입지로 판단하는 투자 -2월 반임장후기 [에이스2반 뽀오뇨]

안녕하세요! 

나누면서 함께 성장하는 투자자

뽀오뇨입니다. 

2월 반임장으로 배운 원메세지는

“입지로 판단하는 투자”입니다. 

사전임장보고서의 본질 

이번 반임장과 임보 피드백을 통해
“자료를 더 잘 만드는 법”이 아니라
투자 판단을 어디서부터 시작해야 하는지를 

다시 배우게 되었습니다.

#1

공급은 ‘양’이 아니라 ‘질’로 봐야 한다.

그동안 공급을 볼 때
몇 세대가 들어오는지, 물량이 많은지 적은지에 먼저 집중했던 것 같습니다.

하지만 멘토님 말씀을 들으면서
공급의 본질은 숫자가 아니라
그 공급이 어떤 상품으로 들어오는지라는 점을 다시 생각하게 됐습니다.

전세가가 흔들릴 수 있는 공급인지,
실수요가 받아줄 수 있는 평형과 입지인지,
과거 입주장과 지금 시장의 조건은 같은지.

임보에서 공급을 본다는 건
‘입주 캘린더를 정리하는 것’이 아니라
리스크를 판단하는 것이라는 걸 다시 정리하게 되었습니다.

#2

입지가우선, 전고점의 오류

전고점, 상승률, 과거 최고가

어느 순간부터 숫자가 판단을 대신하고 있지는 않았는지도 돌아보게 됐습니다.

전고점에는
그 시기의 시장 분위기, 선호, 상품성(건물+땅)이 모두 섞여 있습니다.

그래서 전고점은 “가치 그 자체”가 아니라
그때 먼저 올라갔던 상품성의 결과값이라는 말이 와닿았습니다.

가치판단은 결국 단순합니다.

• 교통
• 학군
• 직장
• 공급
• 환경

이 입지 요소로 먼저 판단하고,
입지가 비슷할 때만 전고점과 상승률을 보조지표로 참고해야 한다는 것.

숫자에 갇히는 순간,
우리는 가치를 보는 게 아니라 과거를 따라가고 있다는 생각이 들었습니다.

내 자산 안에서 ‘최선의 한 채’를 선택한다는 것

“무리하지 않는 선에서,
내가 가진 것 중에서는 제일 좋은 걸 해야 한다.”

-한가해보이 멘토님-

그 이유는 단순했습니다.

이 기회가 다음이 없을 수도 있기 때문입니다.

애매한 선택은 늘 흔들리고,
흔들리면 결국 지키지 못한다는 말이 마음에 남았습니다.

같은 돈이라면 보통 연식 좋은 단지를 먼저 보게 되지만,
신축은 전세가가 높아지는 구간이 있고
그 시기에는 오히려 같은 돈으로
상급지의 더 좋은 땅을 살 수 있는 타이밍이 오기도 합니다.

전세도 입지가 있고,
구축 전세가는 결국 신축 전세가를 따라가며 만나는 시점이 옵니다.

다만 그 전까지는 투자금의 크기,
버틸 수 있는 힘의 차이가 있을 뿐이라는 점도 함께 배웠습니다.

그래서 멘토님이 말씀하신
“살 수 있다면 땅을 선택하라”는 기준이
이제는 조금 더 명확해졌습니다.

이번 임보 피드백을 통해
제가 크게 배운건 기준이었습니다.

• 공급은 양이 아니라 질로
• 가치는 숫자가 아니라 입지로
• 선택은 내 자산 안에서 최선으로

임보는 결국 결론을 내기 위한 문서이고,
그 결론은 가격표가 아니라 땅에서 시작해야 한다는 것을
다시 한번 배우는 시간이었습니다.

다음 임보에서는
더 많은 자료보다
더 명확한 판단 구조를 담아보려고 합니다.

많은 인싸이트 나눠주신 한가해보이 멘토님 감사합니다.

함께해준 에2반 감사합니다.