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너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
경제적 자유를 이루고 여유롭게 살고 싶은 부자 여유로운리치입니다
저희 겨울즈와 함께 시작하는 릴레이 나눔글
이번 주제는 바로 핫한 주제인
‘다주택자 양도세 중과 유예 폐지’
입니다
관련기사
https://n.news.naver.com/article/277/0005716697
현재 상황
2022년 5월 10일부터 시행된 다주택자 양도소득세 중과 유예조치는
23년부터 1년씩 계속 연장되어 왔으나
최근 정부에서는 부동산 시장의 안정화를 위해
양도세 중과 유예를 종료한다는 말이 계속 나오고 있습니다
양도세 중과 제도는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자가
주택을 양도할 때 기본세율에 20%(2주택)
또는 30%(3주택)의 세율을 추가로 하는 제도입니다
세금이 추가되는 부분도 있긴 하지만
중과세의 또 무서운 부분 중 하나는
장기보유특별공제 혜택도 축소되거나 배제되게 됩니다
예를들어 양도차익이 12억이 나는 집을
1세대 1주택자가 매도한다고 한다면 내야하는 세금은
아래와 같이 대략 1.4억이지만
2주택자가 내야하는 세금은
장특공도 배제되고
1주택자여서 가능한 과세대상양도차익도 사라지기에
온전히 12억에 대한 양도소득세율 45% + 20% 과세 + 지방소득세
대략적으로 계산해도 대략 8.5억 가까이 나옵니다
왜 정부는 이런 결정을 했는지?
위에서도 보았듯이 다주택자 양도세가 중과된다면
다주택자들이 내야하는 세금은 어마하게 되는데요
정부가 이런 초강력 결정을 내린 이유는
6.27대책에 이어 10.15규제까지
꽤 강한 규제를 시행했음에도 불구하고
현재 서울 부동산 시장은
계속 상승을 하고 있기 때문입니다
정부는 부동산 투기성 거래를 어렵게 만들어서
시장을 안정시키겠다는 생각을 가지고
다주택자 양도세 중과 유예를 폐지하겠다는
의지를 보이고 있습니다
시장에 미칠 영향?
다주택자 양도세 중과가 되게 된다면 현실적으로
다주택자들이 선택할 수 있는 옵션은
1) 비조정대상지역의 주택 매도
다주택자 중과는 조정대상지역의 주택을 팔 때
적용이 되니 비조정지역 주택을
먼저 처분하여 주택수를 줄여놓고
남은 조정지역 주택의 중과세를
피하거나 1주택 비과세를 노려볼 수 있습니다
이렇게 되면 상급지의 주택들 보다는
비조정지역 대상의 주택들의 매물이
더 나오게 될 것으로 보이는데
과연 비조장대상지역의 매물이
증가할지는 지켜봐야할 부분입니다
2) 양도차익이 적은 집부터 정리
조정대상지역의 주택들만 가지고 있는
다주택자들이라면 차익이 적은 집부터 팔아
주택수를 줄이는 방향으로 갈 수 있습니다
물론 단지마다 다르겠지만
선호도가 높은 지역의 단지일수록
양도차익도 클 확률이 높기때문에
(절대가 자체가 높기에)
조정지역대상에서 급지가 낮은 곳의
매물이 증가할 수도 있습니다
3) 매도가 어려우면 ‘보유’ 혹은 ‘증여’
양도세 중과가 되면 상당히 세금 부담이 되기에
생각해볼 수 있는 대안은 보유 또는 증여입니다
앞으로의 현재 시장을 지켜봐야겠지만
양도소득세가 부담이 되는 분들은
물건을 매도하지 않고 계속 보유하는
선택을 할 수도 있습니다
다만
시장에 매물물량이 많이 나오지 않는다면
분명 보유세에 대한 규제도 나올 수 있으니
이부분은 고려를 해야합니다
또 하나의 방법이 증여인데
양도세 중과세율보다 증여세율이 낮은 상황에서
단지의 가치가 충분히 있다고 생각하는 곳이라면
자녀에게 증여하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다
즉 1,2번을 통해 다주택자 양도세 중과 시행 전에
급매물들이 생겨날 수도 있겠지만
중과가 시행되고 나면 3번과 같이
시장에 매물이 잠기게 될 가능성이 있습니다
내 생각은?
현재 서울 시장이 계속 상승하고 있기에
정부에서 우려하고 있는 부분이
어느정도 공감이 되기는 하지만
현실적으로 공급이 없는 상황에서
집값 뿐 아니라 전세,월세도 상승하고 있는데
부동산을 투기라고 생각하여 수요 억제를 강화하게 된다면
더욱 주택에 대한 불안감을 고조시키는
상황이 되지 않을까 우려됩니다
사실
다주택자 양도세 중과를 시행하는 것은
이번이 처음이 아닌데요
과거 문재인 정부때
18년 4월 1일 다주택자 양도세 중과를
시행한 적이 있었고
단기적으로 거래가 줄긴 하였지만
거래가 없어짐으로써 매물이 잠기게 되었고
그 결과 집값이 크게 상승하였습니다
다주택자 중과가 시행된다면
앞으로 시장이 어떻게 될지 예상하기는 어렵지만
과거의 부동산 시장을 보면 알 수 있듯이
부동산 시장에 따라서 중과와 유예가
반복되어 왔습니다
그렇기에 저희가 해야할 일은 규제를 보며
그저 규제가 좋다 나쁘다를 생각하기 보다는
다주택자라면
주택수를 정확히 파악하고
보유 주택이 조정대상지역에 해당되는지
취득가액,취득일, 예상 양도가액, 보유기간 등을 정리해보며
예상 세액을 계산해보면서
양도를 하는게 유리한지
실제 보유를 하는게 유리할지
기회비용을 생각해 보는 것이
다주택자가 아니라면
과거 사례와 비교를 해보며
앞으로 시장이 어떻게 될지
다양한 방면에서 생각해보고
실제 변화되는 시장을 지켜보며
그 시장에 대한 학습을 해보는 것이
우리가 현실적으로 할 수 있는 일이자
시장의 상황에 대처하는 행동이라고 생각합니다
긴글 읽어주셔서 감사합니다
