안녕하세요 나울입니다.
오늘 월부학교 반모임을 하면서
제가 평소에 갖고 있던 환금성에 대한 편견을 깨는 시간을 가졌습니다.
잘 정리하여 다른 분들과도 공유하고 싶어서
부족하지만 나눔글을 작성해보았습니다.
1.환금성이란 무엇인가?
환금성이란, 보유한 자산(부동산, 주식 등)을 필요할 때
얼마나 빠르고 합리적인 가격으로 현금화할 수 있는지를 나타내는 정도입니다.
쉽게 말해, ‘내가 팔고 싶을 때 팔리는가?’ 인데
부동산의 경우 주식만큼 환금성이 좋은 편은 아니죠.ㅎㅎ
아파트는 세대수가 많을 수록, 택지로 구성되어 있을 수록 거래가 활발하기 때문에
보통 세대수가 300세대를 초과하는 단지를 환금성이 있는 단지로 봅니다.
2.300세대 미만 단지는 환금성이 없는가?
세대수 이전에 더 중요하게 봐야할 것은,
그래서 그 단지가 사고 싶은 단지인가?입니다.
누군가가 내 단지를 사고 싶은 수요가 있어야 팔 수 있으니까요.
그렇다면 어떤 단지가 수요가 있는 단지일까요?
단지의 수요(가치)는 입지요소와 연결됩니다.
단지의 가치는 세부적으로 직장, 교통, 학군, 환경으로 이루어지고,
여기에 세대수가 직접적으로 포함되지는 않습니다.
다만 세대수가 많은 대단지나,
작은 세대의 단지들이 택지를 구성하고 있다면
균질하고 안정적인 정주환경 느낌을 줌으로써
환경적 선호도에서 우위를 가져갈 수는 있습니다.
따라서 300세대 미만의 단지라도
오밀조밀 모여 택지를 구성하고 있거나
강력한 입지요소를 갖고 있어 선호도가 높은 단지라면
환금성이 있다고 볼 수 있습니다.
3.단지의 환금성을 확인하기 위해서는 어떻게 해야할까?
아래의 내용은 반모임시 진담튜터님께서 주신 인사이트를 기반으로 작성하였습니다. 튜터님 감사합니다!
1)현장 임장으로 판단
300세대 미만인 단지의 예시를 보여드리고 싶어서 비규제지역인
안양시 만안구에서 석수힐스테이트(239세대)라는 단지를 가져와보았습니다.
지도상으로 봤을 때는 단지끼리 붙어있는 것처럼 보이는데요,
실제 현장에서는 생각보다 붙어있지 않은 경우도 있으니 꼭 현장으로 임장을 가셔야합니다!
다행히 이 단지는 실제로 임장을 가봐도 푸르지오, e편한 같은 단지들이
서로 붙어서 아파트 택지라는 느낌을 주고 있습니다.
2)상승장과 하락장에도 거래가 되었나?
다음은 실거래입니다.
단지의 그래프를 살펴보면 상승장에도 점을 찍으면서 올라오고,
하락장에도 점을 찍으면서 내려옵니다.
이말인 즉슨, 단지의 가격이 비싼 상승장에도, 누군가는 그 가격을 받아주었으며,
거래가 뜸한 하락장에서도 누군가는 이 단지를 매수했다는 뜻입니다.
그렇다면 환금성이 좋지 않은 단지의 그래프는 어떨까요?
제대로 전고점을 찍지 못하고 하락장에서 거래가 소멸한 것을 볼 수 있습니다.
이런 그래프를 보여주는 단지는 내가 팔고 싶을 때 팔 수 없다는 리스크가 있습니다.
4.평형별 세대수도 중요할까?
단지 세대수 뿐만 아니라 평형별 세대수도 중요한지 궁금하신 분들이 많으실텐데요,
결론부터 말씀드리자면 평형별 세대수는 단지세대수에 비해 중요도가 떨어집니다.
평형별 세대수가 적은 것이 오히려 강점이 될 수도 있습니다.
예를 들어, 1,000세대의 단지 중 20평대가 나밖에 없다면
부동산 광고에 ‘귀한 20평대 매물’로 브리핑되면서
상대적으로 저렴한 전세가격에 메리트를 느낀 임차인들이
서둘러 거래를 하려고 할 수도 있는 것이죠.
5.그래도 모르겠다면 모의투자 해보기
진담 튜터님께서는
수도권, 지방 300세대 미만 단지에 모의투자를 여러 차례해보면서
환금성에 대한 감을 익히셨다고 하셨습니다.
만약 내가 관심이 있는 단지가 세대수가 적은데,
환금성을 충족할지 여부가 궁금하다면
당장 투자하지 않고 지켜보고 싶다고 하면 모의투자를 해놓고 모니터링하는 것도 방법입니다.
오늘도 읽어주셔서 감사합니다!
좋은 하루 보내세요~
