안녕하세요
좋은 사람들과 행복한 조직을 만들어 나가는 것이 꿈인
조직과사람 입니다.
지난 토요일 세 번째 투자 계약을 마무리하였습니다.
2022년부터 고민하고 시도했던 자산재배치였는데,
어영부영하며 제대로 된 결과를 내지 못했습니다.
그런데, 정확한 방향성을 설정하고 행동으로 옮길 결심을 하자
정확히 4주의 시간 동안 매도부터 매수까지 모든 프로세스가 마무리 될 수 있었습니다.
그래서, 이 한 달간의 기록을 복기해보고자 합니다.
네 번째 아파트 매수,
그리고, 세 번째 투자에 대한 복기
자산재배치를 결심하고 실행한 기록
이 글은 두 가지 목적으로 쓰여졌습니다.
첫째, 투자 결과보다 중요한 것은 이 과정에서 드러난 나의 습관과 약점을 개선하는 것
그래서, 이번 투자에서 나의 판단 기준, 망설임의 포인트, 어떤 실수를 했는 지를 복기하였습니다.
둘째, 실제 투자를 위한 고민과 행동을 기록함으로써
내집마련, 투자, 갈아타기를 고민하는 분들에게 간접경험을 제공하려고 했습니다.
한 달간의 여정을 복기하기 전,
먼저 제 상황과 배경을 간단히 정리해보겠습니다.
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저는 3채의 아파트를 보유하고 있습니다.
- 2019년 12월에 매수한 실거주 아파트
- 2021년 7월에 매수한 지방투자 아파트
(명의는 이후에 가져올 예정) - 2024년 12월에 매수한 수도권 아파트
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24년 12월 투자 이후 첫 번째 아파트를 매도하고 투자 물건을 늘리는 것으로 결정했습니다.
실거주 집을 갈아타는 것은 2022년부터 계획하고 실행했지만,
2024년 말이 될 때까지 매도를 진행하지 못했습니다.
매도를 못했던 이유는
매도가에 대한 욕심을 버리지 못했던 것과
갈아타기에 대한 기준을 제대로 잡지 못한 것이
가장 큰 이유였습니다.
이 이야기는 하자니 너무 길어 별도의 글로 정리해보겠습니다.
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저는 2020년 9월 열반스쿨 33기를 시작으로
기초과정, 실전과정, 월부학교, TF 활동 등을 하며
지금까지 5년 이상 투자자의 정체성을 가지고 생활해 왔습니다.
30개가 조금 넘는 앞마당을 보유하고 있고,
지방투자, 수도권투자, 역전세, 전세 상승, 투자 운영에 대한 경험을 해 왔습니다.
다년 간 투자를 경험하다보니 지금까지 했던 것처럼 어영부영하면 안되겠다고 생각 했습니다.
투자자로서, 더 나은 선택을 할 수 있다는 판단으로 자산재배치를 진행하게 되었습니다.
그럼 지금부터는
2025년 12월 28일부터,
2026년 1월 24일까지
한 달간의 여정을 조금은 자세하게 기록해보겠습니다.
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(12월 28일)
투자코칭을 통한 자산재배치 기준 설정
이번 여정의 첫 시작은
‘오렌지하늘’ 튜터님과 투자코칭 입니다.
지금까지 고민해왔던 자산재배치는 올바른 방향이고,
실거주 집을 매도하고,
후보로 생각하고 있던 지역을 매수한다면
더 좋은 선택이라는 것을 다시 한 번 확인할 수 있었습니다.
특히, 후보 지역이 제 앞마당이 아니었기에
좀 더 구체적으로 매수 후보 기준을 세우게 되었습니다.
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(12월 29일 - 1월 4일)
매수 후보군의 가치 및 시장 현황 퀵 리뷰
과거 비교 분임으로 방문했던 지역이었기 때문에,
빠르게 지역, 생활권, 단지의 가치를 정리했습니다.
그리고, 무엇보다 중요한 것은
실제 매수할 수 있는 후보군이 어디인 지를 파악하는 것이었습니다.
제가 설정한 투자금과 적정한 가격으로 매수할 수 있는 단지의 매물 현황과
시장 분위기를 빠르게 파악하려고 했습니다.
매일 광고와 전화임장을 통해 매수 후보 단지의 거래 현황을 트래킹 했습니다.
이 과정을 통해 갈아타기 가능성과 매도가에 대한 의사결정이 가능해졌습니다.
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(1월 5일 - 9일)
구체적인 가이드를 제시하여 매도 진행
기존 매도 광고 가격도 단지와 동네에서 가장 싼 가격이었습니다.
그런데 매수 후보지역 뿐만 아니라 서울 및 수도권 전체의 가격
그리고, 옆 동네 괜찮다고 생각하는 물건의 가격을 생각해봤을 때
매도 호가 대비 -5천만원까지 감수할 수 있다고 판단했습니다.
그래서 그 동안 가장 고생해주셨던 사장님들께 구체적인 가이드를 드리며,
협조를 요청 드렸습니다.
- 광고 가격은 -2천으로 낮춰주세요.
- 잠재 매수 후보자들에게 연락해서 브리핑해주시고, -3천까지는 사장님 선에서 조정해서 의사결정 해주세요.
- 그 보다 낮은 가격은 저와 협의하시죠.
그 중 매도 스킬이 정말 좋으신 사장님께서
가장 빠르게 움직여주셔서
여러 후보자 분들이 집을 보고 가셨고,
-3,250만원 선에서 매도를 진행하게 됩니다.
제가 생각했던 마지노선보다는 1,750만원 비싸게 팔게 되었네요.
이 기간에도 매수 후보 물건을 계속 트래킹했고,
매도 후 바로 매수 가능한 물건이 남아 있는 것을 확인하고
최종적으로 매도 가계약을 진행하게 되었습니다.
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(1월 10일 - 13일)
거주 세팅과 매수후보 추가 탐색
실거주 매도 후 가장 급하고 중요한 것이,
실거주를 할 월세 물건을 찾는 것이었습니다.
제가 사는 동네가 토허제 지역이기도 해서
매수 본계약까지 기간이 좀 남기도 했고,
전월세 물건이 씨가 마른 상황이라 살 집을 찾는 것이 급했습니다.
그래서 매수 후보지로 바로 뛰어가지 못하고 실거주 집 문제를 해결하는 데 좀 더 집중하게 되었습니다.
결국 나쁘지 않은 조건의 동일 단지 월세 물건 계약을 진행하게 됩니다.
그리고 동시에 두 번째 투자 물건의 전세재계약(증액)도 함께 진행하게 됩니다.
매수 후보 지역의 괜찮은 물건이 소진되고 있는 상황이었지만,
그럼에도 불구하고 '아직 남아 있으니 괜찮겠지'라는 마음이었습니다.
지금와서 생각해보면 좀 더 매수에 인풋을 넣었어야 한다고 생각합니다.
이 기간이 조금 아쉬웠던 포인트 중 하나 입니다.
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(1월 14일 - 18일)
매수 후보 단지 매물털기 및 투자 판단
매수 후보지역에서 회사를 오가며 상주하였습니다.
시간 날 때마다 부동산을 찾아가고, 매물을 보는 것을 반복했습니다.
사장님들이 언제든 부르면 달려갈 수 있는 준비를 하고 있었습니다.
실제로 이 기간 동안 후보 단지 중 괜찮은 가격대의 물건들을 대부분 보았고,
이 기간에 볼 수 없는 물건들은 자세히 상황을 파악하고 볼 날을 잡아 둔 상태였습니다.
다만, 물건들이 빠르게 소진되고 있는 상황이라는 것이 문제였습니다.
매물을 보러 갔는데 2~3천을 올리는 상황도 많았고,
매물을 본 후 거래를 하려하니 5천만원을 올리는 케이스들이 나오고 있었습니다.
사장님들도 계좌 달라고 하기 조마조마하다는 이야기를 저에게 하시더라구요.
이렇게 물건을 보고 우선순위를 정하면서 매물코칭을 신청하게 됩니다.
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(1월 19일)
매물코칭
19일 ‘줴러미’ 튜터님과 매물코칭을 진행하게 됩니다.
1순위 물건은 최초 가격 대비 2천만원 올라간 주인전세 물건
2순위 물건은 단지가 더 좋지만 전고점 수준의 가격인 물건
이었습니다.
그리고, 매물코칭 신청 후 추가적으로 본 물건이 위 1~2순위 물건보다 좋아서 함께 이야기를 나눴습니다.
이 물건들의 공통적인 특징은
제가 매수할 수 있는 범위 내에서 단지 선호도가 좋고,
가격 대비 투자금은 상대적으로 적은 물건들이었습니다.
가격은 현재 시장에서 거래되고 있는 가격 수준이고,
투자금이 덜 들기 때문에 좀 더 싼 가격의 물건들보다 우선순위로 올리게 되었습니다.
즉, 투자금 범위 안의 물건 중 가격이 조금 비싸더라도 가치가 높은 물건이었습니다.
튜터님께서는 이렇게 조언해주셨습니다.
"후보 물건들을 매수해도 갈아타기 관점에서 충분히 괜찮다.
하지만, 매수 가격이 좀 아쉽다.
거래할 수 있는 일반적인 가격대이기 때문에 조직님이 매수하기엔 좀 아쉬워 보인다.
단지 선호도가 조금 떨어지더라도 가격 상승 폭이 상대적으로 적은 C 단지도 추가해서,
코칭 물건보다 좋은 물건을 오늘 내일 찾아보고,
그럼에도 없다면 새롭게 추가한 물건을 매수하는 것이 좋겠다."
튜터님과 코칭 후 방향성을 정리해서 물건을 전수 파악하기 시작했습니다.
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(1월 20일)
매수 가계약
다음 날 매수 후보지역으로 또 출근을 했습니다.
그 전날 파악했던 물건들의 상황을 확인하고,
추가로 볼 물건이 없는 지를 업무를 하며 틈틈이 사장님들에게 문의 드렸습니다.
그리고, 기존 1순위 물건도 계약할 수 있는 상황인 지 다시 파악하게 됩니다.
그런데, 1순위 물건 가격을 5천만원 올리겠다고 답이 왔습니다.
조금 짜증나긴 했지만, '안녕히 가세요'라고 보내 드립니다.
모든 물건을 털어본 후 최종적으로 아래 3개 물건을 후보로 남기고 고민을 하게 됩니다.
첫 번째, 튜터님의 추천 단지 물건 (시장 시세 대비 3~4천 싼 물건)
- 단지 선호도가 떨어지지만 역세권으로 볼 수 있는 단지
- 매수 1순위 물건 대비 1억이 싼 가격
- 다만, 낮은 전세이고 계갱권 쓸 예정인 곧 만기인 물건
- 신규 전세계약으로 임차인 설득을 사장님께 부탁 (전세금 차액 이자 지원)
두 번째, 역세권 브랜드 대단지 (시장 시세 대비 1~2천 싼 물건)
- 기존 1순위 단지보다는 낮고, 첫 번째 물건보다는 높은 선호도
- 단, 역과 거리가 가장 멀어 동 선호도가 낮은 편
- 시세대로 전세 낀 물건으로 전세 세팅 매우 수월
세 번째, 역세권 단지 (시장 시세 대비 3~4천 싼 물건)
- 두 번째 단지보다 역에 더 가까우나 단지 상품성이 낮아 비슷한 가치로 판단
- 임대사업자 물건으로 투자 협조가 안된다고 들어 후보에서 제외했었던 물건
- 현재 임차인 거주 중으로 5~6월 중 퇴거 희망
- 상황 다시 확인해 본 결과 투자 협조 가능하여 매물 보게 됨
- 단, 1년 전 주방/거실 천장 누수가 있었음
(참고) 모든 물건은 고층이었음
이 3개 물건 중 첫 번째 물건은 사장님께 상황을 만들 수 있도록 위임하고,
두 번째 물건은 차순위로 미뤄두고,
세 번째 물건의 투자 가능성을 검토하기 시작 했습니다.
저는 세 번째 물건에 투자하고 싶었습니다.
다만, 걸림돌은 누수 이력 이었습니다.
기존 임차인 분이 6년 간 거주하고 계셨던 집인데
물건을 보러 갔더니 주방/거실 쪽 천장만 새로 도배한 것처럼 깨끗했습니다.
그래서 임차인 분께 ‘여기 도배를 새로 하셨네요?’라고 여쭤보았고,
1년 전 윗층에서 누수가 발생했다고 말씀 하셨습니다.
그래서 어떤 누수였는 지, 그 이후 어떤 상황이었는 지를 여쭤본 후 사무실로 돌아왔습니다.
사무실로 돌아와 사장님과 이야기를 나누며 이 물건을 투자할 수 있을 지를 판단했습니다.
사장님께서는 당연히 수리가 다 되었기 때문에 문제가 없다고 의견을 주셨습니다.
다만, 저는 실거주 집에서 누수를 경험했었고,
운영 과정에서 누수 발생이 얼마나 골치 아픈 지를 알기 때문에 이 리스크를 감당할 수 있을 지를 생각했습니다.
우선, 누수 재발 가능성을 판단하기 위해 사장님께 관리사무소와 윗 집과의 연락을 요청 드렸습니다.
- 관리사무소와의 통화: 누수 관련 별 다른 기록이 없다
- 윗 집과의 통화: 현재 다른 곳으로 이사했고, 씽크대 누수였고 수리 후 6개월 - 1년 간 누수 재발을 휴지로 트래킹 했었으나 전혀 이상이 없었다
통화를 하면서 재발 가능성이 낮다라고 판단 했습니다.
그래서, 아래 내용으로 리스크를 대비하는 것으로 결정하고 매수를 진행 했습니다.
- 매도인과의 특약 내용에 누수 사항을 명기하고, 그 외 수리 사항에 대한 책임주체 명기
- 매수 후 누수화재 보험 운영
- 그 외 운영 상에서의 리스크는 제가 감당
이러한 과정을 거친 결과 매수 가격의 앞자리를 낮춰 거래할 수 있었습니다.
계좌를 달라고 하면 호가를 높이는 상황 속에서 단지 내 저층 제외 물건 중 가장 낮은 가격의 물건을
좀 더 낮은 가격에 매수할 수 있게 되었습니다.
제가 이번 매도-매수 과정을 겪으며 느낀 점은 크게 3가지 입니다.
- 머릿 속의 모호한 기준을 구체적인 언어로 정의할 수 있어야 한다는 것
- 제가 할 수 있는 영역과 파트너가 잘 할 수 있는 영역을 나누고, 파트너가 잘 할 수 있는 영역에 대해서는 구체적인 의사결정 가이드와 행동에 대한 권한을 부여해야 한다는 것
- 감당할 수 있는 리스크인 지를 철저하게 파악하고, 감당할 수 있는 리스크라면 리스크에 대한 대비책을 마련하고, 이 리스크를 활용해서 더 나은 상황을 만들 수 있도록 해야 한다는 것
이번 과정을 겪어보니 어려운 환경 속에서도 투자를 해 나가시는 분들이 너무 대단하다고 생각되었습니다.
투자를 준비하고 있거나 해 나가고 계신 분들 모두 원하는 결과를 얻으실 수 있도록 응원하겠습니다.
글 읽어 주셔서 감사합니다.
투자 물건 보기 전 임차인을 기다리며 사장님이 주신 고구마
