규제는 장애물이 아니라 성장의 기회로 바라보고, 그 인식을 행동으로 이어가야 한다.

나에게 특히 인상 깊었던 점

1. 부동산 시장

이번 내용을 통해 부동산 시장을 바라보는 기준과 타이밍에 대해 다시 한 번 정리할 수 있었다. 단순히 가격의 높고 낮음이 아니라, 사이클·수급·거래량·급지 흐름을 함께 보아야 한다는 점이 특히 인상 깊었다.

먼저 부동산 시장 가격이다.
현재 시장은 곧 과거 전고점을 모두 넘어설 가능성이 있으며, 이런 상황에서는 무작정 추격 매수하기보다 전저점 대비 2배 내외 수준에서 투자하는 전략이 상대적으로 안전하다는 점이 강조되었다. 가격이 이미 많이 오른 자산보다, 상승 여력이 남아 있으면서도 하방 리스크가 제한된 구간을 찾는 것이 핵심이다.

금리와 환율에 대한 관점도 흥미로웠다.
일반적으로 환율이 상승하면 금리 역시 오를 가능성이 커지지만, 현재 국면에서는 여전히 금리 인하 가능성이 더 우세하다는 점에서 시장의 방향성을 단기 이슈 하나로 단정 짓는 것은 위험하다는 생각이 들었다.

거래량은 지역 상승 전환의 중요한 시그널로 작용한다.
특히 강남권의 상승이 어느 정도 진행된 이후, 노원 등 외곽 지역이 뒤따라 상승하는 흐름은 반복적으로 관찰되어 왔다. 거래량 증가는 단순한 관심이 아니라, 실제 자금 유입의 시작을 의미한다는 점에서 주의 깊게 볼 필요가 있다.

수급 측면에서는 더욱 명확하다.
입주 물량과 전·월세 물량 모두 부족한 상황이며, 이는 곧 전세가 상승 압력으로 이어질 가능성이 높다. 전세가 상승은 결국 매매가를 지지하는 요인이 되기 때문에 중장기적으로 가격 하방을 제한하는 역할을 한다.

2. 갈아타야 할 시점

갈아타기 전략 역시 단순하지 않다.
과거 흐름을 보면 강남이 먼저 상승하고, 이후 노원이 따라 상승하는 패턴이 반복되었다. 이 과정에서 중요한 것은 ‘언제 움직이느냐’다.

• 강남과 노원 모두 하락하던 시기에는 노원을 정리하고 강남으로 이동하는 전략이 유효했다(예: 2023년).
• 이후 강남이 먼저 상승하고, 노원이 뒤따라 상승하는 구간에서는 타이밍에 따라 전략을 달리 가져가야 한다.

결국 갈아타기의 핵심은 지역 간 상대적 상승 속도와 사이클의 위치를 읽는 데 있다.

3. 급지별 특징 정리

서울 지역 급지 분류

• 1급지: 강남, 서초, 송파
• 2급지: 양천 > 마포·성동·광진
• 3급지: 영등포(여의도), 동작(강남 접근성), 종로·중구(CBD), 강동(신도시 환경)
• 4급지: 강서 > 동대문, 서대문, 성북, 관악, 은평
• 5급지: 노원, 구로, 중랑, 강북, 금천, 도봉, 관악(2호선 아래), 은평(녹번역 위)

경기 지역 특징

• 2급지: 과천(학군 제외, 지식정보타운), 분당, 판교(판교 업무지구)
• 4급지: 광명, 평촌(평남 학군), 수지(신분당선으로 강남 접근성 우수), 구 성남, 하남, 구리
• 5급지: 부천 원미, 군포 산본, 수원 영통

급지를 볼 때 자주 고민되는 질문 중 하나는 초등학교 학군과 주거 환경의 혼재 여부다.
결론적으로, 해당 지역의 핵심 입지 조건이 ‘학군’이 아니라면 빌라와 섞여 있어도 큰 문제가 되지 않는다. 서대문구나 영등포구가 대표적인 예다.

꼭 적용해보고 싶은 점

앞으로 가장 중요하게 적용하고 싶은 기준은 명확하다.
전고점을 아직 넘지 않았거나, 전저점 대비 2배 내외에 위치한 아파트를 찾는 것이다.

현재 대부분의 아파트는 이미 전고점을 넘어섰다. 하지만 전고점이 전저점 대비 2배 수준에 그치는 아파트는, 향후 하락장이 오더라도 상대적으로 자산 방어력이 높다. 따라서 가장 안전한 선택지는 전고점을 넘지 않은 아파트이며, 차선책으로는 전저점 대비 2배 내외의 가격대에 머무는 아파트다.

또 하나 인상 깊었던 메시지는 규제를 두려워하지 말자는 점이다.
문재인 정부 시기 강한 규제가 있었음에도 불구하고, 아파트 가격은 결국 상승했다. 규제가 있을 때 매도하는 것보다, 보유를 유지하다가 규제가 완화되는 시점에 매도하는 것이 훨씬 큰 수익으로 이어진 사례가 많았다.
결국 규제는 장애물이 아니라, 장기적으로는 기회의 구간이 될 수 있다. 중요한 것은 이 인식을 실제 행동으로 옮기는 것이다.