26년 2월 6일, 글이 올라가기 바로 하루 전 오랜만에 월부 사옥에 가서 잔쟈니 튜터님께 투자코칭을 받고 왔습니다.
조장톡방에서도 오프강의에서도 인연이 있었던 쟈니 튜터님이고,
지방투자 실전반에도 조예가 깊었던 튜터님이었던 만큼 엄청 기대를 하고 갔었는데,
대화 내용을 복기해보니 혼자 걱정이 꼬리에 꼬리에 무는 생각을 하지 않고
튜터님의 생각을 들을 수 있었던 것이 너무 좋았다고 20000% 만족하고 있습니다! (감사합니다 쟈니튜터님~~)
우선 진행은 30분 일찍 5층 코칭룸 앞에 테이블에서 대기하면서 제출했던 질문지와 초대장을 받습니다.
초대장에는 알찬 대기 시간과 코칭 시간을 보내는 Tip들이 적혀있습니다.
떨지 말고 하나씩 읽고, 내가 던졌던 질문들을 생각하다보면 어느새 코칭받는 시간이 옵니다 ㅎㅎ
그렇게 코칭을 받게 되었는데 튜터님께서 질문에 더욱 심도 있게 답해주시기 위해서
기재되지 않은 여러가지 상황들이나 배경들을 여쭤보는데, 제한된 시간이 있기에..
저는 주저없이 미주알고주알 저의 고민과 상황, 생각들을 튜터님께 말씀드렸습니다 ㅋㅋㅋ
(원래 성격이 그런것도 한몫 한 것 같네요 ㅎㅎ)
다음은 질문 내용들인데 혹시 저와 비슷한 상황이나 고민을 하는 분이 한 분이라도 있어서
작은 도움이 될까하여 튜터님이나 저의 개인적인 부분들은 제외하고
제가 고민했던 내용들을 복기하며 공유해보도록 하겠습니다.
(저의 대략적인 상황은 30대 싱글, 연 저축액 3천이하의 남성 + 투자금 8천만원정도에 1호기를 울산에 작년 8월에 투자한 상태라는 것을 알고 읽어주시면 더욱 이해가 쉬울 것 같습니다! 장문이니 여유있게 읽어주시면 좋겠습니다. 바쁘신분들은 고민목록에서 궁금한부분만 우리의 시간은 소중하니깐!! ㅎㅎ)
<요맘때의 고민 열 가지 목록>
고민1. 10억 달성기 지방에서 시작해서 목표까지 지방에서만 갈 수 있을까요?
고민2. 결혼 유무에 따른 투자 플랜이 다를 것 같은데 어떻게 접근해야 될까요?
고민3. 현재 저의 투자와 저축액 상황에서 채수를 늘리는 투자를 해야할까요? 1호기 매도 후 갈아타기를 해야할까요?
고민4. 내 1호기 투자 물건의 매도 프로세스에 대해서 궁금해요.
고민 5. 30대가 되고 막연하고 걱정되는 것들이 많아요…
고민 6. 지방에 잔금을 치는 구체적인 방법이 궁금합니다.
고민 7. 깔고 앉아 있는 월세 보증금을 투자하는 것은 어떤가요?
고민 8. 월부 생활하면서 가족의 자산은 어떻게 생각하나요?
고민9. 수익금 설정이 막연합니다. 기준이 따로 있는 걸까요?
고민10. 1호기를 잔금 칠 생각으로 돈을 모으면서 앞마당을 늘려야 할까요?
고민1. 10억 달성기 지방에서 시작해서 목표까지 지방에서만 갈 수 있을까요?
> 결론부터 말씀드리면 지방투자로 10억달성기 할 수 있는데, 다만 그거를 제가 권장해야 될지는 잘 모르겠어요. 왜냐하면 지금 다주택에 대한 규제가 있으면서 저도 지난 사이클에서 양도세 중과를 받아봤던 사람으로서 물론 돈도 벌었어요. 하지만 매도를 지방에 투자하니까 수익을 보면 팔아야되요. 근데 지방에 소액 투자한 게 수익을 보는 시장은 상승장이에요. 그러면 지방에 투자하면 상승장에 팔아야 되거든요. 그때 저는 다주택이기 때문에 양도세 중과된거 잖아요. 근데 애를 중과를 막기위해서 다주택을 정리하는 것도 안 맞아요. 그러다 보니 세후 수익이 줄어들거든요. 근데 이런 것들이 어느 정도 시점이 지나면은 지금 이 정도나 되니까 팔아서 2억 만들어서 부천에 올려서 투자한다가 되는거지, 이게 또 진짜 상승장 끝에 가면 그게 어려울 수도 있거든요. 2억 가지고 수도권에 어지간하게 투자한다는게. 그렇기 때문에 차라리 지방에 한 채 또는 두 채를 투자를 해서 개를 가지고 수도권으로 밀어 올려요. 부천이어도 되고, 수원이어도 되고, 그래서 수도권으로 밀어 올린 다음에 이제 걔를 중기적으로 보유해요. 그러면 어떤 그림이 되냐하면, 지방을 매수하고, 지방 그다음 투자를 안하고 이제 올라올 수도 있지만 지방에 한 채를 더한다고 생각을 해볼게요. 그러면 이제 세 번째 투자를 해야되잖아요. 그때 또 지방하면 이때부터는 다주택 중과가 되면서 얘 세율을 예를 들어서 35%를 내야 된다. 그러면은 두 채가 더있으니까 플러스 20%가 중과되어서 양도세가 55%가 되고 이런 식이거든요. 그러다 보니까 이런 걸 감안했을 때 1호기를 팔고 수도권으로 바꿔요. 그럼 두 채져? 그리고 얘를 쭉 가지고 있다가 언제 파냐면 하락기때 팔아요. 어 하락기 때 부천 안팔리나요? 근데 한번 찾아보세요. 22년 말 ~ 23년 초에 거래 안됬는데, 그럴 때는 지방 물건도 거래 안됬거든요. 그래도 수도권은 어려워서 그렇지 간간이 거래는 되요. 근데 이 하락기 때 팔라는 이유는 집값 빠졌을 때 팔란 이야기가 아니고요, 상급지 규제가 풀렸을 때, 그리고 그때까지 보유한다는 건 보유를 중기적으로 할 수 있잖아요. 근데 만약에 내가 지방 물건 팔고 또 지방 물건을 산다. 그러면은 이때까지 중기 보유를 하는데 이 기간이 얼마가 될지 모르기 때문에 이 사이에 사이클이 바뀔 수가 있어요. 안정적이지 않아요. 근데 수도권으로 해 놓으면 이 전략이 가능하거든요. 그래서 주택 수를 늘리기보다는 1호기를 매도해서 수도권 지역으로 가져가는게 조금 더 안정적인 포트폴리오는 될 수 있어요. 다만 이게 정답이 될 수는 없어요. 왜냐하면 다시 중요한 것은 이 아파트가 뭐냐에 따라서 가치 있는 물건을 선택하는게 중요하긴 하지만, 기본 방향성은 이 다음 투자할 때 맘때님이 2억 정도에 꽤 괜찮은 종목으로 종잣돈을 굴리실 거잖아요? 그런 물건은 중기 보유가 가능해요. 그러면 쭉 갖고 시세 차익을 보다가 나중에 어느 시점에선가 매도해서 목돈 꺼내서 그렇게 해서 구로 팔고 관악구 사시고, 하남 팔고 강남 사시고와 같이 지난 시장에서 거주 보유 분리라고 해서 월세로 자산 재배치하면서 서울 투자하는 동료들 보셨잖아요. 그런 그림이 이제 본인의 그림이 되는 거에요. 그 다음 사이클에서는 그렇게 되기를 바라고, 그럼 무슨 근거로 그렇게 할 수 있다고 이야기를 하는거냐를 간단하게 설명 드리자면 비규제 지역 중에 본인 앞마당이 어디에요? (권선구요!) 권선구 입지가 좀 떨어지긴 하는데 한번 같이 볼까요? 대우 이런 곳이 30평대를 보면 전저점이 있고, 이때 가격이 2.5억이였어요. 올랐다가 떨어졌는데 얘가 얼마까지 떨어지냐면 5억까지 떨어졌어요. 이런 애도 밑에서부터 여기까지가 한 두배 정도 오르죠. 수도권의 입지가 괜찮다라고 하면 2배 정도 올라요. 그러니까 이 전저점에서 그다음 올랐다가 빠지는 전저점까지. 그리고 좀 외곽에 얘는 권선구에서 좀 괜찮은 단지잖아요. 그래도 이 주변에 있는 애들은 예를 들어 삼천리나 아니면 보성유원 이런 단지도 살기는 괜찮은데 가치는 좀 떨어지잖아요. 이런 친구들은 전저점이 1.8억이고 다시 전저가 만들어지면 2.8억이니 얘는 두배가 안오르죠. 이런 것들이 조금 외곽에 있거나 선호도 빠지는 친구들이 그래요. 그 다음에 서울 수도권에서 사람들이 좀 좋아하는 잠실이나 성동구면 요 전저점에서 그다음 전저점까지 두배가 빠져요. 하여튼 두배이상 2.5배정도, 그래서 이전에 저점대비해서 올랐다가 빠지는 거를 내가 외곽이다라고 하면 정교한 기준은 아니기는 해요. 근데 사람들이 통상 어 이정도면 저렴한 것 같아라고 통념적으로 가지고 있는 부분들이 있잖아요. 그런 이제 통념적으로 가지고 있는 부분들이 외곽 같은 경우는 이전 전저에서 다음 전저까지가 입지가 진짜 안좋은데고 대략 1.5~1.8배, 평균적으로는 2배정도 되요. 나중에 본인 앞마당에서 다 단지잡아서 찍어보세요! 그 외 사람들이 선호한다 아니면 입지가 엄청 많이 개선된다고 하는데는 2,5배까지 벌어지는 데도 있거든요. 근데 아마도 우리 투자금을 봤을때는 2배구간에 있는 단지정도가 들어갈 것 같아요. 그 말은 무슨 뜻이냐면 내가 투자하는 단지가 그래도 그 다음 사이클 올라갔다가 떨어지는 거기까지 가격이 두배는 올라갈 수 있다는 뜻이에요. 적어도 역을 이용할 수 있거나 이런 장점만 있다면, 그러면 충분히 내가 그 다음 사이클에 팔아서 그때까지 저축한게 있을 거잖아요. 추가적으로 소액투자 한 것도 있고. 그런 걸 모아가지고 충분히 그때는 서울안에 있는 괜찮은 아파트를 전세 끼고 매수를 할 수 있어요. 그래서 그렇게 해서 10억 달성기를 하는 거를 오히려 더 추천드리고, 지방 물건으로 해가지고 10억 달성하신 분들이 과거에도 많았지만 규제라든가 이런 것들을 세후 수익으로 봤었을 때 효율을 생각해서 10억을 목표로 하기보다는 그 중장기적으로 가져가서 내가 보유할 수 잇는 자산으로서 10억을 쌓는 방향도 가능하다면 그쪽을 좀더 긴 관점에서 추천을 드려요. 그래서 정리하자면 이 10억이라는 포트폴리오를 지방만으로 구성하는게 가능하냐? 가능하다. 근데 그걸 권장하느냐? 그렇지는 않다라는 말씀을 드립니다.
고민2. 결혼 유무에 따른 투자 플랜이 다를 것 같은데 어떻게 접근해야 될까요?
> 결혼 유무, 시기, 상대방에 따라 투자에 있어서 로드맵이 다르다고 생각해서 이런 질문을 하는 것 같다. 하지만 단순히 인컴의 문제는 아닌 것 같은데, 결혼 했을때와 안했을때의 방향성이 다른가요? 결혼을 하면 덜 좋은 집을 살 거에요? 그건 아니잖아요. 근데 내 돈으로 살 수 있는 더 좋은 집이 이거다라는 생각을 일단 갖는게 중요한거에요. 짝꿍과도 먼저 공부하고 있는 투자자로서 가치가 이게 더 있다 말할 수는 있지만 설득이 안되고, 내가 따라가야하는 상황이라는 것을 제외하고는 본인이 먼저 더 가치있는 선택이라는 걸 알아야 이거를 이 사람을 끌고 올 수 가 있어요. 내 마음대로 하라는게 아니라 어쨌든 시장을 봐온 사람으로서 이게 우선 순위다라는 가치 판단은 되어 있어야 하는데 그거 없이 이 사람이 있으면 이렇게 하고 저 사람이랑 있으면 저렇게 하고 그거는 냉정하게 이야기해서 이것도 회피에요. 저 사람이 안좋아할까봐 내가 미래 플랜 a,b,c,d를 만들고 기다리는 거거든요. 근데 내가 이 방향에 대한 확신이 있고 이게 돈 버는 것에 대해 더 가치가 있는 것이라는 확신이 있으면 최소한 설득은 한번 해볼 수 있고, 설득이 안될 정도로 이 사람이 강경하다라고 하면 거꾸로 내가 나머지 a,b,c,d를 생각하는 의미가 없어요. 어차피 따라갈 것이기 때문이죠. 그래서 그냥 일단 결혼을 하고 안하고에 따라서 투자 방향은 달라진다고 생각 안 했으면 좋겠어요. 그리고 이런 거 생각하면 투자 못할 것 같아요! 미래의 불확실성에 기대해서 안하는 것보다는 말씀드릴수 있는 거는 우리가 투자와 공부를 하다 보면 조금 더 유연한 선택을 하게 돼요. 내가 이제 공부를 안 했을 때는 이것밖에 없다고 생각했는데 공부하고 나니 다른 선택지들도 되고, 지역도 다양하게 되는 거잖아요. 그래서 많은 선택을 열어 놓고 조금 더 유연하게 선택할 수 있으려면 맘때님이 투자 실력을 쌓으면되요. 열심히 공부해서! 공부하면 유연한 대응도 되고, 몸테크를 할 생각도 있다고 했는데, 결혼해도 같이 할수도 있습니다. 근데 몸테크를 하려면 다시 걔가 그만한 가치 집에 있어야 되잖아요. 그러니까 지금 말씀하시는 이거는 내가 사고자 하는 집에 가치에 대한 확신만 있으면 다 뚫고 갈 수 있어요. 근데 그게 없으면 내가 흔들리니까 이런게 힘들겠죠.
고민3. 현재 저의 투자와 저축액 상황에서 채수를 늘리는 투자를 해야할까요? 1호기 매도 후 갈아타기를 해야할까요?
> 우선 투자자라면 기본적으로 1호기를 투자해봤기 때문에 이 정도면 잃지 않겠다는 판단이 있는데, 2호기나 다음 투자를 미룰 필요는 없는 것 같습니다. 다만 이제 거기에서 좀 더 고민이 되는 것이 이 방향성이 나에게 맞는지에 대한 확신이 안 따라오는 상황인 것 같아요. 우선 이야기하고 싶은 건 모든 투자는 내가 결정하는 거에요. 일상생활에서도 음식 메뉴 정할 때, 아무거나 하면서 상대방과 시간만 미루다가 결정 시간만 늘어졌었는데, 투자를 하고 보니 이 행동에서도 불안이 스스로 높았더라구요. 그래서 메뉴 결정을 못하는 문제보다는 내가 어떤 것을 선택했을 때 그게 최선이 아니었다는 것을 나중에 발견 하는게 두려웠던 것 같아요. 그래서 투자를 결정하는 앞단에서 내가 최선이라고 생각하는 것들을 골라낼 수는 있지만 그게 실제 결과까지 끌고 갔을 때 결과의 순간에서도 최선이라고 자부할 수 있는가를 100% 확신할 수 있는 건 없어요. 그걸 원한다면 투자를 못해요. 왜냐하면 알 수 없기 때문이에요. 근데 내가 뭔가를 그냥 선택했는데 그 결과가 내가 원하는 결과가 아니었을 때 내가 너무 실망하거나 속상해 할 것 같다 보니까 제가 좀 회피하는 그런 게 있더라구요. 보통은 투자를 한 채 두 채 진행하고 나서 그런 시기가 오는데, 맘때님은 조금 앞단에 겪고 있는 것 같아요. 아직 1호기 투자를 못하고 있는 분은 투자전에 이런 고민을 하고 있는 것이고, 지금 맘때님은 처음에는 몰랐을 때 이게 괜찮은 것 같아서 했는데, 꽤 오랜 시간 강의를 들으며 임장하다보니 머리에 든 게 많아진 상태여서 단지마다 걸러내는 기준이 먼저 보여요. 사람의 뇌 구조가 원래 그래요. 왜냐하면 손실이나 공포와 같은 부정적인 감정이 이거 되겠다는 긍정적인 감정에 2.5배로 다가오기 때문이에요. 그래서 이 단지를 보면서 가치있는 이유가 1로 다가오면서, 동시에 안될 이유가 2.5로 오기 때문이에요. 근데 첫 투자에서보다 더 적은 투자금으로 2호기를 보면서 안 그래도 단점이 많은 단지인데 더 크게 보일 수밖에 없습니다. 하지만 이런 현상은 맘때님만 겪는 일이 아니라 어느 정도 배우고 난 다음에는 누구나 한 번씩은 오는 것 같아요. 그래서 일단은 지금과 같은 고민은 자연스러운 일입니다. 근데 자연스럽구나 하고 그냥 넘어가면 해결이 안되니 극복이 되어야 합니다. 극복하는 건 뭐냐하면 결국 그럼에도 불구하고 ‘이 단지가 돈벌수 있는 확신이 든다’라는 것입니다. 원래 투자는 ‘최고인거를, 사전에, 앞단에, 그냥 100% 확신’ 이런 건 없어요. 그렇게 100%확신을 가지려면 본인의 투자 경험에서 겪어본 영역 안에 있는 것이 다이기 때문이에요. 그렇다고 다음 투자가 소액투자로 이루어져도 100% 확신을 가질 수 있느냐는 또 아닌게 스스로 90% 확신을 가져가더라도 나머지 10%의 영역은 머리의 이성적인 판단으로 그냥 하는 거죠. 그리고 그게 내가 돈 버는 경험하면 그다음부터 내가 100% 확신을 가질 수 있어요. 그 다음에 마지막 세 번째 전제는 내 상황에 맞는 투자가 뭔가 내가 어떤 방향성을 가지고 가야 되는가는 사실 남이 정해주는 것이 아니라, 내가 선택하고, 내가 선택한 거를 최선으로 만드는 것에 가까워요. 이거는 왜 이야기하냐하면 결혼을 하고 나서도 리스크를 감수하면서 돈 버는 선택을 하는 사람들이 있고, 결혼하기 전에 미혼인데도 안정감을 생각하면서 수도권 외곽에 소형, 구축에 내집마련을 할 수도 있기 때문이에요. 결과적으로 정답은 없는데 스스로 내린 선택에 결과를 감수하고 책임지고자하는 마음이 좀 더 필요해요. 맞거나 틀린 선택이 있는게 아닙니다! 근데 내가 선택하고 내가 선택한 길을 최선으로 만들도록 내가 만드는 것인데 ‘방향이 안정해졌으니까 달리지 못해요.’라는 것은 ‘회피’에요. 그리고 그 회피에 더 본질적인 앞단에 있는 심리가 뭐냐면 책임지고 싶지 않다는 거에요. 근데 이제 나이가 차고, 결혼도 염두해 두고 있다면 더더군다나 요구되는 것은 책임지는 자세에요. 그래서 이 3가지를 먼저 전제로 하고 말씀드리고 어떤 방향이든 괜찮기 때문에 오늘 여기 문밖에 나갈 때는 내가 정하고 그 정한 선택을 최선으로 만들고자 노력하면 좋겠습니다.
고민4. 내 1호기 투자 물건의 매도프로세스에 대해서 궁금해요.
> 울산 투자 좋은 물건으로 잘했습니다. 본인이 잘한 포인트를 나중에 가져가야하는데 가장 잘한 것은 매매가에 허들을 두지 않고, 그 다음에 내가 어쨌든 이 돈 안에서 내가 보던 단지만 봐야지라고 했을 땐 안 걸렸을 단지일꺼에요. 근데 꾸준히 시장을 보면서 전세가가 올라와주면서 5억대 매매가에 4억대 전세금인 경우가 잘 없거든요. 요즘 전세 올라왔다고 하는 부산에서도 그렇게 많지 않아요. 근데 충분히 좋은 단지를 전세가가 올라왔을 때 잘 투자하고 법인 전세 입자까지도 잘 세팅했기 때문에 이 물건은 투자로서 굉장히 잘했다고 보고, 앞으로도 이렇게 해야합니다! 울산 시장이 다가오는 공급이 있긴하지만 투자금 대비해서 취득한 자산의 종류는 굉장히 잘한 투자입니다. 충분히 나중에 공급이 들어와도 어느 정도 수요가 있을 단지이기 때문입니다. 예로 청주를 생각해보면 좋을 것 같아요. 작년 10월에 매전차 8천으로 대장 살수 있는게 많았는데, 지금 4~5개월 지나서 수익률 100%가 났어요. 그런거 생각하면 그 안에서 사람들이 들어오면 공급을 주의해야 되는 건 맞는데, 내가 그 안에서 사람들이 좋아할 만한 우량한 거를 살 수 있고, 그게 투자금 대비해서 괜찮다라는 생각이 든다면 충분히 투자할 수 있습니다. 그리고 당시 울산 투자 내에서도 굉장히 잘했다고 생각합니다! 그리고 물건이 법인세입자로 27년 8월 입주 가능한 물건이 되니 팔아도 나쁘지 않을 것 같습니다. 그리고 앞으로의 시장을 예측하기는 어렵지만, 그럼에도 이때까지는 적어도 공급이 없을 것이고 27년도에 단지가 좀 들어온다고 해서 이때까지 올랐던 거를 다 뱉어내고 빠질지 안빠질지는 알 수 없는 거에요. 그래서 일단 내가 이때 상황이 안되서 조금 더 가져갈 수 는 있겠지만 기본적으로 이때 매도를 한다는 가정을 했을 때 어떤 것들이 되어있어야 하는지 봅시다. 우선 27년 8월에 잔금을 하면 되잖아요. 보통 매도 계약서는 세 달전에 쓰니 2027년 봄쯤 매도를 준비하면서 잔금 이때 이후에 해야해요. 그러면서 사람들이 점점 보고 5월 이때로 넘어올수록 실제 이때 매수를 검토하는 사람들이 붙어 가지고 계약이 되니, 사실상 27년 봄에 지금 이제 매도 준비하고 물건 내놓고 하고 있을 거에요. 지금이 2월이니 1년 뒤잖아요. 그러면 집 내놓고 우리는 갈아탈 준비를 하겠죠. 그래서 매도 계약을 하면 갈아탈 집으로 매수 계약을 할꺼고, 8월 매도 잔금을 치면 매수 잔금을 바로 치겠죠. 그 이후에 매수하고 투자하고 하는게 아니라 보통 이렇게 바로 갈아타려고 많이 하잖아요. 물론 잔금 받고 그 뒤에 매수하는 경우도 있긴 하지만, 사실상 이때 27년 초에 매수 후보 지역 임장하고 매물 골라내고 하고 있을 거잖아요. 그래서 내가 매도할 금액을 갈아탈 단지에 맞게 정해두고 내놓고 가격에 맞으면 여기도 계약서 쓰고 내가 매수할 집도 계약서 쓰는 거잖아요. 그래서 사실상 우리가 이런 후보 임장을 메모하고 하는 건 지금부터 1년 뒤니까 생각보다 텀이 그렇게 길지 않아요. 그래서 어쨌든 지금 있는 6천으로 소액 투자를 하는 것도 너무 좋지만 그럼에도 불구하고 계속 돈을 모으고 성과 상여금까지 하면 가지고 있는 종잣돈, 수익금, 투자금 회수로 2억은 모을 수 있다고 봅니다. 그럼 이걸로 괜찮은거 살수 있어요. 물론 6천짜리 소액투자 한번 더하는 것도 물론 돈 벌수있지만, 이거 모아가지고 긴 것도 아니고 1년~1년 반 뒤인데 그때 내가 투자금 2억으로 할 수 있다라고 한다면 충분히 수도권 밀어올리기 할 수 있기 때문에 나쁘지 않을 것 같아요. 물론 이게 정답은 아니기에 소액 투자 했을 때 방향성도 열어두긴 할꺼에요. 그리고 전략도 훨씬 다양해져요. 2억을 가지고 비규제 지역에 추가 주택 없이 매수한다면 주담대가 70퍼까지 나오고, 내 돈 2억이랑, 내가 무리하지 않으면 4억정도 대출을 나온다고 보면 6억에서 6억 초반까지 충분히 내 집 마련할 수도 있을 것 같아요. 지금처럼 알뜰하게 살고 원리금 잘 감당하고 할 수 있으니 엄청 좋은 서울이나 이런 단지들은 못하지만 그래도 직장과 가까운 경기도에 어느 정도 역세권에 있는 부천이나 김포에 5~6억대로 내집마련 충분히 할 수 있다고 봅니다. 그렇기 때문에 내가 결혼에 대해 선택지를 열어 놓고 고민하고 있다면 이 방향성도 나쁘지 않을 것 같아요. 이런 선택지도 알고 맘때님 목적이 좋은 집을 사는 거지 꼭 내집 마련은 아니니, 투자할 수 있는 물건과 이렇게 해서 내 집 마련할 수 있는 물건 중에 좋은 거 사면 좋을 것 같아요. 그러면 결국 뭐냐? 아파트 가치를 가지고 비교하는 거에요. 연봉이 구천이 안되니 서민실수요자는 현재 60%까지 대출이 나오고, 비규제 지역같은 경우는70%까지 나온다 이러한 구체적인 것들을 알고 활용해 가지고 내가 볼 수 있는 것 중에 제일 입지가 좋은 거 선택하시면 돼요. 그래서 결론은 지금 소액투자 6천해서 6천버는 투자하는 것도 좋은데 그렇게 했을때는 수도권에 실거주 카드 하나가 막히고, 그다음 투자도 아마 1억대 초반에 수도권 외곽에 가성비 단지로 투자하게 될거에요. 물론 저는 27년 8월에 2억을 가지고 할 수 있는 단지가 어디일지 모르기 때문에 지금보다 시장이 조금 상승해서 내가 보던 곳보다 더 비싸게 매수를 하는 경우가 있을 수도 있어요. 그런 걸 감안해도 내가 소액으로 완전 1억 극 초반으로 투자하는 것과 2억 정도의 종잣돈을 쥐고 투자하는 거는 단지 레벨이 다를 거에요. 그럴거라서 이 부분도 꽤 괜찮은 종잣돈을 쥐고 있고, 이렇게 안하면 우리가 모으는 돈이 100만원대인데 2억 돈을 만들 수 있는 시기가 맘때님 근시일내에는 없어요. 그리고 싱글, 미혼, 적은 저축액이기에 최대한 뭉쳐가지고 괜찮은 걸해야 눈덩이에 눈이 붙어요. 눈덩이를 좀 키우면 그래도 눈이 좀 잘 붙어요. 그래서 이게 매수 텀은 벌어진다라는 단점은 있지만 그래도 내가 조금 더 가진 돈에 비해서 우량한 포트폴리오를 담을 수 있는 방법으로 괜찮아요.
고민 5. 30대가 되고 막연하고 걱정되는 것들이 많아요…
> 인생의 생애 주기상 확실하게 정해진 것이 많지 않은 시기이니까 저는 장점이라고 생각한다. 왜냐하면 내 인생이 어디로든 펼쳐질 수 있기 때문이에요 그런데, 맘때님은 오히려 내 인생이 어디로 갈지 모르는 부분에서 어려워하시는 것 같아요. 내집 마련이든 투자든 자신의 상황에 맞게 집에 대한 가치 확신이 있으면 월세로 살지 투자를 할지도 해결이 됩니다. 그래서 지금까지의 질문을 읽어봤을 때 투자나 매수하는 단지에 대한 확신이 있으면 나머지는 그냥 넘어가는 거에요. 근데 투자금도, 시장이 어떨지, 예산이 어떨지 정해진게 없는 상태에서 파생되는 걱정들이여서 당연히 해소가 안되는 거에요. 왜냐하면 집이 없으니까.. 그 막연한 고민들이 지금 끌어올려진 것 같아요. 이런것들은 집을 보면 해소가 되고, 그 비슷한걸 최근 A임장지에서 느끼신 것 같아요. 보시니깐 돈버는게 눈에 보였잖아요. 그러면 나머지 고민들은 어떻게 되요? 사고 나서 나머지 고민들은 뛰어넘었겠죠. 이런식이에요. 본인이 미니 버전으로 지금 경험하신거에요. 그래서 이거는 집을 보고 확신을 갖는 확신의 크기에 비례하는 측면이 있고, 이거에 따라서 방향성을 정하는 건 안맞아요. 내가 좋은 집을 선택하는 기준을 세우고 기준에 맞게 나머지 상황들을 넘어가는거에요.
고민 6. 지방에 잔금을 치는 구체적인 방법이 궁금합니다.
> 지방은 아직 다주택 주담대가 가능해요. 집값의 LTV 60%까지, 그리고 회사 대출 DSR안잡히는 걸로 8~9천정도 대여(보증보험사의 보험비를 내고 내가 쓴 기간만큼 일할 계산되어서 사용할 수 있음, 실제로는 가격이 큰 편이아니여서 괜찮음.) 내 집마련에서는 어렵지만 현금 융통은 상당히 괜찮은 직종이다. 우선 지금 1호기는 공실 만들기보다는 나가는 날짜에 맞춰서 파는게 제일 좋아요. 매수인과 이 집에 살고있는 세입자 간 날짜를 부사님을 통해서 협의해보고, 정말 안될 때 공실만들어서 파는게 좋습니다. 현재 전세금으로 있는 금액까지만 담보를 일으키면 돼서 내가 차후 추가 주택이 있어도 60%대출, 공제회 대출, 나머지 차액에 대해서만 감당할수 있으면 충분히 공실도 만들 수 있습니다.
고민 7. 깔고 앉아 있는 월세 보증금을 투자하는 것은 어떤가요?
> 보증금은 언제든 본인이 쥐고 있어야 한다고 생각합니다. 물론 수도권에 매수할 때 한 2억 정도 되는 걸 굴릴 때 내가 좋은거 하는데 모자라면 보태서 좋은 투자를 했으면 하는 마음은 커요. 왜냐하면 1억 7천과 2억은 다르고, 내가 돈을 뭉쳐가지고 최대한 좋은 자산을 만든다고 했을 때 최대한 뭉쳐서 좋은 자산으로 좀 밀어 올려야 눈덩이에 눈이 붙는 거잖아요. 그래서 우량한 자산을 선택한다고 하면 이 보증금을 빼 가지고 저는 넣어서 조금이라도 더 우량한 자산 뿌리가 될 수 있는 자산을 만들려고 할 것 같아요. 근데 역설적이게도 소액투자할때는 이건 안 쓸 것 같아요. 왜냐하면 사람 인연이 어떻게 될지 모르는 거라서 나중에 나왔을 때 집도 없이 나올 수도 없는거는 알고 있어야 합니다. 한편 소액 투자의 단점은 안정성이잖아요. 리스크가 큰 선택을 하면서 내 마지막 보증금까지 끌어넣는 선택을 하진 않을 것 같고 다만 한 2억 정도의 돈을 만들어서 수도권에 역세권 괜찮은 거를 할 수 있다는 안정성이 높은 투자이니 넣을 수 있을 것 같아요. 근데 사람들은 반대의 선택을 해요. 왜냐하면 요만큼 더하면 할 수 있는 더 좋은게 보이니까, 하지만 그래봐야 소액 투자고요. 좀 안정성이 높은 투자를 할 때는 오히려 이 투자재가 안정적이기 때문에 이걸 넣을 수 있는 거에요. 그리고 만약에 이제 이 돈이 필요한 상황이 생기면 대출이나 마통을 쓰든 할 것 같습니다. 기준을 정해드리면 첫째는 월세 보증금은 쓰지마라. 둘째는 보증금은 본인 돈으로 해라. 결혼한 아줌마로서 보증금에 내 돈이 하나도 없으면 좀 얹혀 사는 기분이 들더라구요.. 그래서 그런 부분 때문에 그냥 반만이든 일정 비율이든 이렇게 하는 것도 나쁘진 않을 것 같고, 그리고 아니다라고 하면 이 보증금 갖고 있으면서 남는 돈으로 투자하고요. 그럼 남은 돈이 너무 소액이잖아요. 그럼 한 5천까지는 저축으로 만들어서 사람들이 괜찮다라고 생각하는 단지 정도는 매수하는게 좋을 것 같아요.
고민 8. 월부 생활하면서 가족의 자산은 어떻게 생각하나요?
> 부모님집은 건드리지 않아요. 어른들이 생활터전을바꾸는 것과 안정감을 포기하는 것은 젊은 사람이 자산의 관점으로 사라 말아라 하는 거는 권유는 드릴 수 있겠지만, 이제 거부하신다라고 하면 그냥 받아 들이고 존중해 드리는게 맞고, 자식이 다 안다고 해서 개입할 수 있는 건 아니더라구요. 다만 이제 생계가 해결되시지 않는다. 이거 안하시면 이제 먹고 사는게 해결되시지 않는다라고 하면 그때는 내가 부모님 먹고 사는 문제가 해결 안되면 책임져줘야 되는 사람이잖아요. 그러면 책임지는 사람으로서 조금 더 강하게 이야기는 해볼 수 있을 것 같아요. 근데 그게 아니면 존중 하는게 기본 마인드셋이다.
고민9. 수익금 설정이 막연합니다. 기준이 따로 있는 걸까요?
> 이것도 그냥 수익금을 투자금대비 100%로 가정하는거에요. 우리가 100%정도 수익을 목표로 하기 때문에. 근데 100%가 안되면 팔아야 된다 말아야 된다의 기준은 아니에요. 기준은 뭐냐하면 팔고 갈아탈만한 자산이 더 가치가 있는가가 기준인데, 맘때님이라면 꼭 7천이 아니라 5천을 벌어도 충분히 괜찮은 물건으로 이제 갈아탈수 있을 것 같아요. 그러면 걔가 가치가 크기 때문에 얘를 파는 거고, 반대로 이게 7천이 아니라 1억을 벌었어도 갈아탈 물건이 옆그레이드면 좀 고민될 수 있겠죠. 그래서 이거는 ‘그냥 그렇다’라는 가정이지 ‘저렇게 될 것이에요’라는 예언의 성격은 아니고요. 그러다 보니 실제 그 상황이 되었을 때는 투자금이 1.8억이 될 수도 있고 2.1억이 될 수도 있는 거에요.
고민10. 1호기를 잔금 칠 생각으로 돈을 모으면서 앞마당을 늘려야 할까요?
> 무조건은 없어요. 무조건은 없고 법인세입자 나갈 때 매도하는게 최선이고 그거에 맞게끔 가격이나 조건을 내가 잘 조율을 하는게 우선이고, 근데 이제 만약에 안된다고해도, 주담대 60%해가지고 저 정도는 만들 수 있기 때문에 이런 가용 가능한 자금을 알아 놓은 것은 도움이 됐던 것 같아요. 그리고 저도 잔금치고 팔았던 적이 있기는 한데 그냥 사시면서 팔았을 때가 더 많았어요. 잘 맞춰가지고! 그래서 일단 이건 그냥 대응의 영역이다라고 말씀드리고 그냥 잔금 캐파 정도만 확인을 해 놓으면 좋을 것 같다고 말씀드립니다. 이런과정에서 세입자와 말은 부동산 사장님을 통해서 매수의지가 없으시면 다른 매수인을 구해서 진행하면 됩니다. 구체적인 일자조율이나 이런것도 사장님을 통해서 하는게 제일 수월해요. 저같은 경우는 직접 협상을 할수도 있지만, 지금 거주하고 있는 법인세입자분도 본인의 의사결정권자가 아닌거에요. 지금 거주하고 계신분도. 그러다 보니 결국은 이 집에 전세권 설정하고 한건 다 총무과 직원이잖아요. 이 사람도 자기가 결정할 수 잇는게 아무것도 없어요. 그래서 서로 간에 이럴 때는 부동산 사장님 통해서 이야기하는게 낫고, 그 다음에 제 경험상 말을 잘하면 괜찮은데 집주인과 임차인은 이해관계 당사자에요. 거기서 내가 이사람을 배려해서 해준다라고 하는 게 오히려 좀 꼬아서 듣는게 있을수 있어요. 근데 부동산 사장님은 제3자이고 세입자의 입장에서는 전문가처럼 느껴지잖아요. 그래서 이 사람이 능력이 잉ㅆ다면 이 사장님이 세입자한테 직접 이야기를 해주시는게 세입자에겐 조금 더 객관적으로 들릴 수 있죠. 그래서 기본적으로는 사장님이 잘 이야기 해주는게 좋고, 능력이 괜찮은 사장님을 그래서 우리가 매물 털고 하면서 찾는 것도 이런데 다 이유가 있어요. 근데 그게 마음에 안들때는 저는 세입자 다시 갱신하거나 매도 이런 거를 이야기 할 때는 다른 제3의 부동산에 좀 연락을 해서 이런 것들을 조율한 경험도 있기는 합니다. 저는 대부분 사장님한테 이야기합니다.
끝으로 사진은 함께 못찍었지만 다음 코칭전까지 시간을 할애해주셔서
진심가득하게 제 상황을 이해하면서 뜻깊은 시간을 함께 보내주신
잔쟈니 튜터님께 다시 한번 진심으로 감사드립니다.
다음에는 코칭대로 실천한 복기글로 만나도록 노력하겠습니다!
또 코칭 전후로 잠깐이지만 보고 이야기 할 수 있었던 우리 월부 동료들
당근거상님, 카이님, 코루마블님, 리리안님, 무한한상상님 만나서 너무 반가웠습니다 :)
