이번 지방투자 실전반 4강에서는 선배 강의로
리스보아 튜터님과 윤이나 튜터님의 좋은 인사이트를 알려주시는 시간을 가졌다.
첫번째는 리스보아 튜터님!
매물임장의 모든 것을 설명해주셨다.
★매물 임장 대상 단지 어떻게 선정하는지..
-저평가 단지 : 가치 대비 저평가 된 단지
-투자금 범위+a : 투자금 범위 내에 해당&저평가된
-랜드마크 : 해당 지역의 선호도와 위상 확인
그렇다면.. 저평가 단지 뽑는게 쉽지 않겠구만?
단지 임장 후, 단지 선호도에 따라 그룹핑을 해본다.
★최저가 매물을 보는 것보다 중요한 건
‘왜 최저가인지’ 그리고 가격 차이가 나더라도 더 좋은 물건이 있는지 알아보는 것이다.
시세 트래킹이 아니라 단지의 매물 트래킹을 해봐야한다.
최저 가격만 보는 게 아니라 매물 조건, 상태까지 파악해야 한다.
그리고 매물 갯수가 적은 단지부터 보기..
점유자 시간 조율 어려운 곳부터 보기(세입자>집주인>공실)
1시간 반정도 텀으로 우선 순위대로 진행!!
★신축은 어차피 새 건데 무엇을 봐야 할 까?
바뀔 수 없는 것 > 바뀔 수 있는 것
1) 바뀔 수 없는 것 : 동 위치, 뷰 →선호도와 가격 차이를 아는 것
2) 바뀔 수 있는 것 : 옵션, 인테리어, 무엇이 되어 있는지..
**단지 내 선호도가 떨어지는 동, 타입 괜찮나요?
-결국 선호도를 보는 이유는 ‘환금성’!!!!!!!!!!!!!!!!
★매물 털기를 해야 하는 이유는?
→ 부동산마다 알고 있는 상황과 협상 가능 선이 다르기 때문!!
★왜 매물 임장을 해야 할 까?
→ 비교하고 직접 보는 만큼 확신이 쌓인다.
→투자 조건을 만들 이유는 나에게 있다.(CEO마인드)
→현장에 답이 있다.
두번째는 윤이나 튜터님!
시세트래킹의 모든 것을 설명해주셨다.
내 투자금에 맞는 단지 3개가 아니고
지역 시세 흐름을 리딩하는 대표 단지 3개!!
★ 전세 가격을 입력하려고 보니, 매물이 없다면?
→전세가 없는 경우는 아실 실거래가에서 최근 3개월 이내 실거래 있는지 본다.
★대표 단지 선택기준??
-직전 상승장 고점이 있고
그 고점이 더 높은 단지 우선(3년 이내 초신축 단지X)
-세대수 300세대 이상인 단지 우선(거래량이 많은 단지)
-대형 평형이 포함된 단지 우선
(사람들이 이전부터 가치 높다고 보는 단지)
-정답은 없음(선호도 하 단지 중 가치가 너무 떨어지는 단지 고르지 않기)
★ 특히나!! 지방 공급장에서 중요한 요소!!!
-전세 갯수 : 지역의 공급 상황과 연계하여 내가 투자할 때, 내 매물의 전세 가격을 예상해볼 수 있다.
-매매-전세 차이 : 투자금 별 순위도 동시에 확인할 수 있다.
34평 84기준으로 먼저 해보자!!!
그리고 비교평가할 때, 하나 더 고려해야할 가치는 ‘도시의 인구 규모(수요)’이다.
중소도시 vs. 광역시 = 무조건 광역시라고 대강 생각하지 말자!!
도시 규모만으로 판단할 수 없다.
두분의 선배 강의를 듣고 매물임장과 시세 트래킹의 모든 것을 한번에 쫙~~ 정리하는 시간을 가졌다.
어제 다녀온.. 매물임장이 부족했는데.. 다시 정리할 수 있어 좋았다.
시세트래킹은 너무 안되는 것중에 하나인데.. 다시 짚어주셔서 감사했다.
이 모든 것은 우리의 성장에 필요한 것들이다.
성장동력에 필수품!!
필수 엔진!!
엔진 풀 가동을 위해 이번 기회에 튜터님께서 말씀주신 내용을
잘 새겨들어야 겠다.
이번 강의도 정말 알차고 머리 쏙쏙 들어오는 강의였습니다!!!!!!!!!!!!
리스보아튜터님!!!!!!!! 윤이나 튜터님!!!!!!!!!!! 정말 고생많으셨습니다^^ 감사합니다!!!!!!!!!!!!!!
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