1. 강의에서 남길 내용
■ 1차시
- 본질에 집중, 할 수 있는 일에 집중하고 행동하기
- 가격의 변화X 가치와 가격 자체에 집중하기 => 급지→생활권선호도→직장+교통→환경
■ 2차시
- 지역의 랜드마크(상위 생활권 선호단지) 보고 있다면 → 상위 급지 단지 할 수 없나? 생각해보기 (후순위 생활권이라도)
- 전세가 5~10% 대출로 대응 가능한지 → 현재 시장에서는 우려 적으나, 2~4년 후 전세가 많이 올라갔을 때는 고려
- 생활권(선호도) 나뉘는 결절점 => 대로, 고가도로, 지하차도, 지상철/철도 [의도를 가지고 보기]
- 선호도 다른 곳 하락장에선 가격 붙음. 상승장에선 가격 벌림
- 착공되어 확정적인 지하철 호재 → 완공되어 있을 때 기준으로 교통 파악 (예) 상계 동북선
- 호재 없는 비슷한 단지와 비교해 호재가 가격에 반영되었는지 확인
- 용적률 200~210% 이하여야 재재 호재 나올 가능성 있음
- 역세권을 먼저 보되, 비역세권에 기회가 오면 잡자!
- 입지평가 대비 말도 안되는 가격 => 논리적으로 이해 안 되는 커뮤니티 있나? (전임 통해 파악)
- 임대단지, 대형평수도 임장 → 커뮤니티에 영향 O
- 수치적 요소 뿐만 아니라 정성적 요소도 반드시 고려하기
- 서울 수도권 비역세권 신축/준신축 유의하기
- 비역세권이라 매수 주저 → 매매가 정체
- 전세가 신축이라 가파른 상승 → 투자 기회
■ 3차시
- 전고대비 하락률X 전고점 이하면 싼 것. 그 중에서 가장 좋은 것 하기
- 가격의 변화X 가치에만 집중 (나온 호가가 가치대비 저렴한지만 판단)
- 300세대 미만 환금성 낮은 단지는 하락장 거래X 하락장 갈아타기 시도X 상승장만 가능 => 하락장 거래량 확인(주변 단지와 세대수 대비 거래량 비슷한지)
- 통화량 증가속도↑ 부동산 인식 변화로 과거에 비해 전세가율 의미X 사이클의 주기를 봐야 함 => 수익률보다 수익금이 중요한 시장. 내가 할 수 있는 가장 좋은 것 선택
- 원금보존의 기준: 전저점 수준까지 내려갈 수 있음 (전세가율로 원금보존 따지는 시기는 대세상승장 이후)
- 잔금여력 없으면 세 맞춰야하는 집은 투자기준에 맞지 않는 것. 투자기준에 맞는 세낀물건, 주전, 전세대기자 있는 동시계약 물건 등 고려하기
- 월세낀 물건도 놓치지 말고 조건 만들 수 있는지 확인하기
■ 4차시
- 유디 멘토님 매도 복기
- 공실로 만들 수 있는 조건이라면 금융비용 아끼지 말기
- 고민될 때는 비용절감X 리스크 제거하는 방향
- 일잘러 부사님 찾고 소통하는 것 중요
- 가급적 실거주 조건 만들기
- 매수 시 단지 찍지 말기. 해보고 안되면 다음 단지로 빠르게 넘어가기
- 비규제지역이 규제지역보다 비싸도 전고점 아래라면 사야 함 => 장기적으로 무릎 이하 (규제지역만 접근 가능한 사람은 규제지역끼리 비교해서 투자해야 함)
- 환율 안 잡히면 금리 올라갈 수 있음 = 하락 시그널
- 다주택자 양도세 중과 유예 시작될 때 매도하기 = 다음 하락장
- 서울 수도권 후순위 지역도 상승한다면 주의 (하락장 빨리 올 수 O)
- 세금 규제(보유세, 가장 강력) 나왔다 = 자산가격 이미 많이 상승 => 세금규제 나올 때 자산 있어야 함
- 상승 흐름: 수도권 외곽 - 수도권 중심 후순위 - 수도권 중심 선호 - 수도권 중심 후순위 - 수도권 외곽
■ 5차시
- 투자 갈아타기: 가치가 좋고 아직 비싸지 않은 물건으로
- 실거주 갈아타기: 시기와 가격에 집착하지 않고 더 좋은 자산으로
- 전세가율보다 가치와 가격에 집중
2. 적용할 점
- 확정적인 교통 호재는 완공된 것 기준으로 교통 파악
- 환금성 → 하락장 거래량 확인
- 하락 시그널 유의 (금리 인상, 수도권 외곽 상승)
- 비역세권 신축/준신축 흐름 파악
- 유디 튜터님 지방 매도 복기 (2년 후 적용)
댓글
밥언제먹어요님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
