수도권 투자 기준과 로드맵
강의를 듣고 얼마되지 않아 유디님의 실거래가 대비 2억이 올랐어도 사야한다....잉....허걱???
전고점 대비 낮고 다른 호가 대비 덜 올랐다면 산다!!!
오잉!!!! 쉽지 않은데....ㅜㅜㅜㅜ
그리고 바로 기준으로 접근하는 투자자가 되어야 합니다!!!
투자는 감정이 아니라 기준이고 본질에 집중하는 투자자가 되어야 합니다!!! 그렇지 맞다 맞아....
그런데 현장에 나가 실제로 매물을 보고 투자 물건을 보다보면 강의에서 그렇게 많이 듣고 배웠으면서도
현장에서 자꾸 엉뚱한 짓을 한다.
아직 덜 배운 본질이 무엇인지도 모르는 정신없는 투자자모드....
본질에 집중하는 투자자가 되기 위해 공부해보자!!!
강의를 들으며 인상 깊었고 적용해보고 싶은 부분을 정리해보았다.
#수도권 투자 기준
내가 할 수 있는 것 중에서 최선의 선택을 하면서 나아가는 것이 우리가 할 일이다.
수도권 4가지 투자 기준 중 생활권 정리에서 생활권별로 선호도에 따라 가격이 매겨지지 않는 경우 호재, 연식 등의 사유 확인하고 선호도와 입지 가치를 기준으로 투자한다. 지하철이 착공을 하면 착공이 된 것을 보고 지하철이 준공되었을 때를 기준으로 강남접근성을 판단하고 입지가치를 변경해야 한다.
입지 평가가 변했는데도 가격이 비싸지지 않았다면 그것이 호재가 된다.
예)상계의 교통은 4호선을 이용하면 강남 접근성이 1시간이 넘어 C이지만 동북선으로 하면 B이다.
연식이 중요한게 아니라 내가 그 단지 앞에 섰을 때 신축처럼 보이느냐? 웅장함이 느껴지냐가 중요하다. 즉, 사람들이 거주지로 더 선호하는지가 중요하다.
교통... 단순하게 강남 접근성만 보지 않는다. 디테일하게 버스, 환승, 자차 접근성까지 체크체크!!! 언덕 유무도 체크체크!!!
결국은 수요 싸움이다!!!
역세권의 아파트들이 동간거리가 좁은 것은 어쩔 수 없는 부분이다. 왜? 땅이 귀하니까... 건폐율을 높일 수가 없다리.....
경기도 아파트 투자시 중요하게 봐야 할 것은 용적률!!! 되도록 용적률 200%이하 아파트를 투자하는 것이 좋다. 서울은 아니야 왜? 빈 땅이 없잖아!!! 경기도는 빈 땅이 많아서 빈 땅에 신축 택지가 계속 들어올 수 있다. 30년이 지나면 재건축이나 리모델링이슈가 나온다. 그때 용적률이 낮은 아파트가 그런 호재가 나올 확률이 크다. 재건축 리모델링 이야기가 나올 수 있는 단지를 투자하는 것이 좋다. 호재가 상승자에 기름을 부어주니까 가격이 더 오르니까~~~
대단지도 환경이다. 무시하지마!!! 신축대단지 자체가 환경이다.
#저환수원리
저평가
전고점 아래라면 더 좋은 것을 하면 된다. 전고점 대비 몇 프로 하락인지가 중요하지 않다!!!
우리는 절대적 저평가된 단지를 투자한다. 전고점 이하라면 절대적 저평가 단지이다.
우리에게 필요한 것은 ‘무엇이 더 나은 가치인지 식별하는 통찰력’이다. 나온 호가가 다른 단지에 비해 가치대비 싼 것인가를 정확하게 판단해야 하는 시점이다. 이제 절대적 저평가는 없고 상대적 저평가만 남게 될 것이다.
환금성
갈아타기의 베스트 타이밍 두 가지
첫째, 23년과 같은 시기... 강남, 노원 다 떨어진 시기 좋은 단지와 덜 좋은 단지가 하락장에서는 붙고 상승장에서는 벌어진다. 갈아타기는 상승장에서 해야하는데 상승장에서 좋은 단지가 오르면서 벌어지게 된다. 그럼에도 매도하고 할 수 있다. 단 좋은 타이밍에는 하지 못한다.
둘째, 노원이 강남보다 더 많이 오르는 시기에 또 한 번의 기회가 온다. 2020~2021년과 같은 시기
세대수가 적은 경우 하락장에서 거래가 되는지를 확인하고 .세대수 대비 거래비율이 비슷하다면 투자 가능하다.
현재 호가 대비 가치를 판단하는 것이 중요!!!!
수익성
투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는가?
투자금이 적으면 수익률이 높아진다.
수익률 : (현매매가-매수당시 매매가)÷투자금
수익금 : 현매매가-매수당시 매매가
욕망에 의한 아파트 가격이 형성되는 시기....
우리는 이제 사이클의 주기를 봐야 한다. 상승과 하락은 비슷하지만 주기가 반으로 줄었다. 왜냐면 통화량 증가 속도가 엄청 빨라졌기 때문이다.
하락장이 빠르게 시작될 수 있다. 따라서 현재는 가격 수준의 중요성이 더욱 부각되는 시기이다.
시장을 기민하게 보면서 내가 할 수 있는 선택을 이어 나간다.
지금은 수익금이 중요한 시기이다.
원금보존성
최악의 상황에서 이 물건이 얼마나 떨어질까?
지금은 최악의 경우 매매가가 23년 초반(전저점)까지 떨어질 수 있다는 가정하에 원금 보전을 판단하는게 합리적이다.
투자를 진행할 때는 최저가 매물이 몇 개인지는도 확인하고 투자하는 것이 좋다. 왜? 투자자들이 매수 후 전세를 놓기에 전세가격이 하락하게 되니까
리스크
현재의 시장 상황에서 어떻게 저환수원리를 적용해야 하는지 정리해주셨던 부분이 인상적이었던 강의였다.
2026년 1월 현재 수도권 시장에 대한 설명과 이러한 시장에서 어떻게 투자해야 하는지에 대한 행동과 마음가짐까지~~~~~
긴 시간 열정적으로 강의해주신 유디님 진심 감사드립니다^^
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