경매로 취득한 우당탕탕 0호기 경험담[꿈꾸는사피엔스]

안녕하세요.
모두가 행복해질
꿈꾸는사피엔스입니다.

지난 경험을 복기하고 기록으로 남기기 위해
첫 낙찰이었던 ‘0호기’ 경험을 정리해보았습니다.

당시 저는 ‘경매는 싸게 살 수 있는 방법’이라는 것만 알았지,
자산의 가치를 판단하는 방법이나 

수리·임대 맞추는 과정에 대해서는 거의 알지 못한 상태였습니다.
그래서 모든 과정이 우당탕탕의 연속이었습니다.

0호기를 낙찰받은 직후 월부에 입성하게 되어
낙찰 이후의 과정들은 여기서 많은 도움을 받을 수 있었습니다.

0호기를 진행하며 내가 무엇이 부족했는지

그리고 무엇을 배워야 하는지에 대한 기준이 생겼다고 생각합니다.

📌 부동산 공부에 입문

입사 직후 재무설계를 받으며 저축과 자기계발에 집중하는 삶을 살았습니다.

하지만 아이를 가지게 되면서 내가 모은 자산이 집을 사기에는 부족하다는 현실과 마주했습니다.
자산 대부분은 전세금에 묶여 있었고,
주식 투자만 소액으로 하고 있는 상황이었습니다.

그리고 2020년 부동산 폭등장을 겪었습니다. 

임대차 3법 이후 전세가가 치솟는 것을 보며
‘벼락거지’가 된 듯한 기분을 느꼈고,
인플레이션의 무서움도 체감하며 부동산 자산을 취득해야겠다고 결심했습니다.

2023년, 시장이 바닥을 다지고 반등하는 모습을 보며 경매 공부를 시작했습니다.
아이를 돌보며 강의를 듣기 어렵다고 판단해 책과 자료 위주로 약 2년간 독학했습니다.

그 과정에서 부동산 컨텐츠도 조금씩 보게되었습니다.
 

사전청약 당첨되었던 오산세교2신도시 아파트 청약권을 포기하고

더 좋은 자산을 구하려고 찾기 시작했습니다.

✔ 잘한 점

• 자산의 필요성을 인식하고 공부를 꾸준히 이어간 점

• 사전청약 이후에도 안주하지 않고 계속 공부한 점

   

✔ 아쉬운 점

• ‘방법(How)’보다 ‘어떤 자산(What)’이 더 중요하다는 걸 몰랐던 점
• 레버리지의 중요성을 이해하지 못했던 점 → 강의를 통해 더 빠르게 배울 수 있었던 기회를 활용하지 못한 점
• 현장에 가지 않고 실내 공부에만 집중했던 점

📌 첫 낙찰 과정

경매 관련 책을 계속 읽으며 생활권 내 관심 단지 위주로 물건을 찾았습니다.

부동산에 전화해 시세를 확인하고 다음 요소를 반영해 입찰가를 산정했습니다.

• 실거래가
• 수리비
• 이사비
• 미납 관리비
• 강제집행 비용

법원 입찰 절차도 유튜브와 자료로 준비했고, 입찰자 약 10명 중 2등과 1,000만 원 차이로 낙찰받았습니다.

잔금 이후 명도 과정에서 여러 시행착오가 있었지만 결국 마무리할 수 있었습니다.

(※명도라는 것도 결국 사람 간에 풀어나가는 것이란 걸 배웠습니다. 이 부분은 별도 칼럼으로 적겠습니다)

✔ 잘한 점

• 공부에서 끝나지 않고 실행까지 이어간 점
• 기준을 세워 입찰가를 산정한 점

• 시장이 혼란스러운 시기에도 계획대로 진행한 점

   

✔ 아쉬운 점

• 대통령 탄핵 때문에 혼란 스러운 시기라 5-6천 낮은 금액에서 실거래가 일어나고 있었음. 

  낙찰 물건이 RR이긴 했지만 낙찰금액과 3-4천 정도 밖에 차이가 안나는 상황. 

  걸린 시간이나 비용 계산하면 편익이 적었음.

  → 현장에서 매물을 더 털어보고 협상했다면 더 좋은 물건을 찾을 수 있지 않았을까?
   

• 당시 투자금으로 선택할 수 있는 더 가치 있는 자산이 많았다.
  • 당시앞마당을 늘려가며 봤던 염창동아1차도 이것보다 적은 전세금에 투자가 가능.
  • 0호기와 염창동아1차 17년 정도 연식차이가 나지만 비슷한 흐름 보이고있음.
  • 염창동아1차는 예시이지만, 먼저 고려될만한 가치있는 자산이 많았을 듯 하다.

📌 명도 이후 임대 과정

3월에 잔금을 치르고 6월에 명도를 완료했습니다.

수리 후 전세를 내놓자마자 2천만 원 인하 조건의 전세 문의와 단기 월세 문의가 있었지만,
1호기를 위해 투자금을 확보하고 싶다는 생각에 협상을 거절했습니다.

하지만 7~8월 해당 지역에 3000세대 정도 입주가 있었고 임대 맞추기가 쉽지 않았습니다.

결국 공급과 장마가 겹치며 공실이 길어졌고,
8월에 3천만 원 낮춘 금액으로 겨우 전세자를 구할 수 있었습니다.

이 경험을 통해
공급을 왜 봐야 하는지, 현실적인 전세가로 빠르게 맞추는 것이 얼마나 중요한지
몸으로 배우게 되었습니다.

✔ 잘한 점

• 열반스쿨 중급반에서 전세가 설정과 특약을 공부한 점

✔ 아쉬운 점

• 욕심 때문에 배운 내용을 실제 투자에 적용하지 못한 점

• 주변 입주 물량을 충분히 고려하지 못한 점

   

📌 복기

완벽한 투자는 아니었지만
실전에서 얻은 배움은 2년간의 독학보다 훨씬 컸다고 생각합니다.

또 앞마당이 아닌 지역에서 0호기를 취득하게되면서 

매도 여부를 두고 수개월간 튜터님들께 조언을 구했던 기억도 납니다.

이 과정을 통해 내가 자산의 가치를 이해하지 못하면
보유 자체가 얼마나 힘든지 깨달았고,
가치를 제대로 이해하고 매수하는 것이 보유의 시작이라는 것을 배웠습니다.

📌 마무리하며

지금 돌아보면 아쉬운 선택도 많았지만
0호기를 통해 얻은 가장 큰 자산은 다음 세 가지라고 생각합니다.

1. 직접 실행해야 진짜 배운다
2. 레버리지는 시간을 단축해주는 도구다
3. 보유와 운영을 위해서는 자산 가치에 대한 이해가 필수다

두서없는 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 😊