안녕하세요

사랑하는 가족들의 꿈과 희망이 가득한 

내집마련과 경제적 자유를 이뤄낼 꿈이있는집 입니다

오늘은 투자를 하기 위해

협상을 어떻게 할 지 고민이 될 때

제가 했던 경험을 적어보려 합니다

협상을 하기 위해서는

나는 누구인지? 여기는 어디인지? 를

메타인지 하는것이 가장 중요하다고 하는데요

즉, 나는 무슨 카드를 줄 수 있는 사람인지

현재 시장은 어떤 시장인지를 알아야 한다는 거에요

메타인지를 다 하고나면 알아내야 할 것이 바로 

“매도인이 어떤 카드를 원하는가” 였어요

협상을 위한 과정을 한번 정리해보겠습니다

# 현재 시장은? 매도자 VS 매수자 우위?

먼저 시장부터 알아보겠습니다

제가 투자한 2025년 하반기 수도권 시장은 

말그대로 매도인 우위인 아비규환 폭등장이었습니다

그렇기 때문에 

“얼마를 깎아주실수 있나요?”

라는 가격적인 협상보다는

“6개월 주인전세를 해줄수 있나요?”

“전세계약을 해주시고 승계하는 방법 가능한가요?”

“단지에 만기 돌아오는 현금세입자 있나요?” 

“전세 대기자 있나요?”

“월세를 전세로 전환하실 생각있으신가요?”

등등 위와 같은

투자 가능한 물건을 만들어 내는 

“조건”에 대한 협상이 더 중요했던 시기였습니다

지금 시장 또한

1) 매물도 없을 뿐더러 

2) 실거래가 대비 훨씬 높은 호가를 제시하거나 

3) 매물의 가격을 계속 올리며 

4) 네이버 부동산에 빨강 화살표가 많이 보이는 

매도자 우위시장이고 

그렇기에 가격보다는 

조건에 대한 협상이 중요한 시기인 것 같습니다

# 나의 협상 카드는?

저는 협상이란 목표를 이루는 것이라 생각했었는데

1호기 매수를 하며 알게 되었어요

거래 상대방 모두가 웃으며 

win-win 하는 것이 현명한 협상이라는 것을요

그러면 매수하려는 우리는 

어떻게 하면 매도인이 원하는 걸 줄 수 있을까요?

보통 매도인은

돈이 급하거나, 명의가 급하거나, 

둘 중 하나인 경우가 많더라구요

그렇기 때문에 내가 투자금 준비가 되어있어

돈을 빨리 또는 많이 줄 수 있거나

명의를 바로 받아올 수 있다면 

그것으로 협상카드를 제시할 수가 있겠습니다

(단, 카드를 한꺼번에 오픈하지 말고

부사님께 하나씩 하나씩 꺼내 보세요)

# 세안고, 주인전세 되는 매물이 없는데요?

내가 부동산에 갔을 때 

매수하고 싶은 단지의 물건 중에서

조건에 맞는 물건이 나를 떡하니 기다리고 있다면

당신은 전생에 나라를 구했을 것입니다..

(저는 전생에 큰 죄를 지었나보더라구요ㅜㅜ)

그만큼 매도자 우위인 지금 시장에서는

투자할 수 있도록 
물건을 만들어 내는 것이 중요합니다

위에 말씀드렸던 것처럼 조건을 협상하기 위해 

저에게 필요했던 것은 바로

매도자와 그 물건의 사연 알아내기 였습니다

저는 사연을 알아내는 방법으로

4가지를 이용했습니다

1. 전수전임 & 매물털 때 사장님들의 다양한 의견 듣기

2. 등기부등본으로 매수 시기, 근저당 확인하기

3. 매물 보고 나온 후 사장님께 조건 물어보기

4. (주인 거주 시) 매물 보고 나올 때 이사 날짜 정해진 것 있냐 물어보기

전수전임 & 매물 털기

전수 전임을 하고 매물털기를 하면서 그 물건에 대한 다양한 사장님의 의견을 듣고 하나씩 모으면 웬만한 사장님들보다 물건의 사연을 더 잘 알게 됩니다

물론 매도 사유는 대부분 모른다고 하시거나,

진짜 살 사람한테만 말하고 싶어하셔서 

현장에서 직접 물어보니 더 잘 알려주시더라구요

전임할 때는 혹시 모르니 투넘버를 이용했고 

이 물건 상태는 어떤지부터 물어보면서

적극적 사장님에게만 매도 사유를 여쭤봤습니다

“등록일이 가장 오래된 부동산”에 가장 먼저 전화해 

(가장 정보를 많이 아시는 물건지 사장님일 가능성이 높기 때문)

최대한 물건의 사연을 알아내려고 노력했습니다

예) 

꿈집 : 사장님 이 물건 다른거보다 층도 좋은데 왜 싼거에요? 상태가 안좋나요?

물건지 부사님 :  아냐 상태 좋아~ 내가 이 집 사장님 집 사주고 그때부터 집주인이 살아 깨끗해요~

꿈집 : 어머 진짜요? 집값 많이 올라서 사장님께 감사해하시겠는데요?! 아니 이 좋은데를 왜 파신대요?

물건지 부사님 : 그치~ 아 그거는 사장님이 돈이 좀 필요한가봐~

(꿈집 : 대출때문인가? 명의때문인가? 세금때문인가? 양도세 얼마지? 계산해보자)

등기부등본 상 매수시기, 근저당금액

등기부등본을 보았을 때, 

임대인의 매수 시기와 매도시기의 간격이 짧다면

팔아야 하는 이유가 있는 사람일 가능성이 높았습니다

예를 들어, 한 물건은 산지 2년도 채 되지않아

2천만원 차익을 보고 매도를 하고자 하는 

공동명의의 신혼부부 물건이었는데 

알고보니 1주택자의 전세자금대출이 되지 않아 

일정기간 내 꼭 팔아야 하는 물건이었습니다

근저당이 많은 매물의 경우

돈이 급할 가능성이 높으니

대출잔액을 계약금중도금으로 말소시키는 등

위험만 제거할 수 있다면

중도금 비중을 늘리고 가격이나 조건협상까지도 

가능했었습니다

매물 본 후 사장님께 조건 물어보기

매물을 보고 나온 후 사장님께 물어봤습니다

“혹시 잔금 기간 정해진 것 있나요?

돈 준비 해놓으려구요”

이 때, 2월 안에는 해야돼~ 4월까지는 해야돼~

라고 말씀하신다면 

기간 내 명의 이전이나 절세와 같은

매도의 필요성이 있는 물건이었습니다

(주인 거주 시) 매물 보고 나올 때 이사 날짜 정해진 것 있냐 물어보기

우리가 매임을 하고 나올 때 

꼭 물어봐야 하는 질문이죠

갈아타기를 하는 집주인이 이미 이사할 집을 매수해놓았다면 불안한 눈빛으로 대답할 거에요

그런데 한번은 집주인께서 “아유~ 팔리면 구해야죠~” 라고 말하셨었는데 일주일 뒤 부동산에 전화해보니 

사실은 갈 집을 미리 매수해놓아서 발 동동 거리고 있다고 말씀하시더라구요  

괜히 집을 잘보여주시고 시공 안내까지 다 해주셔서 친절하다 생각이 들었었는데 

앞으로는 더 의심을 해보려고 합니다

# 꿀팁_협상 연습 하는 법

친구가 지피티를 통해 PT발표연습을 한다는 걸 듣고

‘어? 부동산 매물 조건도 한번 협상 해볼까?’

생각이 들었습니다

일명 지피티 부사님 이죠.

실거래가 이렇게 찍혀있는데 (혹은 부사님이 말씀해준 실거래가를 얘기하며) 매매가 조정이 가능하겠냐?

중도금을 빨리 00억 주면 매매가 조정이 되겠냐 등등

장난 반 진담 반 협상 연습을 할 수 있었습니다 ㅎㅎ

오늘은

투자와 협상을 위해 메타인지 하는 과정과

매도인, 물건의 사연을 알아내는 법에 대해

제 경험들을 녹여보았는데요

투자를 준비하는 과정에서 협상을 어떻게 해야하나

고민될 때 도움이 되었으면 좋겠습니다

읽어주셔서 감사합니다 ❣️