안녕하세요.
튼튼한 노후 라이프를 바라는 노후를 튼튼하게 [노튼]입니다.
광클 실력이 너무도 하찮은데..
감사하게도 MVP에 선정되어
실전 33기에 이어 34기 다시 듣게 되었습니다.
이번 강의에서 가장 기억에 남는 것은
규제/비규제가 본질이 아니며
현 상황에서 우리가 컨트롤할 수 있는 부분에 집중하여
그 안에서 최선의 결과를 만들자는
유디 멘토님의 외침이었습니다.
▶강의를 통해 알게된 점
가격보다 ‘가치’에 집중하고 가치를 제대로 알기 위해 노력할 것
분임으로 지역 분위기를 파악하고
단임을 통해 단지별 가치를 판단했음에도
전수 조사를 하고 난 후면,
늘 눈에 밟히는 매전갭, 전세가율입니다.
하지만 가격보다 먼저 선행되어야 할 것은
지역과 생활권과 단지 선호도와의 가치 판단임을
다시 한번 리마인드하게 되었습니다.
“우린 지역을 사는게 아니라 아파트를 사는 거예요.”
시/구별 급지→생활권 순위→단지를 통해
퉁쳐서 평가하지 않고 가치 판단을 꼼꼼히 바라보기
투자라는 것은 투자금을 줄여서 무작위로 사는게 아니라
‘가치’대비 ‘싼 것’을 사야하는 것
좀더 날
카롭게 비교하고 후보 단지를 추려보겠습니다.
투자 기준의 디테일
월부인이라면 다 알고 있는 직교학환
그것에 좀더 디테일을 더해서
편향된 것이 아니라 ‘XX 업무 지구'를 비교하고
이동에 편리성을 고려하고
XX 1시간 내 접근이 가능하다면
그것이 비역세권 일지라도
투자할 수 있는 기준을 명확히 제시해주셨습니다.
즉, 본질적인 요소를 모두 확인해서
투자 판단해야겠다 생각이 들었습니다.
그리고 나와 비슷한 사람들이 몰려 살고자 하는 욕구가
결국 커뮤니티를 형성하고
오버 슛팅이 아니라
논리적으로 이해하기 어려운 가격을 형성할 수 있음을
여의도 내 구축 단지들을 예시로 설명해주셔서
다시 한번 커뮤니티의 힘에 대해 느끼게 되었습니다.
좋은 입지, 좋은 선호도를 가진
연식 좋은 단지들을
먼저 투자해야 하고
전세 상승기에 빠르게 투자금을 회수할 수 있는
초신축 단지까지 투자 범위에 꼭 넣어서 검토해서
다음 투자까지 연결하는 방향에 대해 알게 되었습니다.
‘무엇이 더 나은가?’를 알아보는 통찰력이 중요해요.
관악구 A단지, 영등포구 B단지, 성동구 C단지를 통해
전고점과 하락률만 보고
단지 가치를 평가하면 안되는 사례들을 알려주셨는데
결국엔..
현재 시장에 나와있는 호가가 다른 단지에 비해
가치대비 싼가를 평가해야 한다는걸 배웠습니다.
전고가 더 높고, 하락률도 커서
관악구 A단지를 덜컥 매수하는 것이 아니라
단지 자치의 가치를 알고 매수해야 하고
이는 곧 시간이 흐르면
그 선호도에 따라 가격 격차가 벌어질 수 있기 때문입니다.
전고점 이하라면 절대적 저평가를 확인하고,
같은 투자금으로 더 좋은 단지를 선택하는 상대적 저평가를 통해
앞으로 2호기를 적정 가격에 매수하고
최대한 오래 보유해보겠습니다.
투자 시기에 따라 다르다.
이전에는 매매가를 필터 걸고, 전고점과 전세가율을 고려해
저평가 단지를 찾았다면
지금은 이미 지난 상승장을 통해 습득한 우리는
전세가 가만히 누워있고 매매가가만 상승하는 모습에
욕망의 가격이 형성되어 있어
전세가와 매매가가 같이 가는 형태는 앞으로 보기 어려울 것이라
말씀해주셨습니다.
좀더 풀어 얘기하면
대세 상승장은 하락장일 때,
매매보다 전세를 선택하며 전세 상승률이 매매 상승률보다 높아
‘대출 좀만 더 끼면 집 사겠는데?’라는 마음이 모여
전세가 매매로 전환대며 대세 상승장을 맞이하는데
이제는 필수재보다 투자재의 성향이 더 두드러져 있기 때문에
높아진 전세가율로 집을 매수하는 시장은 될 수 없다고 하셨습니다.
그 사이클 주기도 ½로 짧아지고
전세가율과 무관하게 매매가가 반응하기 때문에
무엇보다 ‘현재 매매 가격’에 집중해야함을 강조해주셨습니다.
투자 원칙을 고수하세요.
열중보다 무수히 수백번 들었던 저환수원리
항상 임보 마지막 결론 파트에서 작성하는 부분인데
그만큼 중요하기 때문에 늘 마지막에
재확인하는 것이라 생각이 들었습니다.
전고점 이하인 단지들에서 물건을 우선 확인하고
투자금 내 가장 가치가 높은, 가장 좋은 것을 선별하여 저평가를 체크!
XX세대 이상, XX으로 환금성을 체크!
투자금을 무작정 줄여 수익률을 올리기 보다는
가치 자산을 적정한 가격에 매수해서 오래 보유하여
수익을 끌어오리는 것에 집중!
전세가가 유지되면 투자자가 진입할 수 있는 지역의 경우
매도를 위한 물건이 투자자가 매수하며
고스란히 전세 물건으로 전환되어
전세가가 일시적으로 하락할 수 있음을 알고
보수적으로 접근을 하고!
최악의 상황에서 얼마나 돈을 잃을 것이고
무리하게 대출을 하는 것이 아니라
대출을 지양할 것을 당부!해서
모든 투자 기준이 어느하나 소홀히 하면 안되는 것임을
다시 한번 일깨워 주셨습니다.
10억 달성 로드맵
10억을 달성하기 위해 치뤄야할 댓가들을 알고
멘토님의 조언과 진심을 좀더 깊이 새기며
인생의 우선순위에 대해 생각해ㅐ보고
행복을 찾아가겠습니다.
이번 열실은 임보 장표도 줄여가며
소소한 행복과 함께 투자자로서 나아가는 삶을 지향해주셨는데,
한곳에 너무 집중하여 중요한 것을 잃지 않고
하나하나 조금씩 챙겨가며 균형도 맞추고
번아웃 오지 않게 오래 할 수 있는 환경을 갖춰보겠습니다.
열정적인 강의와 동시에
권유디 멘토님의 진심이 너무 전해졌던
1강이었습니다.
다시 한번 감사드립니다.
