드를 들고 나타난 저를 보며
“진짜 살 사람”이라고 느끼셨는지
부르는 족족 물건을 잡아주셨습니다.
결국 3개의 물건이 남았습니다.
A물건
2.77 / 투자자 물건
세입자 있음(2.4)
계약갱신권 X
12월 말 인사발령 변수
B물건
2.8 / 공실
네고 불가
3월 말 잔금 가능
투자자에게 비협조적
C물건
2.85 / 월세입자
집주인 미국 거주
2월 초 잔금 필요
A물건은 변수 리스크로 제외,
B물건은 투자자 비협조로 제외했습니다.
결국 C물건을 만들어야겠다고 판단했고,
월세입자 퇴거 조건으로
2.75 제안 → 2.77 합의에 도달했습니다.
단, 1월 10일까지 반드시 공실
이라는 조건을 달았습니다.
전세가 더 어려웠다
전세는 예상보다 훨씬 어려웠습니다.
이사비 200을 받은 월세입자는
집 보여주기에 점점 소극적으로 변했고,
단지 전세 시세는 2.4~2.5였지만
저는 2.6으로 내놓았습니다.
사장님은 어렵다고 했지만,
전세가 없는 단지 + 상승 흐름이라
충분히 가능하다고 판단했고
튜터님도 기다려보자고 하셨습니다.
결국 저는 사장님께 조건과 기한을 명확히 전달했습니다.
“2.6 조건으로
이 기한까지 세입자를 못 구하시면
다른 부동산에도 풀겠습니다.”
그 이후 사장님도 더 적극적으로 움직이셨고,
결국 다른 생활권 신혼부부를 세입자로 맞출 수 있었습니다.
#후기
이번 투자를 통해 얻은 것들입니다.
어떤 앞마당도 의미 없는 앞마당은 없다.
감정 때문에 배제했던 지역에도 기회는 있다.
금액에 대한 에고는 현장에 답이 있다.
현장을 다닐수록 에고는 깨진다.
2호기가 더 짜릿했다.
1호기는 도움으로 만든 투자였다면,
2호기는 논리와 판단이 담긴 투자였다.
2026년, 광역시 3호기에 도전한다.
첫 투자까지 2년이 넘게 걸렸지만,
두 번째 투자는 9개월이 걸렸고,
올해 3호기를 준비합니다.
첫 투자는 늦게 시작했지만
나만의 템포로 나아갔고 결국 이루었습니다.
마지막으로,
이번 투자를 하며 센쓰튜터님께 정말 감사했습니다.
“할 수 있습니다, 찬스님.”
“축하합니다. 결국 만들어내셨군요.”
짧은 말 한마디였지만,
그 말들이 저에게는
계속 버틸 수 있는 힘이 되었습니다.
감사합니다 🙂
"오랫동안 꿈을 그리는 사람은 마침내 그 꿈을 닮아 간다."
