1. 마음가짐에 대하여

사실 실전반을 하면서 다사다난한 일들이 꽤 있는 편이었다. 어떤 사람의 태도 때문에 말도 많았고 탈도 많았던 적이 있었고 그것때문에 속앓이 한 적도 있었다. 처음 실전반에 왔을 때는 그게 맞나 아닌가 혼자서 고민을 했고, 그렇게 말하는 것을 우연히 옆에서 와이프가 듣고서 "제3자가 들어도 재수없게 말한다"며 기분 나빠하던 적이 있었다. 당시에는 '내가 돈을 내고 배우러 왔는데, 왜 이런 대우를 받아야 하나'라는 생각에 속이 상하기도 했다.

그런데 시간이 지나면서 내가 진짜 여기 와서 얻고자 하는 것이 무엇인지에 더 집중하게 되었다. 결국 나는 투자를 통해 돈을 벌고 싶은 것이고, 그 목표를 달성하는 데 도움이 되는 것이라면 다른 것들은 개의치 않겠다고 마음을 다잡게 되었다. 물론 이제는 반대의 경우도 있더라. 명백하게 선을 넘는 경우에는 참지 않고 정확하게 말해야 한다고 여긴다. 무조건 참는 것이 능사는 아니니까.

어쨌거나 이런 아주 일부의 사건사고들은 지나간 기억으로 묻어두고, 지금 내가 할 수 있는 게 무엇인지를 아는 것이 가장 중요하다. 그런 나의 마음을 꿰뚫듯, 이번 실전반에서도 튜터들이 조원들에게 날카롭게 이야기하는 것에 대해 기분 나쁘게 받아들이지 말라는 조언이 나왔다. 정말 맞는 말이다. 무엇이 나를 진짜로 성장시키는 것인지 먼저 고민해 봐야 한다. 달콤한 말만 해주는 사람이 나를 성장시키는 것인지, 아니면 쓴소리라도 핵심을 짚어주는 사람이 나를 성장시키는 것인지 생각해 보면 답은 명확하다.

물론 내가 받아들일 수 있는 것 이상으로 인격모독을 하는 것으로 사람마다 다르게 느낄 수도 있다. 하지만 그런 경우에는 대안을 찾으면 될 일이다. 그것 하나 때문에 내가 여기에 와서 수천만 원 수천 시간을 쓴 기회비용을 잃을 수는 없지 않은가. 4년이라는 시간 동안 쌓아온 것들을 한순간의 감정 때문에 포기할 수는 없다.

마인드를 다시 잘 잡아야 한다. 내 인생이지, 남의 인생이, 그들 인생이 아니다. 그들이 뭐라고 행동하든 그건 그들의 선택이지 내 선택이 아니다. 마음에 안 들면 바꾸면 된다. 내 인생도 아닌데 왜 리셋을 못 하겠는가. 대신 가족과 회사에 충실하자. 그곳은 나에게 소중한 유리공이자 종자돈을 주는 곳이니까. 투자 공부도 중요하지만, 그 기반이 되는 가정과 직장을 소홀히 하면 안 된다는 것을 다시 한번 되새긴다.

✏️ 배운 점

• 내가 여기서 진짜 얻고자 하는 것(돈을 버는 것)에 집중하고, 타인의 태도에 휘둘리지 말 것
• 쓴소리라도 나를 성장시키는 조언이라면 감정을 내려놓고 받아들일 것
• 단, 명백한 선 넘음에는 분명하게 대응할 것
• 투자 공부의 기반이 되는 가족과 회사(종자돈의 원천)를 소홀히 하지 말 것
• 내 인생의 주인은 나다. 남의 행동은 남의 선택일 뿐이다

2. 입지 판단과 분류 체계

입지판단, 생활권 우선순위, 단지가치가 상중하인지를 통해 계속 점검해 보라는 조언을 들었다. 이전에는 단순히 전체적으로 뭉뚱그려서 "얘가 쟤보다 낫네"라는 식으로 정리를 하다 보니 항상 헷갈렸다. 범위가 고정되어 있지 않아서 여기저기서 여러 다른 조건들 때문에 헛수고를 많이 했달까? 예를 들어 A단지와 B단지를 비교할 때, 어떤 때는 교통을 기준으로, 어떤 때는 학군을 기준으로, 또 어떤 때는 연식을 기준으로 비교하다 보니 일관성이 없었다.

그런데 이제부터는 단지 범위를 제대로 정하기로 했다. 적어도 상·중·하로 생활권별로, 단지별로 쪼개기 시작하면 그 범주들 안에서 "얘가 쟤보다 낫다"는 식으로 내용이 깔끔하게 정리될 것 같다. 이것은 분류의 개념으로 이해하면 된다.

단지가 많아져도 특정 카테고리 안으로 구분 지어 놓은 상태에서 "저기 카테고리 안에 있는 저 단지보다 이 카테고리 안에 있는 이 단지가 이런 부분이 더 좋네"라는 식으로 좀 더 명쾌하게 비교하기가 편해진다. 마치 서랍장에 물건을 정리해 놓는 것과 같다. 양말은 양말 서랍에, 속옷은 속옷 서랍에 정리해 놓으면 찾기가 쉬운 것처럼, 단지도 카테고리별로 정리해 놓으면 비교가 훨씬 수월해진다.

예를 들어 구리시를 분석한다면, 생활권을 인창동 생활권, 수택동 생활권, 갈매동 생활권 등으로 나누고, 각 생활권 내에서 단지들을 상·중·하로 분류하는 것이다. 그러면 "인창동 생활권 상급 단지"끼리 비교하고, "수택동 생활권 중급 단지"끼리 비교하는 식으로 체계가 잡힌다. 이렇게 하면 단지가 100개가 넘어도 헷갈리지 않고 명쾌하게 정리할 수 있을 것이다.

✏️ 배운 점

• 단지 비교 시 뭉뚱그려 비교하지 말고, 생활권별·단지별로 상·중·하로 분류할 것
• 분류 체계를 먼저 잡아놓으면 단지가 많아져도 비교가 명쾌해진다
• 같은 카테고리 안에서 비교해야 의미 있는 비교가 된다
• 서랍장 정리하듯 단지를 카테고리별로 정리하는 습관을 들일 것

3. 투자금 범위를 넘어서 보기

매물을 털 때, 나는 내가 투입 가능한 투자금 대비 5천만 원 정도 더 높여서 잡았었다. 그렇게 하면 어차피 그 위쪽의 1, 2등 단지들은 잡지 못하지만, 가끔 약간의 대출을 껴서 좋은 것을 싸게 살 수 있는 기회가 올 때가 있었다. 나름대로 합리적인 방법이라고 생각했다.

그런데 아예 이것보다 더 높은 급지도 함께 보라는 조언에 놀랐다. 투자금 범위로 내가 투자할 수 있는 수준을 한정 짓는 것이 아니라, 그보다 더 높은 급지에서 투자 가능한 범위를 찾을 수 있어야 한다는 것이었다. 발상의 전환이었다. 나는 그동안 "내 투자금이 2억이니까 2억 5천까지만 보자"라는 식으로 스스로 한계를 정해놓고 있었던 것이다.

지금에서야 투자 가능한 지역이 구리, 부천, 산본 등 뻔하기 때문에 이 안에서 가장 좋은 급지가 뻔하다. 하지만 만약 규제가 모두 풀리게 된다면 어떻게 될까? 모든 상급지들을 놔두고서 그 안에서 투자 단지들을 모조리 털 수 있어야 한다. 성동구, 분당, 광명 같은 곳에서도 기회가 나올 수 있다는 것이다. 그런 측면에서 아예 급지를 올려서 볼 수도 있어야 한다는 것을 알 수 있었다.

다만, 만약 내가 지금 보고 있는 지역이 이미 최상급지라면 어떻게 해야 할까? 그 안에서 내 투자금으로 접근 가능한 곳만 보기보다, 좋은 지역부터 안 좋은 지역까지 전수조사를 해서 가능하면 좋은 지역에 투자를 할 수 있게 눈에 불을 켜고 보는 것이 중요하다. 예를 들어 분당을 본다면, 정자동, 서현동 같은 좋은 지역만 볼 게 아니라 야탑동, 이매동 등도 함께 보면서 전체적인 그림을 그려야 한다는 것이다.

결국 핵심은 내 투자금에 스스로를 가두지 말라는 것이다. 시장은 항상 변하고, 급매는 예상치 못한 곳에서 나온다. 더 높은 급지까지 눈을 열어두고 있어야 기회가 왔을 때 잡을 수 있다.

✏️ 배운 점

• 내 투자금 범위에 스스로를 한정 짓지 말 것
• 투자금보다 더 높은 급지까지 함께 보면서 기회를 찾아야 한다
• 규제가 풀리면 상급지에서도 기회가 나올 수 있으니 미리 앞마당을 만들어 둘 것
• 최상급지를 볼 때도 좋은 지역부터 안 좋은 지역까지 전수조사할 것
• 시장은 변하고 급매는 예상치 못한 곳에서 나오므로, 항상 넓은 시야를 유지할 것

4. 호재의 역할과 가치의 중요성

경기도의 호재, 리모델링, 재개발 호재가 가격의 상승에 얼마나 큰 군불을 때워주는 땔감 역할을 하는지 정말 잘 알 수 있었다. 호재가 있는 단지는 확실히 상승장에서 더 빠르게, 더 높이 오르는 경향이 있다. "이 단지는 리모델링 추진 중이래", "저 단지는 재개발 이슈가 있대"라는 말이 돌면 사람들의 관심이 집중되고, 그 관심이 가격 상승으로 이어진다.

하지만 이것을 사용하기 위해 가장 중요한 것은 결국 가치라는 점을 명심해야 한다. 기본에 충실해야만 한다. 호재만 보고 투자했다가 호재가 무산되면 낭패를 볼 수 있다. 리모델링이 무산되거나, 재개발이 지지부진해지면 가격이 제자리로 돌아오거나 오히려 빠질 수도 있다. 그래서 가치를 먼저 알고, 그 위에 호재가 있는 단지를 선택하는 것이 순서다.

가치를 알고서, 거기에서 동일한 조건이라면 기왕이면 '주홍치마' 개념으로 용적률이 낮은 단지를 선택할 줄 알아야 한다. 용적률이 낮다는 것은 그만큼 재건축·리모델링 시 사업성이 좋다는 의미이기 때문이다. 같은 가격, 같은 입지라면 용적률이 낮은 단지가 미래가치가 더 높을 가능성이 크다.

예를 들어 A단지와 B단지가 입지, 가격, 연식이 비슷하다면, 용적률이 150%인 A단지가 용적률 250%인 B단지보다 재건축 시 더 많은 세대수를 확보할 수 있어 사업성이 좋다. 이런 차이가 장기적으로 가격 차이로 이어질 수 있다.

✏️ 배운 점

• 호재(리모델링, 재개발)는 가격 상승의 땔감 역할을 한다
• 하지만 호재만 보고 투자하면 안 되고, 기본 가치가 우선이다
• 가치를 먼저 판단한 후, 동일 조건이면 용적률이 낮은 단지를 선택할 것
• 용적률이 낮을수록 재건축·리모델링 사업성이 좋다
• 호재는 덤이지 본질이 아니다. 본질은 입지와 가치다

5. 신축 대단지의 가치

"신축 대단지 자체가 브랜드"라는 말을 들었을 때, 서판교의 산운마을 13단지 태영데시앙 아파트가 생각났다. 당시에 그 단지를 봤을 때 상당히 외진 곳에 있으면서 으리으리한 대단지 아파트였다. 홀로 있어서 마치 별장 같다는 생각을 많이 하였다. 주변에 다른 단지도 별로 없고, 상권도 부족해 보여서 "여기 살면 불편하겠다"라고 생각했었다.

그런데 그 단지가 앞쪽에 있는 단지들보다 좋다는 이야기는 아니지만, 그 단지 역시 오를 때는 화끈하게 올랐다. 입지가 다소 떨어지더라도 대단지 브랜드 아파트라는 것 자체가 가치를 만들어낸 것이다. 대단지는 자체적으로 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있고, 관리비도 세대당 부담이 적어지며, 무엇보다 많은 사람들이 선호한다.

수도권에서 대단지 브랜드 아파트는 기본적인 수요가 있다는 것을 알 수 있다면 절대 무시하지 말자. "여기 너무 외진데?", "주변에 아무것도 없는데?"라고 쉽게 판단하지 말고, 대단지가 가진 고유한 매력을 인정해야 한다. 1,000세대 이상의 대단지는 그 자체로 하나의 마을이고, 그 마을 안에서 많은 것들이 해결된다.

물론 이것은 대단지라고 무조건 사라는 말이 아니다. 제일 중요한 것은 역시 임장이다. 임장, 현장이 제일 중요하다. 직접 가서 보고, 동네 분위기를 느끼고, 주민들의 생활 패턴을 관찰해야 한다. 인터넷으로 보는 것과 직접 발로 뛰어서 보는 것은 천지 차이다. 데이터만 보고 판단하면 놓치는 것들이 너무 많다.

✏️ 배운 점

• 신축 대단지 자체가 브랜드 가치를 가진다
• 수도권 대단지 브랜드 아파트는 기본 수요가 있으므로 무시하지 말 것
• 입지가 다소 떨어져도 대단지는 화끈하게 오를 수 있다
• 그러나 대단지라고 무조건 좋은 것은 아니다. 임장이 제일 중요하다
• 현장에 직접 가서 봐야 데이터로는 알 수 없는 것들을 파악할 수 있다

6. 환금성의 중요성

환금성이 낮은 단지를 이야기할 때, 수지에 있는 내 꼬다리 투자물이 생각났다. 작은 세대 단지다 보니 정말 주변에 있는 단지들은 거래가 이루어지고 가격들이 쭉쭉 올라가는데도 내 단지는 거래가 되지를 않아서 가격을 알 수가 없었다. 호가는 올라가 있는데 실거래가 없으니, 내 집 가격이 얼마인지 감을 잡기가 어려웠다.

이런 약점이 너무나도 명확하기 때문에 사실 이전에 서울 갈아타기도 실패했던 전적이 있었다. 좋은 매물이 나와서 잡으려고 했는데, 내 집이 안 팔리니 계약을 할 수가 없었다. 결국 그 기회를 놓쳤다. 이런 물건은 어차피 전세 수요는 항상 있어서 전세 빼기도 쉽고 전세가도 잘 올라가긴 하지만, 중요한 것은 매매가 어렵다는 사실이다. 전세 놓기는 쉬운데 팔기는 어렵다.

그래서 결국 상승장에서 팔아야 하는데, 나는 이 상승장을 경기도 지역의 후순위 단지가 불이 붙기 시작하는 타이밍으로 잡는 것이 낫지 않은가 하는 생각을 했다. 상승장 초반에는 1등 단지들만 오르고 후순위 단지들은 움직임이 없다. 그러다가 상승장 중후반이 되면 후순위 단지들도 불이 붙기 시작한다. 그때가 환금성 낮은 단지를 팔 수 있는 타이밍이다.

아직 상승장이 살아있을 때 미리 매도해 놓고, 현금을 가지고 기다리다가 좋은 시기가 올 때 서울로 들어가야 한다고 여겼다. 세대수가 적거나 선호도가 떨어지는 단지는 이런 애로사항을 제대로 이번에 겪게 되었고, 그에 따른 대책을 마련해야겠다. 그 다음에 다시 가격이 하락할 때 사면 된다고 생각한다.

물론 이를 위해서 서울에 앞마당을 빨리 마련해 놔야 한다. 서울에 어떤 지역이 좋은지, 어떤 단지가 괜찮은지를 미리 파악해 놔야 기회가 왔을 때 빠르게 움직일 수 있다. 물론 아직 비규제 지역이 있는 현재는 제대로 내 임장지와 앞마당에 몰입할 수 있어야 한다.

물론 이렇게 고생하기 전에 처음부터 잘 사는 것이 중요하다. 내가 풍덕천동의 꼬다리 단지를 살 때 당시에는 이렇게 거래가 안 되는 단지인 줄을 몰랐다. 물론 알았다 하더라도 별다른 선택지가 없었기 때문에 나오는 대로 그냥 사야 하는 시장이었다. 하지만 앞으로는 다르다.

앞으로는 이런 종류의 조금 애매하다고 판단되는 단지는 주변의 다른 단지와 비슷한 비율로 거래가 되는지, 지난 하락장에 여기도 거래가 제대로 되었는지를 명확하게 비교해 보도록 하겠다. 거래량 데이터를 확인하고, 주변 단지들과 비교해서 유독 거래가 적은 단지는 피해야 한다. 잘 사도록 하자. 항상 단지의 본연의 가치를 먼저 볼 줄 아는 게 우선이다.

✏️ 배운 점

• 세대수가 적거나 선호도가 떨어지는 단지는 환금성이 낮다
• 환금성이 낮으면 좋은 기회가 와도 잡을 수 없다
• 환금성 낮은 단지는 상승장 중후반, 후순위 단지에 불이 붙을 때 매도할 것
• 서울 갈아타기를 위해 미리 서울에 앞마당을 만들어 놓을 것
• 매수 전 주변 단지와 거래량을 비교하여 유독 거래가 적은 단지는 피할 것
• 처음부터 잘 사는 것이 나중에 고생하지 않는 길이다

7. 양도세 중과 해제와 기회 포착

이번에 양도세 중과가 해제되는 것에 대해서도 들을 수 있었다. 이걸 보면서 확실히 사람 마음은 다 똑같고 상황은 다양하구나라는 것을 생각하게 되었다. 양도세 중과 때문에 집을 팔지 못하고 버티던 사람들이 있다. 그들 중 일부는 중과가 해제되면 바로 팔고 싶어할 것이다. 세금 부담이 줄어드니까.

그리고 튜터님이 말씀하시는 것처럼, 그 사이에 나오는 물건이 있다면 꼭 잡을 수 있게 지금부터 오리발에 땀나듯이 겁나게 뛰어다녀야겠다. 세금이라는 시간 제한이 있고, 대통령의 하루 걸러 하루마다 이어지는 여러 발언들에 못 버티는 매물도 분명 있으리라. 불안한 마음에 급하게 처분하려는 사람들이 있을 것이다.

거기에 내가 "짠!" 하면서 구세주로 등장해 주기 위하여 열심히 달려야 한다. 급매를 잡으려면 남들보다 먼저 움직여야 한다. 남들이 쉬고 있을 때 발품을 팔고, 남들이 고민하고 있을 때 결단을 내려야 한다. 정책 변화는 항상 기회를 만들어낸다. 그 기회를 잡을 준비가 되어 있는 사람만이 과실을 얻을 수 있다.

지금 당장은 규제 지역이 많아서 투자할 곳이 한정되어 있지만, 정책은 언제든 바뀔 수 있다. 그때를 대비해서 미리 공부해 놓고, 앞마당을 만들어 놓고, 자금 계획을 세워 놓아야 한다. 기회는 준비된 자에게만 온다는 말이 괜히 있는 게 아니다.

✏️ 배운 점

• 양도세 중과 해제 등 정책 변화 시 급매물이 나올 수 있다
• 세금 부담, 정치적 불안감 등으로 급하게 처분하려는 매도자가 있을 수 있다
• 기회를 잡으려면 남들보다 먼저, 남들보다 부지런히 움직여야 한다
• 정책은 언제든 바뀔 수 있으니 미리 공부하고 앞마당을 만들어 놓을 것
• 자금 계획을 세워두고 기회가 왔을 때 바로 움직일 수 있도록 준비할 것

감사의 말

이번 실전반 강의를 통해 단순히 이론으로만 알고 있던 것들을 실제 투자에 어떻게 적용해야 하는지 체계적으로 정리할 수 있었다. 분류 체계를 잡는 방법, 투자 범위를 넓혀서 보는 시각, 호재의 역할과 한계, 환금성의 중요성, 그리고 정책 변화에 따른 기회 포착까지. 단순히 "이렇게 하세요"라는 말이 아니라, 왜 그렇게 해야 하는지를 납득할 수 있게 설명해 주셔서 머릿속에 깊이 새겨졌다.

무엇보다 권유디 튜터님께서 조원들 한 명 한 명의 상황에 맞게 세심하게 피드백해 주시고, 때로는 날카롭지만 진심 어린 조언을 아끼지 않으셨기에 이렇게 많은 것을 배울 수 있었다. 단순히 지식을 전달하는 것을 넘어서, 투자자로서 갖춰야 할 마인드와 태도까지 가르쳐 주신 점이 정말 감사했다.

튜터님께서 강의 준비에 얼마나 많은 시간과 노력을 쏟으셨는지 강의를 들으면서 느낄 수 있었다. 하나하나의 사례가 구체적이고, 설명이 명쾌하며, 조원들의 질문에 대한 답변도 즉각적이고 정확했다. 이 모든 것이 튜터님께서 쌓아오신 실력과 정성의 결과물이라고 생각한다.

권유디 튜터님의 뛰어난 강의 실력과 진심 어린 정성에 깊이 감사드린다. 앞으로 배운 것들을 실전에서 잘 적용해서 좋은 결과로 보답하겠다. 다음에 또 좋은 기회로 뵙게 되기를 바란다. 튜터님 정말 감사합니다!