800만 원 때문에 서울 놓치고, 결국 구리에 깃발 꽂은 첫투자(구리 인창생활권)

안녕하세요! 꾸준한 투자 생활을 목표로 하는 워킹맘 월부 수강생입니다. :)

목표는 25년 10월 투자였는데 그보다 몇달 늦었지만 드디어  ‘실전 투자’라는 걸 해냈습니다!

📚 1년의 땀방울, '앞마당' 넓히기

장거리 출퇴근이 예정되어 있어 일과 육아를 병행하면 저에게 투자 공부 시간은 거의 주어지지 않을거란 걸 잘 알고 있기에 일 시작 전 지난 1년은 정말 치열하게 공부했습니다.

① 시작은 '열반기초반' 부터 (24.09~) 친언니 추천으로 2024년 9월 월부의 '열반기초반' 강의를 수강하며 주말에는 시부모님께 아이를 맡기고 육아와 투자공부를 병행하면서 꾸준히 1호기를 위한 앞마당을 넓혀 나갔습니다. 

② 내 발로 만든 비교군 (앞마당) 2024년 10월부터 2025년 11월까지 가족들의 지원 덕에 서울과 경기도 뿐 아니라 지방까지 임장을 할 수 있었습니다. 그 결과 단지에 들어가면 사람들이 선호하는 단지인지 아닌지 어느정도 구분 지을 수 있는 확신이 생겼습니다.

• 📍 서울: 동작구, 영등포구, 성북구, 관악구, 서대문구
• 📍 경기/인천: 수원 영통구, 부천 원미구, 구리, 인천 부평구
• 📍 지방: 대구(동구, 수성구), 천안 서북구

📍 1. 나의 첫 투자 성적표

• 매수 단지: 구리 2순위 인창생활권(동구릉) 34평 구축
• 투자 조건: 매매 7.95억 / 전세 4.5억 (26년 11월 만기, 갱신권x, 전세 안고 매수)
• 투자금: 약 3억 중반대

🎢 2. 다사다난했던 투자 과정 (천국과 지옥 사이)

사실 이번 투자는 "매수했다, 끝!" 하고 쿨하게 말하기엔 너무나 많은 우여곡절이 있었습니다. 서울 투자를 놓치고 구리를 잡기까지, 눈높이를 낮추는 것도 힘들었고 ‘예상보다 빠른 시일내에 서울의 토허제가 풀리면 억울해서 어떡하지??’라는 알 수 없는 미래에 대한 불안도 많았습니다.

📉 Phase 1. 뼈아픈 실패의 기록: "800만 원 때문에 서울을 놓치다"

① 매도 전쟁의 서막 (25년 8월~10월) 갈아타기를 결심하고 8월 말, 야심 차게 살던 집을 내놨습니다. 시작 호가는 7.4억. 하지만 2주가 지나도 부동산에선 전화 한 통 없더군요. 마음이 급해져 7.25억으로 조정했습니다. 9월과 10월, 드디어 7억~7.1억 선에서 매수 문의가 들어왔습니다. 하지만 사람 마음이 참 간사하죠? "조금만 더 받으면 투자금을 아낄 수 있는데..." 하는 욕심과, 갑작스러운 집안의 장례까지 겹치며 결정을 미루고 말았습니다. 그게 화근이었습니다.

② 규제의 역습,  10월 15일, 강력한 대출 규제가 터졌습니다. 발등에 불이 떨어진 저는 7.05억으로 가격을 확 낮추고 부동산에 "반짝 세일"이라며 급하게 전화를 돌렸습니다.

③ 운명의 D-Day (25년 10월 18일) 드디어 매수자가 나타났습니다! 그런데 가격을 후려치시더군요. 매수자는 6.9억이면 바로 계약금을 준다고 하였지만 그 가격은 저층 최근 실거래가 6.95억보다도 더 낮은 금액이였습니다. 저는 30층중에서 25층 물건이였고 집 상태도 좋다는 이유를 대고 6.98억을 제안하며 팽팽한 줄다리기가 이어졌습니다. 저는 성북구와 관악구 단지를 매수하고 싶었던 상태라, 100만 원이 아쉬웠거든요. 하지만 그 실랑이를 벌이는 몇 시간 사이, 제 투자 1순위였던 성북구 단지는 다른 사람에게 팔려버렸습니다. (정말 이때 멘탈이 바사삭 부서지는 줄 알았습니다.)

남은 건 2순위 관악구 단지뿐. 하지만 그곳은 세입자가 살고 있어 집 내부를 볼 수 없는 ‘올수리 된 세 낀 물건’이었습니다. 첫 투자인데 집도 안 보고 사진만 믿고 산다? 도저히 용기가 안 나더라고요. 결국 6.9억으로 깎아주고 내 집을 팔면 투자금 500만 원이 부족해지는 상황...

"지금 무리해서 안 보고 사는 게 맞나? 아니면 멈춰야 하나?"

수만 가지 고민 끝에 규제 막차를 탈 수 있는 마지막 기회를 포기했습니다. 800만 원 차이를 좁히지 못해 서울행 티켓을 제 손으로 찢어버린 셈이죠. 지금 생각해도 너무 아쉬운 순간입니다.

📈 Phase 2. 심기일전: "구리에서 다시 답을 찾다"

서울 투자가 무산된 후 며칠은 잠도 안 왔습니다. 하지만  다시 멘탈을 부여잡고 구리로 향했습니다.

저는 구리의 1순위 생활권인 장자생활권에 투자하기 위해 퇴근 후와 주말마다 구리 임장을 다녔습니다. 하지만 선호 단지는 이미 전고점을 찍었거나 매물이 많지 않았고 계속 투자를 이어가야하는 상황에서 30년 연식의 구축을 추격 매수하기엔 너무 비싸다고 판단하였습니다. 그래서 목표를 인창(동구릉)생활권으로 수정했습니다. 왕숙신도시 입주 때 영향도 있을거고 바로 옆인 다산신도시 신축과도 비교되는 생활권이였지만 ‘강남까지 한정거장이라도 더 가까운 곳을 사자’, ‘ 후순위 생활권이라도 생활권내에서 가장 좋아하는 단지를 하자.’ 라는 뚜렷한 목표가 있었기 때문에 계속 진행할 수 있었습니다. 해당 단지의 네이버 매물을 다 손으로 써가며 매물 임장과 전화임장을 하며 계좌번호 받기 직전 눈 앞에서 매물을 날리기도 하였습니다. 다음날 정말 자포자기 심정으로 또 한번 부동산 사장님들께 전화를 돌렸습니다. “사장님, 진짜 투자할 물건 없어요? 계약금 들고 갈게요.” 진심이 닿았는지, 그날  오후 한번도 뵌 적이 없었던 부동산 사장님께 연락이 왔습니다. 네이버 부동산에 등재되지 않은, 조건 좋은 '세 안고' 매물이 나왔다는 겁니다! “사장님~ 저 가기 전에 아무한테도 보여주지 마세요!”  전화를 끊자마자 칼퇴근하고 구리로 달려갔습니다. 하지만 마지막까지 고민이 되더군요.

• A: 미련이 뚝뚝 남는 장자호수공원 역세권 매물 (입지는 좋으나 가격이 비싸고 국평이 아닌 38평)
• B: 연락받고 달려온 인창동 매물 (입지는 2순위지만, 저환수원리에 딱 맞는 저평가 가격)

그래서 인창동을 매물을 보러가기 전에 마지막으로 한번 더 장자쪽 매물을 보기 위해 장자로 먼저 달려갔습니다. 호텔급 인테리어의 38평 주전세 물건. 전고점은 9억이나 현재 10억에 내고 불가로 나온 물건.. 내가 살고 싶을 만큼 물건은 좋았지만, 지금 가격에 들어가는 건 '투자'가 아니라 단순 '실거주 매수'에 가까웠습니다.  "그래, 나는 예쁜 집을 사는 게 아니라 돈 버는 집을 사는 거야."

마음의 결정을 내리고 그 자리에서 가계약금을 쏘았습니다. 서울 실패의 경험 덕분에 이번엔 망설이지 않았습니다. 물건을 뺏기고 후회하는 것보다, 확신이 들 때 과감하게 지르는 것이 정답임을 알았으니까요.

그렇게 저는 구리 등기를 치게 되었습니다. (짝짝짝!)

📝 4. 뼈 때리는 복기 (다음 투자를 위한 다짐)

이번 투자를 하면서 정말 많이 배우고 깨졌습니다. 미래의 저를 위해, 그리고 여러분을 위해 5가지 원칙을 정리해 봅니다.

1. 매도 가격에 집착하지 말자: 내 집 500만 원 더 받으려다, 내가 살 상급지는 5,000만 원 더 오른다. (이거 진짜 명심 또 명심!)
2. 앞마당은 '깊이'다: 단순히 앞마당 개수 늘리기보다, 그 동네 시세와 흐름을 머릿속에 꽉 채우고 꾸준한 시세트레킹을 통해 가격의 감을 익히는게 중요하다.
3. 결국은 발품과 손품: 좋은 매물은 네이버에 없다. 사장님께 눈도장 찍고, 시세 트래킹 계속하며 내 주머니에 후보 단지를 넣어둬야 기회를 잡는다.
4. 불장에서는 과감하게: 매수 분위기가 좋을 땐 무리한 네고 하려다 물건 놓친다.

5. 투자는 냉정하게: 내가 살고 싶은 '예쁜 집' 말고, 저평가된 '돈 버는 집'을 사자.

    

📝 5. 감사 인사

작년 지투기를 시작으로 1년 가까이 함께 투자 공부를 이어오며 잠시 지칠 때 어김없이 이끌어주고 매번 자극이 되는 해바라기 조장님, 애미님, 가치혜안님, 배걱님, 해핑님 감사합니다! 첫 임장 메이트였던 실준반 조원분들(특히 라비아님), 무더운 여름 성북구의 언덕을 오르며 함께 임장했던 내마실 조원분들도 감사합니다. 처음 실전반에 들어가 많은 인사이트를 주신 ‘센스있게 쓰자’튜터님, 구리 투자 막바지에 확신을 주신 ‘진심을 담아서’ 튜터님, 긴 시간 자세한 투자코칭으로 방향을 잡아주신 ‘주우이’님 모두 너무너무 감사합니다. 2026년도 2호기를 위해서 더 열심히 하겠습니다.^^