인상 깊었던 점
##1
현재 시장에서 ‘원금보존성’은 전세가율로 볼 수 없다.
실거주 가치인 전세가보다 매매가가 크게 차이가 나는 상황이기 때문이다.
예전에는 전세가와 매매가가 붙으면, 전환수요가 일어났지만 지금은 아파트를 투자 자산으로 보고 있기에 좋은 자산은 매매가와 전세가가 벌어지고 있다.
##2
저평가지수 = 아파트 상승률을 분자로, 통화량 증가율을 분모로.
그 값이 크면 가격이 많이 오른 것.
##3
임장보고서 20장, 최대 40장
임장시간 일3-4시간
투자에만 몰입하다 보니 유리공들을 놓친다.
사람이 중요하다. 억지로라도 행복을 추구하라.
##4
전고점 없는 신축인 인근 전고점을 찍은 단지에 현재 전세가 차이를 붙여서 가격을 감정한다.
전고점을 넘어선 단지들 중 개선된 입지 요소가 반영되었는 지를 본다 (예, 구리 8호선).
전고점을 넘어선 단지는 그만큼 좋은 자산이기에,
하락 트리거가 왔을 때 변동성이 클 수 있다, 다만 감당이 가능하면 가져간다.
투자에 적용할 점
##1
항상 원금보존성, 수익률에 대해 계산을 할 때 어려웠던 점이 있다. 전세가 80%가 정말 가능한 가에 대한 의문, 100%, 200% 수익률이 터무니 없게 느껴졌달까. 예적금 이자가 3%이고, 미국 주식도 etf는 10% 복리로 굴려도 잘했다고 하는 시장인데.
하지만 근데 의문이 조금 풀렸다. 현재 시장에서 아파트에 매매가는 투기 수요가 붙었다. 따라서 ‘매매가’가 충분히 오를 수 있는 자산을 사야한다는 것. 즉 ‘수익금’으로 봐야한다는 것이다.
주식보다 부동산 투자에 관심을 느낀 것은 그래도 레버리지가 가능하기 때문이다.
주식은 레버리지로 하기에는 리스크가 크기 때문. 실거주에 대한 비용인 물가 따라 오르고, 그 수요는 늘 있기 마련이기 때문이다.
‘전세가율과 수익률'보다는 ‘수익금’을 우선으로 봐야 한다.
##2
저평가 지수는 어쩌면 주식에서의 ‘공포/탐욕’ 지수처럼 활용할 수 있겠다.
전고점이 이하 가격은 절대적 저평가이지만, 전고점 이상의 가격을 봤을 때 ‘비싸지 않은가'라는 고민을 했었다.
그런데 그 상승률이 통화량 증가에 못 미친다면, 아직 가격이 오르지 않았다고도 볼 수 있다니.
저가치가 아닌, 가치가 있는 자산이라면 활용 지표로 쓸 수 있을 것 같다.
##3
실준반 수강했던 작년 10월부터
가족들을 뒤로하고 방에 문 닫고 들어가서 미친 사람처럼
컴퓨터 앞에만 앉아 있고 주말에는 카페에 갔었다.
밤에 조모임을 하고 주말에 나가다보니
주변 사람들과 다른 시간을 살고
제 인생에 중요한 것을 포기하면서 마음이 좀 힘들었다.
운동을 그만뒀고, 돈을 아끼느라 맛있는 밥도 줄였고, 인간관계와 시간도 줄였다.
저를 가까이 보시는 부모님이 그 몇 개월을 이해해주심에 지금은 참 감사하다.
어제도 좀 마음이 어려워서 늦게 잤는데 오늘 강의를 통해 위로를 많이 받았다.
1년 전 전입 후 직원들과 관계를 약하게 유지했는데
요새 사람들이 몰려오는 시즌이라, 갑자기 약속이 잡혀 부득이 함께 했었다.
그런데 직원들과 최근 같이 식사를 하며 회사를 다니는 것이 이상하게 마음이 편해졌다.
회사에서 급한 일이 있는데 더 이상 미루면 진척이 안 되어
도서관에서 열심히 읽고서 좀 해치우니 기분도 나아졌다.
너무 투자에 몰입하니, 불편한 마음으로 회사를 다녔던 것 같은데 마음이 가벼워졌달까.
한편 부모님 생신이 돌아오는데, 좋은 시간 마련해드려야겠다고 다짐했는데 임장을 나가버렸다..ㅠㅠ
진짜 다음엔 잘해드려야지.
##4
지방 부동산 시장을 돌아다니면서 신축 위주만 보다 보니, 전고점을 가정하는 것이 너무 어려웠습니다.
옆 단지의 전고점에 지금 전세 가격 차이, 그러니까 실거주 가치를 더 한다니 엄청난 인사이트.
당장 가서 비교평가 하러 갑니다.
게다가 전세가율이 무의미한 시장이고, 전고점보다 낮다면, 저평가라는 말씀.
특히 지방은 저평가를 판단할 수가 없다. 전부가 싸다고 생각하니.
소감
강의 마지막에 내집마련과 노후준비를 응원한다고 말씀해주셨어요.
투자에 대한 강의라고만 생각했는데, 나는 어디서 살 지는 생각해본 적은 없는 것 같아요.
1호기를 완료하고 다음 고민을 이어 나가봐야겠습니다.
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