[유용한바람] 지투기_ 지역분석의 바이블 재이리 튜터님의 2강 강의 후기

ㅡㅡ천안ㅡㅡ

[인구]

-구별인구수가 많은 이유 확인: 서북구(직장+택지+학군) → 사람들의 거주이유가 확실한 곳부터 우선순위

-인접한 지역 인구 교류 활발: 아산시와 인구이동 활발 

[생활권] ㅡ 서북구>동남구 //  불당>성성 백석>신부 두정 청수청당> 그외

#서북구

-불당(신/구불당) 생활권: 천안의 강남

-성성 생활권: 떠오르는 신규 택지, 직장가까우나 학군x

-백석 생활권: 가족들 살기좋음, 준구축 준신축 균일 택지, 초등+학원, 브랜드택지

-두정 생활권: 먹자골목, 유흥

-쌍용 생활권: 1호선+구축택지

-차암 생활권: 초미니신도시

#동남구

-신부 생활권: 천지개벽 구도심, 터미널+백화점, 신축 나홀로단지

-청수 청당 생활권: 외곽신축, 법조타운

-봉명 생활권: 구축, 옛상권

[입지분석]

-직장: 자족기능 갖춘 천안, 직장수 종사자수 대기업수 많음

-학군: 서북구 불당(신불당>구불당) → 천안내 학군수요 불러오는 곳. 단지별 배정중, 학원가 도보접근성 고려

-환경: 상권은 서북구에 밀집, 서북구+새아파트=더좋아함, 동남구는 원래 열악했으나 개선중. 같은 신축이라면 불당먼저 보기

-교통: 유의미x, 연식 택지등 환경요소가 중요

-공급: 22-25 공급 과다, 현재 전세가는 빠질대로 빠지고 회복중, 26년 천안 입주물량 부족하여 전세셋팅 난이도 하

[가격]

8억대: 신불당

5억대: 신규 외곽 택지(성성), 구도심 초신축(두정)

4억대: 구도심 신축(두정), 중심부 신축(쌍용)

3억대: ~~

@신불당, 성성: 선호하는 단지중 덜오른것 부터 보기 / 그외 가장 선호하는 단지부터 보기

@천안 현재 입지와 가격이 왜곡(섞여)있는 상태

ㅡ서북구 연식이 좋은 아파트부터 우선순위, 동남구는 연식 좋은 아파트 위주로만 접근.

*천안투자전략: 연식, 중심부(불당).

-중소도시 구축은 전세가가 올라야 매매가가 오른다. 천안은 구축이 투자 우선 아님.

(구축을 봐야한다면 구불당까지만)

*지방 투자 조심: 저평가vs저가치 (나라면 이집에 전세금을 올려서라도 더 살고 싶을까 생각)

ㅡㅡ청주ㅡㅡ

-천안보다 대전, 세종과 영향을 받는곳

-빈땅많아 입지 독점성 떨어짐

-산업단지 주위에 택지 형성

[인구]

-중소도시 창원 다음 2등

-흥덕>> 상당, 청원, 서원

-찐청주 위주로 보기

[생활권]  ㅡ 흥덕> 상당 > 청원> 서원

#흥덕구:청주의 강남

-현백,sk 하이닉스, 오송산단

#상당구: 떠오르는 신규택지

#청원구: 떠오르는 준신축 택지

#서원구: 옛날 구축 택지, 재개발

[입지분석]

-직장: 종사자수 사업체수 모두 흥덕구가 가장 많음. 

-학군: 복대 가경 율량 동남/ 외부수요 끌정도는 아님 / 학군지내 배정중, 학원 도보접근성 파악하여 우선순위

-환경: 1순위 복대 가경 > 2순위 테크노 방서 동남 > 3순위 율량 신남

-교통: 유의미x 환경요소가 중요

-공급: 26-28 공급 많음, 보수적인 전세셋팅 필요

미분양 현황 확인 ㅡ 미분양의 양(청주전체미분양),질(핵심지 좋은곳의 미분양) 확인

남은 공급 분석 ㅡ 테크노폴리스, 원도심(사직+모충) 입주 주의

[가격]

-선호도 가장 좋은 신축 6억대

-입지좋은 신축 , 준신축, 입지 떨어지는 신축 3-4억대 (가격왜곡)

=> 선호도가 좋으면서 싼거 우선순위로 접근 (복 가 테 동 방 율)

@(적용해보기) 랜드마크 트레킹 ㅡ 투자기회확인, 저평가 파악 위함

@(적용해보기)전세 트레킹 : 구별 전세물량 / 단지별 전세물량 / 전세 실거래(호갱 알람!) 

ㅡ 저평가 타켓 단지들 전세 실거래가 호가 파악 위함

*청주 투자 우선 순위: 가격, 평형, 연식.

-가격(매매절대가 3억부터)

-평형(30평대 우선, 20평대는 신축만)

-연식(8년이내 신축 우선 고려, 10년차 준신축은 6개택지만, 확실한 거주이유가 있는 구축-복대, 가경)