서울투자 기초반 온라인 1주차 강의 후기 [서투기 30기 수도권에서 30일의 7ㅣ적을 이룰조 Woody]

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

이번에 보유세와 다주택자 양도세 중과 등 다양한 정책들이 쏟아지고 공급 대책이 나오고

가격도 오르고 있는 서울 시장에 대해서 정말 튜터님들의 인사이트에 대해 궁금증을 가지며 강의를 들었습니다.

1주차 권유디 튜터님의 강의에서 이 모든 궁금증들을 해소할 수 있게 되었고

지금과 같은 시장에서는 어떻게 해야한다는 명확한 기준을 주시다보니 

좀 더 확신을 갖고 투자에 임할 수 있을 거 같은 느낌을 받았습니다.

1강 강의 후기에 나의 투자 목표와 이번 달 목표를 적어달라하셨는데

나의 투자의 최종 목표는 내가 원하는 노후 자금을 마련할때까지 투자하는 것이고

추가적으로 현금 흐름을 위한 20억 정도의 전세 운용을 하는게 최종 목표입니다.

그를 위한 이번 달 목표는 내가 투자 가능한 지역 또는 알아두면 좋을 지역들의

앞마당을 꾸준히 만들어가는 것이라고 생각했고

첫 비규제 지역 앞마당인 군포를 앞마당으로 만드는게 이번 달 목표입니다.

26년 지금 시장에서 서울 투자의 모든 것

다양한 규제 속에서 방법을 찾고 대응할 수 있는 방법에 대해 알려주시고

지금 과거에 비해 많이 오른 서울권 아파트들이 많은데 이에 대한 매수 기준까지 제시해주셨습니다.

그리고 아직은 오르지 않은 사람들의 선호도가 떨어지는 단지라도

강남 1시간 내면 장기적으로 오른다는 말을 믿고 내 눈이 아니라 땅을 봐야한다는

중요한 메세지도 여러분 전달해주셨습니다.

(1) 현재의 부동산 시장

26년 2월 현재의 부동산 시장에 대해서 여러가지 측면에서 분석을 해주셨습니다.

일단 가격적인 측면에서 가격이 천차만별인 시장인데

전고점 이하는 장기적으로 봤을때 무릎정도로 다 싸다고 기준을 주셨고

전고점보다 높아진 단지를 해야할때는 전저점보다 2배 이내의 가격으로 투자를 하라고 알려주셨습니다.

금리 측면에서는 금리 인하의 기조가 가능성이 크긴 하지만 금리가 인상될수도 있다는

가능성을 열어두었기에 압구정과 같은 이런 경제상황에 민감한 사람들이 사는 곳의 경우는

약간의 조정이 되며 가격이 떨어지는 모습도 보이고 있습니다.

거래량 측면에서는 거래량이 터지고 나면 해당 지역의 가격 상승이 이뤄지곤 했는데

이에 따라 상승을 하기 전에 해당 지역의 거래량이 터지는걸 주목하고 봤을때

노도강과 같은 최근에 가격 흐름이 저조했던 지역들이 거래량이 늘은 모습을 볼 수 있고

이른바 키맞추기 현상이 일어날 가능성이 높다고 생각해볼 수 있습니다.

정책 측면에서는 다주택자 양도세 중과로 인해 시장의 매물이 결국엔 잠기게 되는 상황이

올 수 있으며 다주택자들이 이런 규제로 인해 물건을 던지는 경우도 있기에

이런 기회들을 잡아야하는 시장입니다.

그리고 상승 시장이 늦은 지역의 경우는 양도세 중과가 풀리지 않더라도

시세 차익이 나면 차익을 실현하고 다음 사이클에서의 하락장에서의 기회를 노리는 방향성을 말씀해주셨고

이후에 다음사이클에서도 해당 지역은 소액으로 살 수 있다는 마음가짐을 가져야한다고 하셨습니다.

만약 매도를 못한다해도 장기적으로 우상향 하는 자산이기에 계속 보유를 해도 괜찮다고 알려주셨습니다.

보유세 증가에 관해서는 이전 시장에서 봤을 때, 보유세를 내더라도 사이클 상 매도하지 않고

보유하는 것이 장기적으로 더 유리했기에

보유세를 내더라도 더 수익을 번다는 마음가짐으로

세금을 내야한다고 알려주셨습니다.

BM

전고를 넘은 단지는 전저 대비 2배 이내 가격으로 투자한다.

상승이 늦은 지역은 시세 차익이 나면 다음 기회를 위해 매도하여 차익을 실현한다.

(2) 서울 25개구 및 경기 핵심지역

서울은 급지가 나눠져 있고

1군의 경우는 핵심 입지 요소를 다 가지고 있으면서 브랜딩이 되인는 지역인게 특징입니다.

논리적으로 맞지 않고 가격을 받아들이고 공감하는게 중요합니다.

2군은 1군보다는 입지요소에 빈칸이 보이며 목동이라는 압도적 학군때문에

교통이 멀더라도 양천구의 위상이 상당히 높습니다.

3군은 3군이지만 3군에 속하지 않는 흑석, 여의도 같은 곳을 포함하고 있습니다.

4군에서는 마곡 직장을 가진 강서구가 가장 좋은 가치를 지니며

입지 요소를 하나 정도 갖춘 지역들입니다.

5군은 이미 거리적으로 멀어서 신축을 우선적으로 봐야할 때도 있습니다.

경기 역시 급지가 나눠져있고

2군은 과천과 판교,분당으로 서울 2급지 정도의 가치를 지녔고 과천은 지정타가 들어오며

규모도 크고 일자리 질도 좋은 업무지구가 추가되는 호재도 가지고 있습니다.

판교는 한강만 없고 모든것을 다 갖춘지역이고 구축임에도 가격이 과천과

비슷한걸로 보아 분당이 더 입지 가치가 뛰어남을 알 수 있습니다.

경기 4군은 서울 4군에 비해 가치가 떨어진다고 생각하고 

그 이유는 입지독점성 관점에서 서울이 훨씬 좋기 때문입니다.

경기 5군은 매수하고 싶은 마음은 없지만 전월세 수요는 있기에 투자자에게는 매전차가

적게 들어 투자하기에 좋은 단지들이다.

(3) 가치성장투자, 소액투자

가치성장투자와 소액 투자에 대해 명확한 기준을 주셨고

가치성장투자는 기본적으로 팔지 않을 자산을 사는것이고

선호도가 있기에 전세가가 붙는걸 기다리지 않고 그냥 싸면 사야합니다.

1,2,3,4급지의 단지들이 가치성장 투자에 속합니다.

소액투자는 2억 이하의 투자금으로 수도권 아파트에 투자하는 것이고

부천, 산본 같은 지역은 수익이 나면 양도세 중과 정책에 상관없이 매도하고

하락장에서의 기회를 노려야합니다.

5급지 이하의 단지들이 소액투자에 속합니다.

마지막으로 기존과는 다른 임장보고서에 대한 기준과

건강, 회사, 가정, 투자의 밸런스를 잘 유지하라는 조언을 해주셨고

이런 균형잡힌 활동을 제가 잘 하지 못했기에 

특히나 와닿았습니다.

앞으로 즐겁게 임장하고 직장, 가정에서의 내 역할도 해내며

유디 튜터님께서 말씀하신 결과를 내고

그동안의 과정들이 성장통일 수 있게 느낄 수 있도록 하겠습니다.