'이것' 모르고 있다간 보유세 수천만 원 깨집니다. 1분 만에 계산해 보세요. (보유세 자동 시뮬레이터) [워렌부핏]

9시간 전 (수정됨)

안녕하세요~

선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는

워렌부핏입니다.

5월부터 양도세 중과 유예가 해제되면서

다주택자들은 첫 번째 세금 폭탄 구간을 마주하게 되었습니다.

이번 정부에서는

과거 세금으로 집값을 잡지 않겠다고 선언한 바 있으나,

토허제, 대출 규제 등으로도 집값이 잡히지 않자

마지막 보유세 카드를 만지작 만지작 하고 있습니다.

많은 다주택자들이

과거 보유한 주택들이 조정지역으로 묶이면서

양도세는 중과되니 매도하지도 못하고

울며 겨자먹기로 높은 보유세를 계속해서 냈던 트라우마가 있습니다.

그때의 상황이 다시 반복될 수도 있다는 공포가 남아있기도 하고,

새롭게 시장에 참여한 다주택자들은

‘보유세 폭탄’이라는 막연한 공포감에

세금 정책이 나오기 전까지 매수를 심사숙고 하고 있습니다.

이번 열반 기초반에서 너바나님께서는

아직까지 정책 방향이 확실하게 나오지 않은 상황을

‘폭풍전야’라고 표현하시기도 했는데요.

언제 찾아올지 모르는 폭풍우에 대비할 수 있는 유일한 방법은

최악의 상황에서 버틸 수 있는 체력을 실제로 계산해보는 것입니다.

양도세 중과가 확대될 경우

매도하지도 못하는 상태에서 계속해서 보유세를 내게되면

생각보다 타격이 클 수 있기 때문에

이 부분을 반드시 생각해보아야 합니다.

다만 아직까지는

공시가격 현실화가 어느정도까지 반영될지
공정시장가액비율은 어느정도까지 치솟을지
종부세/재산세율은 얼마나 오를지

정해진 바가 없습니다.

그렇기 때문에 과거 2021년도 문재인 전대통령 시절

보유세가 최고치였을때을 기준으로 계산을 해볼 필요가 있습니다.

혼자 하나하나 다 계산해보기에는 산식이 다소 복잡하다보니

26년3월 현재 vs 21년 과거 vs 미래(예상)

보유세를 한 번에 비교할 수 있도록

직접 계산할 수 있는 사이트를 만들어보았습니다.

2026 보유세 시뮬레이터 (사진을 클릭하시면 사이트로 접속됩니다.)

간단한 용어 설명

보유세 = (공시가격 - 기본공제 N억) × 공정시장가액비율% × 세율%

수치를 입력하기 전,

결과값의 핵심이 되는 세 가지 개념을 먼저 이해해야 합니다.

공시가격 현실화율

시세 대비 공시가격이 반영되는 비율입니다.
예를 들어 시세가 10억인데 현실화율이 70%라고 하면 공시가격은 약 7억이 됩니다.
현재는 69%인데 정부에서는 현실화율을 90%까지 올린다고 하고 있죠.
공시가격이 높아지면 그만큼 과세표준이 높아지다보니 세 부담이 증가하고,
자칫하면 종부세 구간에 속해질 가능성도 생기기 때문에 절대 영향이 적지 않습니다.

공정시장가액비율

공시가격에서 기본공제액을 뺀 금액(과세표준)에 곱하는 비율입니다.
정부가 법 개정 없이 시행령만으로 바꿀 수 있는 가장 강력한 카드입니다.
세율을 높이지 않고 이 비율만 높이더라도 자연스럽게 세금이될 증가 수 있습니다.
현재는 재산세/종부세 모두 공정시장가액비율이 약 60%인데,
과거 2021년도 문정부 때는 종부세에 대한 비율이 100%까지 증가한 적이 있습니다.
앞으로도 이렇게 바뀔 확률이 있고, 재산세율 또한 60% → 80%까지 올린다는 말이 있습니다.

공시가격 현실화율과 공정시장가액비율,

이 두 가지만 올리더라도 아래처럼 세금이 두배 가까이 증가할 수가 있습니다.