[투자 결론 복기]_'25년 3월 서울 성동구(ft.1년 후..)_[해바라기v]

비교평가 복기_1

✅시간이 지나 3순위라고 생각했던 서숲푸2차의 수익이 더 높다.(호가 기준)

 - 옥파힐(84) [25년 3월] 22억 / 10억 / 12억 → [26년 2월] 28억 / 10억 / 18억

  . 투자금 12억, 6억 상승

 - 리버젠(84) [25년 3월] 21억 / 10억 / 11억 → [26년 2월] 26.5억 / 9.5억 / 17억

  . 투자금 11억, 5.5억 상승

 - 서숲푸2차(84) [25년 3월] 20.5억 / 10억 / 10.3억 → [26년 2월] 26.8억 / 11억 / 15.8억

  . 투자금 10억, 6.3억 상승

✅ 그 당시 비교평가는?

옥수리버젠 > 옥수파크힐스 > 서울숲푸르지오2차

✅ 무엇을 놓쳤는가?

"단순하게 역세권이 좋은 줄 알았다."

성동구라는 지역 내에서 사람들이 무엇을 더 좋아하는 가?에 대해서 깊이 있게 생각해 보지 못했다.

성동구의 킬링 포인트는 한강 뷰 및 부촌 > 3/2/5 역세권 > 신축 브랜드 대단지 > 평지라고 생각한다.

서울숲푸르지오2차는 금호동에 위치하며 3호선 옥수역과는 도보 15분 이상 떨어져 있지만

한강 뷰가 정면으로 나오고 옥수리버젠 및 옥파힐과 마찬가지로 소득 수준이 높은 분들이 사는 단지다.

의사 결정 당시 이와 같은 지역 내 선호도에 집중하지 못했고 단순히 역세권이 중요하다는 것에 매몰되었다.

<지역 내 선호 요소 파악 및 비교평가에 적용하기> → 잘 하고 있다.

“성동구는 리버젠이지.. 라는 고정 관념”

성동구 앞마당을 만들기 전부터 이미 유명했던 리버젠.. 그게 그냥 좋은 줄 알았다.

그 무의식이 머리 한 구석에 박혀서 무조건 리버젠이 좋다는 생각이 강했던 것 같다..

<내가 이번 달 현장에서 보고 듣고 느낀 것을 바탕으로 판단하기> → 잘 하고 있다.

“가치만 봤다,, 가치에 따른 가격도 봤어야 했다.”

가치에 대한 판단은 했어도, 그 가격대 기준에도 저렴한 수준인가에 대한 판단은 미흡했다.

그저 옥수 리버젠이 좋아보였고, 21억이니 옥수파크힐스보다 1억 저렴해서 좋다고 골랐던 기억이 난다.

서울숲푸르지오2차도 충분히 좋은 가격이고 20.5억이면 가지고 있는 가치 대비 더 저렴한 것인데..

비슷한 가격대에 투자할 수 있는 다른 물건, 비슷한 가치의 다른 물건을 찾아볼 생각을 못 했다.

앞마당이 부족했고 경험이 부족했다.

<①가치를 보고 ②가격을 고정하던 가치를 고정하던, 가치 대비 저렴한 가격인지 판단해야 한다.>→보완 필요

#비교평가 복기_2

✅ 시간이 지나, 대우 2차가 많이 따라왔다.

 - 성수 대우2차(84) [25년 3월] 13억 / 6억 / 7억 → [26년 2월] 18억(실거래 17.6억) / 7.5억 / 10.5억

  . 투자금 7억, 5억 상승

 - 행당브라운스톤(84) [25년 3월] 13.7억 / 7.5억 / 6.2억 → [26년 2월] -억(실거래 17.6억) / -억 / -억

  . 투자금 6.2억, 4.3억 상승  *18억 일 것으로 예상

✅그 당시 비교평가는?

대우2차 > 행당브라운스톤

✅ 무엇을 놓쳤는가?

“잘 선택했다”

눈에 보이는 것보다는, 입지와 + 선호도를 기준으로 선택했다.

실제로 가보면 대부분 행당브라운스톤을 대우2차보다 좋다고 생각할 것 같다..

**지방이였다면 대우2차보다는 브라운스톤이 더 좋았을지도 ㅎㅎ..

하지만 중요 입지 요소와 + 선호도(킬링 포인트)를 비교해 보았을 때

대우 2차가 더 가치 있지만 가격은 저렴해서 저평가 되었다고 판단했다…

결과적으로 그게 맞다고 시장이 말해주고 있다.

<눈에 보이는 것에 현혹되지 말고 가치와 가격을 볼 것>→조금씩 나아지고 있다.

#투자 우선순위 복기

“공부를 위한 매물을 봤다.”

단순히 좋아 보이는 매물을 위주로 계획 없이 봤고

그 결과 매매가,투자금, 가치가 전체적으로 달라

뾰족한 우선순위 결정이 이루어지지 않았다.

“조건을 더 많이 봤다.”

위에서 말했던 방식으로 매물을 보다보니.. 비교평가 보다는..

뭐가 내 조건에 더 맞지?로만 의사 결정을 많이 내렸던 것 같다..

<선호도 매임, 투자 결론 매임 구분 & 뾰족한 우선순위 판단 근거 수립>→판단 근거 수립 보완 필요

“투자 우선순위에 대한 근거를 남기지 못했다.”

이것이 왜 1순위인지? 이게 왜 가치가 더 좋은지? 설명이 되어있지 않아서

지금 돌아봐도 그 당시 생각을 돌아보기 어렵다.

최근에 작성한 노원구 임장 보고서도 근거가 줄글로 남겨져 있는 건 아닌데…

차후 임장 보고서 작성 시 판단 근거에 대한 내 생각을 줄글로 남겨야 하겠다.

<가치 판단 및 우선순위에 대한 근거 줄글로 남기기 **앞마당 단지와도 함께 비교>→보완 필요

<비교평가도, 우선순위도 생각을 줄글로 남기기>→보완 필요

#적용점 모음

<①가치를 보고 ②가격을 고정하던 가치를 고정하던, 가치 대비 저렴한 가격인지 판단해야 한다.>→보완 필요
<가치 판단, 비교평가 및 우선순위에 대한 생각 줄글로 남기기 **앞마당 단지도 포함>→보완 필요