내집마련 기초반 수강 중입니다 분양권으로 고민됩니다

안녕하세요 애기콩입니다 

오랜만에 월부 강의를 듣고 실천을 하려고 보니 여러가지 난관과 가족들의 의견이 충돌하네요 ㅠ

(조급한 마음에 두서없이 적은 글을 제미나이가 정리해주었습니다)

좋은 의견 부탁드립니다 감사합니다

🏠 가족 자산 운영 및 거주 전략 고민 상담

1. 현황 분석 (Family Status)

• 가족 구성: 4인 가구 (30개월, 14개월 자녀) / 조부모 합류 시 5인 가능성

• 경제 지표: * 소득: 세후 월 650~700만 원 (부부 합산 연봉 1.2억)

• 지출: 월 450만 원 (복직 시 육아/시터 비용 추가 발생으로 지출 상승 예상)

• 보유 자산: • 현금: 종잣돈 3.1억 원

• 부동산: 파주 운정자이시그니처 30평 분양권 (4.7억 분양 / P 1.1억 형성 / 3월 입주)

1.1억 남기려면 매수자가 취등록세,양도소득세,중도금 이자 대납조건으로 다운계약 권유

• 현 거주지: 대림동 인근 전세 4.8억 (대출 3억 / 이자 월 90만 / 8월 만기 / 계약갱신권 유효)

2. 주요 당면 과제 (Pain Points)

• 서울 매수 난항: 당초 예산(7.5~8억) 내 서울 30평대 매물 소실 및 호가 급상승.

• 육아 환경: 8시 출근을 위한 조부모 도움 또는 

           시터 고용 필수 → 직주근접이 절대적으로 중요.

• 세무 리스크: 부동산의 다운계약 유혹은 향후 가산세 및 과태료 등 치명적인 세금 이슈 가능성 존재.

3. 전략별 시나리오 분석 (Scenarios)

시나리오 1. 파주 매도 후 서울 구축 매수 (공격적 갈아타기)

• 내용: 파주 분양권 정리 후 신생아특례대출(4억)을 활용해 서울 30평대 구축 매수 및 리모델링.

• 현실: 양도세 부담(세율 60~70%)으로 실수익 약 3천만 원에 불과. 현재 시장가로는 선호도가 낮은 단지나 경기도 외곽 매수만 가능하여 주거 만족도 저하 우려.

시나리오 2. 파주 전세 세팅 후 '비과세' 대기 (수익 보전형)

• 내용: 파주 아파트 전세(3.7~3.8억) 세팅. 부족 자금 1.2억 원은 종잣돈에서 충당.

• 기대 효과: 2년 보유 시 양도세 비과세 혜택. 부동산 예상대로 7억 선까지 상승 시 약 2억 원 이상의 순수익을 세금 없이 확보 가능. 가장 안전한 자산 증식 방법.

시나리오 3. 현 거주지 유지 또는 월세 이동 + 갭투자 (레버리지 극대화)

• 내용: 파주는 전세로 돌리고, 본인 가족은 현 전세 유지 또는 직장 근처 월세로 이동.

• 투자: 남은 종잣돈(8천~1억) + 직장인 대출(1억)을 합쳐 7호선 라인(부천 등) 갭투자.

• 핵심: '일시적 1세대 2주택 1-2-3 법칙' 활용.

1. 파주 취득 후 1년 후 부천 매수 (O)

2. 파주 2년 보유 후 매도 (비과세)

3. 부천 매수 후 3년 내 파주 매도 (비과세 요건 충족)