서울투자 기초반 3강 강의 후기 [서울투자로 7년후 0원히 부자되조 깜찍이백]

안녕하세요,

임장을 여행처럼, 깜찍이백입니다.

열기 강의와 당시 라이브코칭에 이어

서기에서도 좋은 강의 해주신 주우이님께 (선함 그 자체...) 감사한 마음을 담아

비교평가를 제대로 배운 사람으로서(!!) 3주차 강의 후기를 적습니다.

어느정도 몸도 회복된 지금

2024년에는 꼭 위기를 기회로 만들어

같은 투자금으로 더 큰 수익을 가져다주는 단지에 투자하겠습니다.

물량을 체크하자

3주차 강의에서는 처음 배우는 개념들이 많아 B.M 할 사항이 넘쳐났습니다.

* 거래량

우선 현재 서울시장의 거래량이 어떻게 되고,

이에 따라 매매/전세지수가 어떻게 움직이는지,

앞으로 어떻게 움직일지 과거를 통해 조금은 예측할 수 있었습니다.

* 매매/전세 물량

거래량에 따른 매매/전세물량의 변화를 확인하며

매매물량이 전세물량으로 전환될 수 있음을 새로 배울 수 있었습니다.

여기서 더 나아가

B.M. 전세물량이 없는 단지에 빠르게! 먼저! 투자할 수 있는,

시기가 조금 늦었다면 매매물량도 적어 공급 리스크가 적은 단지들을

잘 살펴보며 기회로 만들 수 있는 투자자가 되겠습니다.

추가로 분양가 상한제 적용에 따른 실거주 의무제도가

물량 변화에 큰 key로 작용한다는 점은

앞으로 시장을 바라볼 때 계속해서 주목해야할 점이었습니다.

* 입주물량

부동산 사이클에 따른 입주물량 변화를 보며

각 사이클 별 매매/전세 수요의 변화를 함께 볼 수 있었고,

현재 시장의 위치에 대해 다시 한 번 가늠해볼 수 있었습니다.

이렇게 이후부터는 물량을 시세 체크 시 함께 트래킹하며

앞마당을 끊임없이, 미친듯이 넓히고

계속해서 지역을 찾아내겠습니다.

다만, B.M. 전세매물추이를 확인하는 것에서 그치지 않고

개별 단지별로 확인하며

전세매물추이와 함께 저가 매물이 소진되는지도 잘 살펴보겠습니다.

항상 새로운 입지분석

입지분석은 큰 틀은 같지만

그 안에서 각 요소별로 어떤 자료를 사용하고, 어떻게 해석하는지는

참 다양한 것 같습니다.

이번 강의에서의 B.M. 사항은

- 인구이동을 공급과 연계시키고, %가 아닌 절대적인 수치로 보기

(+ 공급이 어디까지 영향을 미치는지 주목하기)

- 사람들이 왜 선호하는지, 가격이 떨어졌다면 왜 떨어졌는지 알기

- 지하철 노선이 업무지구를 지나고 있는지, 최소한 2,9호선 환승이 가능한지 체크

(호재는 상승장에서 빛을 발한다)

- 초등학교 고학년으로 갈수록 학생수 변화 살펴보기

- 공급으로 인해 주변 환경이 개선될 가능성이 높아지므로 주변 구축 APT도 유심히 볼 것

재건축이라는 신세계

재건축 사업 관련해서 새로 알게 된 용어들이 많아 정말 유익했고,

앞으로 해당 부분들에도 관심을 갖고 지켜봐야겠다고 생각했습니다.

용적률, x종 일반주거지역, 조/사/관, 신탁, 분담금 등

서울은 재건축을 모르고서는 투자가 불가능하다고까지 생각되었습니다.

생활권 지도의 정석

생활권 시세지도를 그릴 때

단순히 매/전 가격만이 아닌 전고점을 함께 조사해서

어느정도 가격이 떨어져있는지, 어느정도까지 가격이 올랐었는지

함께 파악하는 방식도 추후 임보에 적용해보고 싶었습니다.

또한, 지도에는 지하철역, 노선 및 백화점/대형마트/종합병원 그리고

중학교 학업성취도율을 표시함으로써

한눈에 확인할 수 있도록 하는 방식 역시 적용해볼 예정입니다.

추가로, 선호도가 상대적으로 떨어지는 생활권은

오르는데까지 시간이 걸릴 수 있음을,

인내심이 필요함을 다시 한 번 리마인드할 수 있었습니다.

비교평가의 바이블

생활권별로 2-3개의 단지를 뽑아 서로 비교하며

지역 내 비교평가를 꼭 실천하겠습니다.

또한, 결론을 내지 못한 앞마당 세 개를

이번 1월동안 모두 마무리지으면서

지역간 비교평가 역시 꼭 실천하겠습니다.

지역간 비교평가 시에는

땅의 가치와 단지 선호도를 항상 기억하고,

정량적으로 비교가 어렵다면

임장 시 관찰한 사항들을 떠올려보며 비교해나가겠습니다.

예로 들어주신 각 단지 비교평가의 정답(?)을 알기 전

스스로 우선순위를 매겨보며 정답을 맞춰가는 과정이

이번 강의에서 가장 가치있었다고 생각합니다.

평소 강의와 다르게 생각하고 있던 부분을 잡을 수 있었고

이를 통해 비교평가에 대한 벽을 깰 수 있던 것 같아

이제서야 궁금증이 풀린 느낌, 23년이 뜻깊게 마무리된 느낌!!입니다.

같은 가격이면 더 최선의 선택을 할 수 있도록

완벽하진 않아도 싸게 사며 후회하지 않는 선택을 할 수 있도록

다양한 급지를 두루두루 섭렵해나가고

꼭 비교평가를 매 앞마당마다 해나가겠습니다.

마지막으로

설명해주신 부자되는 과정을 통해 또 다른 시각을 갖게 될 수 있었습니다.

무작정 채수를 늘려나가는게 답이 아닐 수도 있음을 알고

우선 1, 2호기까지는 최선을 다해 투자해보겠습니다.

현 시장에서 할 수 있는건 지방투자라고 못을 박았던 1개월 전과는 또 달리

서울/수도권 투자도 언제든 할 수 있는 사람이 되기 위해

서울/수도권 앞마당도 함께 부지런히 늘려가야겠다고

또 다시 생각의 전환을 할 수 있어 정말 의미있는 시간이었습니다.

방향이 잡힌 이상

24년은 부동산 투자 공부에 그 누구보다 몰입하고

꼭 올해 실제 투자를 진행하겠습니다.

이번 강의는 주우이님의 집약된 투자 인생과 노하우를

몇 시간동안 압축하여 배울 수 있어 감사했습니다.

지난 6개월동안 많이 성장한 제 자신에게도 감사합니다.

올해도 건강히 잘 부탁해 깜찍아.