[월부학교 겨울학기 👼🏻2ㅣ쁘다 빈쓰튜터님 오셨네👼🏻 임장조] 오프라인 4강 1% 투자자_프메퍼 튜터님

안녕하세요 임장조입니다 :)

이번 4주차 강의는 프메퍼 튜터님의 1% 투자자에 대한 강의였습니다.

현재 우리의 현황을 점검하면서 어떤 식으로 나아가야 할지

방향성에 대한 설정을 해주셨는데요. 그러면 그 소중한

시간 후기 적어보도록 하겠습니다 :)

ㅣ 다주택 규제

다주택 규제에 대해서는 배민 쿠폰을 예시로 들어주셨습니다.

'B마트 할인' 쿠폰이 오더라도 내가 사용할 것이 아니라면 '스팸'이듯이

가치있는 자산인 서울 부동산을 매도하지 않으면 양도세 관련된

내용들은 '스팸'과 마찬가지라는 말씀을 해주셨습니다.

ㅣ 하락장에 비교평가 잘해서 투자하면 되지않나?

과거 투자를 통해서 비교평가만 잘한다고 해서 잘 되는 것이

아님을 알 수 있는 내용들을 말씀해주셨는데요.

1) 가치와 가격 절절한지 판단하지 못함(공급리스크)

2) 원칙에 따라 행동하지 못함(매도의 원칙)

위 2가지 내용에 대해서 튜터님은

'더 욕심 내기보다 기준과 원칙에 따라

기계적으로 행동하는 투자자가 되어야 한다.'라고

해주셨습니다.

또한 지나간 시장에 대해서

'19년, 23년도와 같은 하락장에서만

투자하면 되는게 아니야?'라는 말에는

'지나고 나서야 알 수 있는게 하락장이다.'

그 당시에 하락장에 대한 부담과 하락장인지 모를 수 있기

때문에 이는 시간이 지나서 알 수 있다고 해주셨습니다.

결국 내가 원하는 1% 투자자가 되기 위해서 투자의 기준을 가지고

가치와 가격을 알고 감정을 배제하고 기계적으로 해야되겠구나 생각듭니다.

ㅣ 지금은 어떤 시기인가?

시기 판단의 중요성을 알아야 한다. 중요성을 안다는 것은

이미 나온 신호를 정리해서 투자에 적용한다는 것이다.

각 시기별 투자 판단

'하락장에서는 좋은 것을 사야 한다.'(절대적 저평가)

'상승장에서는 상대적으로 좋은 것 중 싼것을 사야 한다.'(상대적 저평가)

'비슷한 가치면 가격이 더 낮은 것이 저평가, 같은 가격이면 가치가 더 높은 것이 저평가.'

전체적인 시장의 분위기별 투자적용 방법은

규제 완화(하락장)

매수세 없음, 다죽택자 LTV 완화, 재건축/재개발 완화, 더 사라고 함

투자적용->가격이 더 떨어질 리스크를 감안하더라도 살 수 있는 것 중 더 좋은 걸 산다.

규제 강화(상승장)

매수세 많음, 조정지역, 토허제 강화, 대출규제 강화, 더 못사게 하려고 함

투자적용 -> 가격이 비싼 구간이라면 상대적으로 저평가 된 물건 중 가장 좋은 걸 산다.

리스크를 대비하는 차원에서 금리 계산과 대체되는 자산이 무엇일지도 생각해봐야하며

내가 어떤 식으로 대처하면 될지를 알게 되었습니다 :)

ㅣ 대출 규제(정책+금리)가 우리 투자에 주는 영향

신생아, 보금자리, 디딤돌 등의 대출을 통해서 사람들이 많이 매수를 하기 시작했다.

튜터님은 이러한 영향들을 수지에서 한번 느껴보셨는데요.

과거 정책 대출 등을 통해 갈아타기 한 분들의 자산 축적 경험을 통해

24년에도 이러한 모습을 봤다고 얘기해주셨습니다.

'수요가 또 다른 수요를 불러온다.'라는 말처럼

대출되는 가격에 고정되지 말고 어떤 수요로 인해서 매도와 매수가 이뤄지는 지 그리고

나의 대상 가격대에서 높은 구간에 있는 가격대들을 검토해야 한다.

'시장을 맞히려 하지 말고 신호를 기록해야 한다.' - 프메퍼 튜터님

지방시장에 대한 말씀으로는

지역 입주물량이 남은 상황에서 엑시트 할 기회가 주어진다면

욕심 내기보다 매도하는 방향성을 잡아야 한다.

지방도 금리 이슈나 정책변수로 인해 공급과

달리 가격 변화될 수 있다.(6월 지방선거 기점)라고 말씀해주셨습니다.

수도권, 지방에서도 한가지에 관여된 게 아닌 여러가지 다각적인

상황으로 바라보면서 발생하는 트리거들에 대해서 대응을

해야겠다 그리고 자산의 가치를 잘 봐야겠다고 생각했습니다.

ㅣ 무엇을 살것인가?

매퍼튜터님은 투자의 본질에 대해서 반복해서 얘기해주셨는데요.

'사람들이 좋아하는 가치있는 단지를 적절한 가격에 매수하여 보유해 나가는 것'

'좋은 물건들은 전세가율을 신경쓸 필요가 없다'

튜터님의 과거 경험 5가지 사례를 통해서 뽑아낸 키워드로는

전국 시장이 흔들려도 공급이 부족한 개별 지방은 제 갈 길을 간다.

지방은 원할 때 매도 되는 것이 중요하다. 그래서 항상 본질인 가치가 먼저이다.

'가치있는 물건을 적절한 가격에 보유해 나가는 것' 바닥이 아닌 무릎에 사는 것은 어렵다.

가치있는 자산을 매수 하는 것이 먼저입니다. 아무것도 하지 않으면 0입니다.

과거의 경험을 학습하여 빠른 행동으로 인해 높은 수익을 달성

위 5개 사항들의 공통 점으로는 가격이 가치에 적합하게 끔 올라올 때까지 기다리고 매도하거나

가지고 가야 한다는 점인데요. 전략은 시장 상황에 따라 바뀌지만 투자의 본질은 바뀌지 않는다라는

말씀을 해주셨습니다.

그리고 가장 해서는 안되는 행동은

'투자할 때 중요한 것을 알고 있는데 미루는 것이다.'를

조심해야한다고 해주셨습니다.

ㅣ 액션플랜

'현재 시장이 어떤 시장인지 기록하고 어떤 투자를 실행 할지 결정한다.'

지역과 마찬가지로 시간도 앞마당이고, 하나의 지역이 쌓여갈수록 내 인사이트는 커진다.

위와 같은 액션 플랜에 대한 개념을 설명해주시고 탑다운과 바텀업을 통해서

어떤 단지를 투자하면 좋을지 우선순위를 정하는 법에 대해서 설명해주셨습니다.

22,23년 많은 분들에게 고통의 시간이었다라고 해주시면서 당시 튜터님은

그 시간을 기본을 다지는 시간이었다라고 해주셨습니다.

저 또한 이 '기본'을 다지는 시간이라 생각하면서 이러한 시간이 앞으로

더 오지 않을거라 생각하면서 같은 반원분들과 함께 힘들고 즐겁지만

성장하는 시간을 보내보도록 하겠습니다.

'안될거야'라는 의심보다,

나는 이미 1%의 투자자다'라고

받아들이는 것부터 시작입니다.

-프메퍼-

너무 좋은 인사이트 나눠주신 메퍼 튜터님 너무 감사합니다!❤️