[서울투자 기초반30기 34조 -다산잭슨- ] 유디님 이 말하는 투자 방향

#지금 이 시장 에서 우리 는 지금 할수 있는 것 을 합니다!

우리 가 가져야 할 생각은 “ 좋은 것들만 오른다” 가 아니라 , 가치 와 상관 없이 가격이 왜곡 되어있는 지금 시장의 모습 에 흔들리지 않고 , 가치 대비 가격이 싼것 을 투자 한다. 전세 가격은 등락은 반복하여 상승 한다는것 , 가치는 언젠가 제값을 찾아간다 는것.

우리가 가져야 할 자세 

지금 오르는 것만 좋아 보이는 건 아닌지 ? 스스로 냉정하게 점검 하라

오르기전엔 눈길도 주지 않다가 오르고 나서야 “그때 샀어야 했는데 ”

후회한 경험이 있는지 돌아보고 그 패턴을 깨야 한다. 

공부를 위한 공부 X / 투자를 위한 임장 과 임보 !!!

투자자가 알아야 하는 시장의 모습 

1. 선호도가 높은 아파트만 상승하고 , 나머지는 거래 침체로 가격이 정체 되거나 하락하는 상황

2.모든 아파트가 동일하게 움직이지 않으며 , 하락이 곧 가치 없는 상황을 의미 하지 않음 

3.가치와 가격에 집중하며 , 현명하게 자산을 쌓아가는 것 이 중요하다.

#과거 경기도 신축의 가격이 서울의 구축 단지 보다 항상 높은 가격으로 거래가 되었다 하더라도 , 

서울 구축 의 땅의 가치를 보고 투자 의사 결정을 할수 있어야 합니다. 

과거 경기도 신축은 시간이 지나면서 건물 의 가치는 “감가상각” 이 되며 , 결국 땅의 가치만 남게 된다는 것을 알고 서울 구축의 땅의 가치를 보고 판단 하는 것 이 우선이 되어야 한다. 

#이번 서투기 에서 해야 할일!

" 이번 달 내가 부족한 부분을 채운다! "

투자 후보 물건 5개 까지 만들어 보는 것!!! 

-목표-

결론 작성 시, 아쉬운 점 복기 글까지 작성 한다!! 

-성장 하기 위해 중요한 것-

투자는 누적의 힘이다! 😅😅😅

#현재 서울 수도권 시장 분위기 는 ?

10.15 대책 으로 서울 , 수도권 토 허 가 지역 추가 지정 ! 😥😥😥

#토허가 지역 전월세 물량 부족 현상 가속화 될것 이다. ▲

-2년 내 토허가 지역 내 민간에서 전월세 신규 출연 불가능 

- 재건축 , 재개발 기대감 감소 된다. ( 대출 규제로 인해서 ) 🙄 

#매물 감소 -세낀 물건 거래 불가능 한 상황-

#거래량이 줄어드는 상황에서 가격 형성

-규제로 인해 눈치 보다가 어느 시점에 가격이 형성될 것!

#지금 부터 거래가 안되는 기간이 기회 !! 실거래 이후에 2.0억 이상 상승한 가격으로 거래가 된다면 그 가격이 가치 대비 저평가 가격이라면 지금은 매수 해야 하는 시장이다!

 #부동산 시장 의 가격 

1.전고점 넘은 것 ( 하이 리스크 , 하이 리턴 ) → 싸지 않음 

당연히 최우량 자산이나 , 만에 하나 하락이 온다면 하락폭 자체가 클 수 있다

품을 여유가 되고 1주택 을 지향할 때 적합 

2.전고점 이하 → 비싸지 않음 (미들 리스크 , 미들 리턴 )

서울 아파트 와 같은 우량 자산을 비싸지 않게 매수할 수 있으므로 좋은 매수 대상 

과거 보다 쌀 때 샀던 서울 전역 및 경기 핵심지역 아파트는 장기 보유시 모두 이기는 게임 

3.전고점 대비 -20% 이하 ( 로우 리스크 , 로우 리턴 ) →비싸지 않은 수준에서 나아가 싸다!

우량 자산 범위 안에 있다면 ( 서울 전역 및 경기 핵심 지역 아파트라면 ) 적극적 으로 매수 검토 

#서울 및 강남 1시간 이내 경기는 모두 우량 자산 범위 😄

( 눈으로 보기에 별로 여도 )

2026.01 부동산 시장 의 금리

가능성이 낮았던 금리 인상 까지 부각되며 시장의 불확실성 확대 

( 여전히 인하 동결의 비중이 높다! )

금리 인상으로 시장이 차가워질 수 있다는 가능성도 열어둔 상태에서 내 집 마련 여부를 판단한다!

최근 급상승한 가격일수록 조정 국면에서 하락폭 이 클 수 있습니다. 

2026.01 부동산 시장 의 거래량 

#강남 거래량이 터지기 시작 할 때 , 상승 전환 이 시작 됩니다. 

그 뒤로 노도강 의 거래량이 터지면서 상승 전환을 하게 된다. 

-상승을 하기전 에 그 해당 지역에 거래량이 터진다!-

-과거 시장을 복기 - 

#거래량 과 매물이 모두 부족한 상황에서 실거래가 대비 높은 호가가 계속 나올 가능성이 크다.

다주택자 양도세 중과 ( 26.05.09 까지 매도 )

다 주택자 가 조정 지역 에서 매도 시 양도세 중과 

2 주택자 기본 세율 +20% 중과 

3 주택자 기본 세율 +30% 중과 

시장에 매물이 부족한 흐름 이 지속 될것 , 다 주택자 들의 양도세 부담으로 , 매도를 뒤로 미루는 매도자 들 이 많아지면서 물건이 많이 들어갈 것 이 예상됨! → 매물이 부족한 상태에서 호가가 계속 뛸 수 있다.

전저점 대비 2배 이하 가격에 매수하면 , 이후 고점을 찍고 하락장 을 겪어도 

매수 까지 다시 내려오지 않는 경우가 많다.

양도세 중과가 풀린 이후 저점에서 매도하더라도 큰 수익을 기대할 수 있다.

보유세 가 인상되면 …팔아야 되나요?

이전 시장 을 복기 ( 문재인 저우 중과 정점 기준 )

다 주택자 종부세 최고 세율 6% 적용 ( 현재 2.7% )

공정 시장 가액 비율1 00% , 기본 공제 6억 , 세액 공제 없음

2021년 최고 세율 당시 공시 지가 10억 기준 보유세 약 3,000 만원 / 연 

2021년 최고 세율 당시 공시 지가 10억 기준 

보유세 약 3,000 만원 /연 

#보유세를 내더라도 사이클 상 매도 하지 않고 , 보유 하는 것이 장기적으로 더 유리 하다. -중요-

#"세금 규제 가 나오기 전까지 나는 자산을 가지고 있어야 겠구나 "

아직도 덜 오르는 자산이 많습니다!

“이제는 규제를 장애물 이 아니라 성장의 기회로 바라보고 , 그 인식을 행동으로 이어가는 것이 중요합니다.”

“지금은 움츠리기 보다는 용기를 내야 할 시기 이다.”

#규제 / 비규제 가 본질이 아니다.

내 상황에서 더 좋은 자산을 사는 것이 본질

규제 지역 에 실거주 가능X - 비규제지역 간 비교 평가 후 매수 결정 

-규제 지역보다 싸지 않더라도 비규제 지역 중 최선이라면 매수 

-비싸다고 안 사는 것보다 , 나중에 규제 지역으로 묶였을 때 좋은 자산의 매수 기회를 놓치는 게 더 큰 기회 비용 

#지금은 아파트를 사야 하는 시기 입니다 !!

#서울 수도권 투자는 시간에 따라 지역간 , 지역내 , 단지내 에서도 서로 다르게 투자 기회를 줍니다!

#전저점 대비 크게 상승한 아파트 일수록 금리 급상승 등으로 매수세가 위출될 경우 

하락폭 이 더 클 수 있다는 점을 인지하고 매수 하셔야 합니다. 

#수도권 자세히 알기 

KEY POINT 

#택지 ( 아파트가 많이 몰려 있는 곳 ) 의 힘은 연식 , 브랜드 만큼 강하다 !

교통이 중요한 지역이라도 환경이 크게 떨어지면 , 아무리 2호선 역세권도 거주 선호도가 낮아진다. 

역세권 , 브랜드 대단지 만큼 중요한 것은 택지 이다.

#상식적인 수도권 입지 분석이 통하지 않는 곳! 생활권 자체 커뮤니티 그리고 

학군 지 가 핵심인 생활권 은 교통보다 , 학군 의 입지가 더욱 중요 하다는 것.

( #초등학교 가 빌라 와 섞이는 곳 인지 아닌지 까지 깊게 생각 해야 한다. ) 

#해당 지역 의 핵심 가치 가 교통 또는 자체 업무 지구 가 있는곳 은 , 

빌라 와 섞여있는 초등학교 를 가는곳 도 투자 할수 있다. 왜? 학군지 가 아니기 때문이다. 해당 지역의 핵심 가치 가 교통이라면 , 역과의 거리와 역까지 이동하는 환경 같은 교통의 요소가 더욱 중요하다고 봐야 한다.

반대로 양천구 와 광진구 는 학군지 이기 때문에 빌라촌 과 섞인곳 은 투자 우선순위 로 보지 않는다.

#가치 성장 투자란?

팔지 않을 물건을 산다 

시세 차익 극대화를 통해 각자의 재무 목표 ( 노후 대비 부터 경제적 자유까지 ) 달성을 

가속화하는 데 핵심적인 역할을 한다.

전세 보증금 상승분 으로 월급외 추가 현금 흐름을 만든다.

좋은 단지는 먼저 오른다 

#가치 성장 투자 를 하기 위한 4단계 

1.서울 경기 내 가치 성장 투자의 접근 범위 를 정한다. 

(4급지 신축 + 구축 , 300세대 이상 ) 

2.내 투자금 으로 가능한 단지 를 정리해본다.

3.가치를 확인한다.

4. 현재 가격의 수준을 보고 앞으로 나에게 무슨 일이 벌어 질지 안다.

5. 주택 담보 대출 + 신용 대출 + 현금 = 잔금 가능 (리스크 대비)

#가치 성장 투자 시 주의 할 점! 

#좋은 단지를 사기 위해 무리한 대출을 사용하여 투자 하는 것

#투자한 후 벌어질 일이 무엇인지 생각해보지 않는 것 

#선호도에 따른 소액 투자 범위 감 잡기 !

#입지 좋은 구축 의 특징 은 전세가 상승으로 매매가 가 바로 반응하여 상승 하는 특징이 있다. 

단, 시간이 흐를수록 투자금 이 감소 했지만, 최고 전세 가율 기간이 매우 짧다는 것! 

#입지 좋은 신축 의 특징은 전세 가격 급상승으로 짧은 최고 전세 가율 시기를 지나서 대세 상승 진입 -현재-

#우리가 지금 투자 하기 좋은 단지 의 특징 

#입지 덜 좋은 구축 이 유리하다. 왜? 😎😎😎

전세가>매매가 "시간이 흐를수록 투자금 감소 되며 , 

갖고 싶은 욕망이 덜한 단지들은 오랜 기간 최고 전세 가율 유지 된다. & 

상승 속도가 전세가 =매매가 동일하게 상승하는 특징 

입지 좋은 것 보다 상대적 으로 소액 투자 기회 먼저 제공 할수 있다! 

투자 갈아타기 - 정리 -

수도권 외곽 → 수도권 중심 갈아타기 적기 

가격차이가 좁혀진 시기 + 규제 시기 ( 눌림목 ) 현재 상황 같은 규제로 매매 거래량 이 둔화 될때 !

우리가 궁금한 이야기들 

전세 가율 만 보고 투자 하면 안되는 이유 

수도권 에서도 저가치 의 단지들은 매매와 전세 가격이 가까운 특징을 보이는 데 , 

( 갖고 싶은 욕망 ↓ , 실거주 가치 ↓ / 공급 부족으로 전세를 살아야 하는 상황! )

가치 와 가격을 보지 않고 , 전세가율 만 보고 투자 할시 잃을 수도 있다는 것! 

반드시 임장을 하고 가치를 알고 , 해당 단지 의 가격이 

가치 대비 저평가 인지 먼저 판단 하고 

투자를 한다! 

#건강 과 회사 , 가정 투자의 밸런스 를 지키면서 투자하는 방법 

#밸런스를 지키면서 , 2년을 꾸준히 합니다!

2년동안 기술을 배우고 , 이후로는 시장을 돌아보면서 복기 를 하면서 성장 하는것 에 집중!

#지속할 수 있었던 이유

조원님들 , 동료분들 과 함께 조모임을 하면서 , 서로 원동력 을 얻어가면서 버티다보면 

한달이 지나가면서 저또한 성장 하더라구요^^ 
 

늦은 퇴근 이후 바로 도서관에서 강의를 듣고 밤새 임보 를 쓰다 보니 벌써 2년이라는 시간이 지나가 있더 라구요 

1호기 투자 이후 에도 똑같은 생활을 이어나가면서 사실 많이 힘들었지만 , 동료분 들이 옆에서 많이 응원을 해주시고 

강의에서 강사님 들 의 말씀 하나하나 로 버텨왔는데 , 지금 부터 는 다시 돌아보며 잘못된 점 과 투자를 하면서 아쉬웠던점 들을 복기하면서 성장 해야겠다는 생각이 들어요 ^^ 

#자산가 가 되는 길에 가져야 할 마음 가짐 !

" 유디님 의 말씀 " 😊

10억 , 20억 은 그만한 대가를 치러야 오는 거에요

가족과 건강을 투자 보다 먼저 생각하세요

대한민국은 항상 바쁘고 정신 없어요

돈이 아무리 많아도 회사에서 불행하면 인생의 절반이 불행한 거에요

원래 그래요 , 평온한 상황이 이상한 거에요 잘하고 있어요 

시장은 예측 대로 흘러가지 않아요 현재 상황에서 최선의 선택을 하세요 

무게를 견디세요 그냥 하세요 포기하지 마세요 !

성장통이 될수 있도록 결과를 만드세요! 😃

캬~ 너무 멋진 유디님 ! 1주차 부터 큰 원동력을 주신 강사님 께 감사합니다 😊