[서투기 30기 5세요 성동구로~조 에머랄드] 2주차 강의 후기(양파링님을 오프강의로 뵙다)

맨 앞줄 에머랄드 색 자켓 입고 있는 사람이 저 에머랄드라고 우기며~^^ (예쁘게 만들어줘서 고마워요, 챗GPT~)

감사하게도 서투기 2강 양파링님의 강의를 오프로 듣게 되었다.

몇 번 오프강의를 들으러 가봤고 그리고 강사와의 만남을 가지러도 가봤지만

여전히 갈 때마다 떨리는 역삼 월부 사옥~

(으음, 난 그곳 화장실에 비데 있어 좋고 핸드크림 두 종류나 집게에 꽃혀있어 느무 좋다)

요즘 기사에 서울에서 가장 상승률이 높은 지역으로(상승가가 아니라 상승률 ^^)

자주 오르내리는 A구에 대한 강의였다.

강남구-서초구-동작구 오르고 나면 어김없이 따라 올라간다는 A구(이런게 키 맞추기?)

기사에서 본대로 최근 많이 올랐지만 서울시 전체보다 많이 오른건 아니라는 얘기로 강의를 시작하셨다.

아직 투자할 물건이 많이 남아 있다고 하셨다.

교통이 좋은건 알겠는데 언덕이 많고 살기 좀 별로인거 아닌가?

10.15 이후 서울에서 매물 보는거 어렵다고 하던데 매물임장 할 수 있을까? 하는 

우리의 어려움부터 다독여 주셨다.

왜 A구인가? 

1,2급지와 비슷한 위치, 강남역까지 7km라 잠실, 왕십리와 데칼코마니라고… 아니 정말?

그런데 가격은 절반이라고 하셨다. 오잉?

물리적 위치만 보면 심지어 1,2급지와도 비슷한 수준으로 강남이 가깝다고 하셨다.

용산구, 성동구, 광진구, 중구, 동작구와 물리적 위치로는 비슷한 수준으로 강남과 가깝다고~

강남뿐 아니라 3대업무지구(CBD, GBD, YBD) 모두와 가깝고 이동이 편리하다.

하지만 이런 강점에도 불구하고 명확한 약점도 존재하니 바로 언덕과 연식,

그런데 요즘 신축들이 들어서며 연식이 오래되었다는 환경이 개선되고 있다고 한다.

인상깊었던 것은 신축이 하나만 들어왔을 때는 그냥 그거 하나로 그치지만

여러 개가 들어오면 지역의 천장을 높여준다고~

그리고 아파트 뿐 아니라 그 주변의 환경이 개선되면서 가격이 오른다고~

그런데 현재 들어온 신축 3개 단지는 시작도 안된 규모이고 뉴타운이 들어온다고 한다.

그러면 현재의 환경 자체가 완전히 바뀔꺼라고 하셨다.

지역분석을 한 판으로 정리하는 요긴한 프레임을 보여주셨는데

과거, 현재, 미래로 나누고 투자 의미를 찾는 형태의 표로 정리하라고 하셨다.

20매 내외로 작성하라고 이번달부터 달라진 임장보고서 공지를 봤는데

양파링님께서 보여주신 이 프레임을 사용해 

실제로 적용해보면 좋을 것 같다.

부동산에서 사람을 끌어들이는 많은 요소가 있지만

그중에서 가장 강력한 것 두 개를 꼽는다면

일자리와 택지라고 하셨다.

지역에 따라 학군이 중요한 곳도 있고 환경이 중요한 곳도 있고

오로지 교통이 중요한 곳도 있고 중요한 요소들이 조금씩 다르지만

가장 사람들의 수요를 많이 끌어들이는 강력한 것은 일자리와 택지가 맞는 것 같다.

엉뚱한 것에 꽂혀서 잘못된 비교판단을 할게 아니라 이 두 가지 염두에 두어야겠다.

A구에서 교통이 집값에 미치는 영향을 보여주시면서 

예로 드신 단지를 보면 더블역세권의 교통이 편한 단지가 아니라

아파트 밀집지역의 대단지가 더 선호도가 높고 가격도 높았다.

A지역이 워낙에 교통이 좋은 지역이기도 해서

더블역세권보다 환경이 좋은 곳을 선호하는 것 같다.

역시 대단지의 힘!!!

임장하시면서 상세히 찍은 사진 자료와

다른 사람들이 쳐다봐서 민망하셨지만

우리 강의에 보여주기 위해서 뉴타운이 들어설 자리를 360도 빙돌아가면서(양파링님이 제자리에서 한바퀴 빙 도심)

찍은 동영상도 보여주셔서 이해가 더 잘되었다. 

얼마나 강의에 진심이고 우리에게 많은 것을 알려주고 보여주려 하시는지 느껴졌다.

ㅎㅎ 임장 때 만나셨다는(하지만 슈크림 붕어빵 드셨대요, 기다릴 수 없어서) 그 두쫀쿠 붕어빵 파는 곳,

꼬리까지 카다이프가 꽉꽉 차 있어서 두쫀쿠 붕어빵 성지로 불린다는 그곳, 저도 가보고 싶어요.

(5천원이면 개이득 ^^)

A지역의 학군에 관한 내용을 강의하실 때

학군이 좋아서 교육열 있는 사람이 모일 수도 있지만

교육열 있는 사람들이 모여서 학군이 생길 수도 있다며

앞으로 과거 달동네였던 곳이 아파트 밀집지역으로 바뀌어 거주민이 변화하면

새로운 학군이 생길 수도 있다고 하셨다.

오랜 시간 걸려 형성되는거라 기존 학군이 사라지는 것은 쉽지 않으나

이렇게 환경이 바뀌고 신축 대단지가 들어서면 새로운 학군이 생기기도 한다고~

그러면서 이 지역에서 공부 더 잘하면 어느 동네 학원으로 보내요? 하고 부동산 사장님께 물어보라고,

이 지역에서 살다가 돈 벌면 주로 어느 동네로 이사가요? 도 물어보라고~

그게 자신의 동기부여에도 좋다고 하셨다.

그런걸 물어볼 생각은 하지 못했는데 좋은 질문인것 같다.

환경에 대한 설명을 하실 때

집값에 ‘가장 직접적’인 영향을 주는 것은 교통인프라, 학군/교육시설이지만

‘동네의 급’을 바꾸는 것은 업무지구/산업단지, 문화/공공시설이라고 하시며 판교를 예로 들어주셨다. 

서울 서남권 최대 재개발로 미니신도시급의 뉴타운이 형성된다는 A지역,

언덕많다고 꾀부리지 말고 언젠가는 꼭 앞마당으로 만들고 임장해야겠다.

일단은 투자에서 내 집 갈아타기로 전략을 바꿨으니 2급지들 먼저 다 앞마당으로 만들고 난 후에 ^^

현재 A지역은 신축들은 비슷한 가격대에서 상승기를 거치며 입지가치에 맞게 순위를 정렬해가고 있는 중이고

구축들은 선호구축 외에는 생활권에 따라 편차 큰 편으로 비슷한 입지에서도 상승순서 차이로 가격이 들쭉날쭉한 모습이라고 하셨다. 이런걸 거인의 어깨를 빌리지 않으면 어떻게 알 수 있을까? 나같은 초보는 그냥 가격을 보고 이게 원래 이 순서대로의 가치인가보다 했을수도….

현재 A지역의 시세를 리딩하는 상위 10개 단지 중 7개 단지가 대단지라고 하셨다.

대단지, 막연히 당연히 좋지라고만 생각했는데(ㅎㅎ 일단 관리비가 소단지보다 저렴하다. 아마도 n분의 1의 힘?)

대단지의 가치에 대해 짚어 주셨다.

단지가 하나의 도시가 되는 자체 생활권 형성,

항상 사고 파는 사람들이 있어 거래량과 환금성이 갖춰진 출구가 명확한 자산,

거래가 많아 시세가 빠르게 만들어져 실거래가/호가 데이터가 풍부하고 시장의 방향성을 읽기 좋은 시세 기준점,

수요가 몰릴 때 가속도가 붙는 상승 탄력과 하락기에도 거래가 완전히 끊기지 않아 급매 나와도 연쇄 붕괴 가능성이 낮은 하락 방어력,

관리, 조경, 커뮤니티가 상대적으로 안정되어 연식이 좀 오래되도 노후화 속도가 느려 상품성을 인정받는 상품 유지력 

그래서 역세권이 아니라면 무조건 대단지이다.

단, 대단지라는 이유만으로 선택이 아니라 ‘가치’를 알고 선택!

단지분석을 하고 서로 비교를 할 때 서울에서 비슷한 순위의 급지끼리 지난 상승장 최고가를 비교해 보는 방법과

경기지역이라도 비슷한 레벨의 단지들의 지난 상승장 최고가를 비교해 보는 방법을 알려주셨다.

오, 서울과 경기를 비교해 볼 생각은 못했는데 이렇게도 할 수 있구나.

그래도 서울일까 이 정도 선호라면 경기도 신축일까? 를 고민하게 될 때는 

서울이냐 경기도냐의 문제가 아니라 내 돈으로 가질 수 있는 가장 좋은 집인지가 기준이 되어야 한다고 하셨다.  

월부 2개월차에 실준반 조장님이 서대문구 구축을 하지 않고 안양의 대단지 신축을 1호기로 투자했다고 해서

의아한 적이 있었는데 전세가가 올라오는 시간, 수리 및 관리의 용이성 등 모든 것을 고려해서 당시에 그 분이 가진 돈으로 가질 수 있는 가장 좋은 집을 선택했다는 말이 이런 의미였으리라.

강의 후반부에는 매물임장, 전화임장 시 유의점을 알려주셨고(ㅎㅎ 첫 통화에 예약잡으면 매임 스케쥴이 꼬인다)

토허제 하에서의 매매 계약에 관한 프로세스도 자세히 알려 주셨다.

가계약 아니고 약정서, 약정금, 허가 난 후 실제 계약 때 약정금 돌려받고 온전히 계약금 넣기.

그리고 강의 후 강사와의 질의 응답 시간에도 가장 많이 나왔던 질문인

현 규제 상황에서 2호기, 3호기 포지션 등도 자세히 알려주셨다.

여러 상황별로 언제 자산재배치를 할지 언제 무슨 준비를 하고 있어야할지 등을 상세히 알려주셨다.

무려 12시부터 밤 9시까지 이어진 강의,

전날 탈이나 속이 안좋아 식사를 조심해서 하느라 든든히 먹지 못했더니 엄청 허기가 졌다.

앉아서 듣기만 하는데도 이렇게 힘든데 같은 톤, 같은 텐션으로 9시간을 강의해 내시는 양파링님 대단쓰 ^^

그래도 1강 권유디님보다 일찍 끝내주시겠다고 했는데 과연 ^^

독서의 중요성, 부자 마인드로 부를 담을 수 있는 그릇을 만드는 과정이라고

그리고 눈이 화악 뜨이는 정보, 와우 시세따기 양식에 단지정보를 1년 여에 걸쳐서

튜터님, 멘토님들이 다 넣으셨다고 가격만 넣을 수 있는 양식을 제공해 주신다고 ^^

정말 정말 감사합니다. 임보도 양을 줄이고 투자에 필요한 핵심만 담으라고 하시고

시세따기에 단지정보 넣은 양식도 제공해 주신다고 하고 너무너무 사랑합니다.

고픈 배를 감싸 안고 돌아왔지만

마음만은 풍성했던 2강 오프강의였다.

이번달 꼭 단지 5개 추리겠습니다. 화이팅!!!