어디서든, 언제서든 투자할 수 있는 독립된 투자자로 가는 로드맵_월부학교 겨울학기 4강(with.멮튜님💚)[월부지니1]

안녕하세요

동료들과 함께 성장하고 투자하고 싶은

월부지니1입니다.

오늘은

고대하고 고대하던 

우리 프메퍼 튜터님 강의!!!!!!!!!!!!!

월부학교 와서 강의해주시는 튜터님은 처음이라

넘 설레고 기대되고..

그런데 강의 내용이 너무 좋아서 뒤로 넘어갈뻔 했습니다!!!!

오늘 튜터님의 강의를 한줄로 요약하자면

어떤 정책과 시장 속에서도 투자할 수 있는 독립된 상위 1% 투자자가 되기 위한 로드맵이었고

튜터님이 정의해주신 상위 1%의 투자자란

어디서든, 언제서든 투자를 실행할 수 있는 사람이었습니다.

사실 “독립된 투자자”가 되어야겠다고 생각해본 적이 있었나?싶었습니다.

항상 언제나 월부에 남아있을거야라는 짧은 생각과 함께 나에게는 멘토님들, 튜터님들, 동료들이 있어라고 생각만 했을 뿐 나 홀로 투자할 수 있고, 나도 동료들에게 그런 나눔을 줄 수 있는 사람이어야지 하고 깊이 있게 생각해보지 못했던 것 같았습니다.

하지만 강의를 듣고 나도 튜터님이 알려주신대로 공부한다면

독립된 투자자가 될 수 있고, 동료들에게도 나눌 수 있는 투자자가 될 수 있겠구나라는 생각이 들었습니다.

강의의 목차는 다음과 같았습니다.

PART1. 지금은 어떤 시기인가? (시장 판단)

PART2. 무엇을 살 것인가(단지 가치 판단)

PART3. 무엇을 판단해야 하나?

각 파트에서 제가 깨달은 것과 적용할 점을 나누어 

독립된 상위 1%의 투자자가 되기 위한 로드맵 강의 후기를 작성해보겠습니다.

| 프롤로그.당신은 청개구리 투자자인가요?

#투자는 IQ싸움이 아니라 지구력 싸움입니다.

본격 강의가 시작되기 전 튜터님께서 말씀해주신 것들이 너무 기억에 많이 남았습니다.

튜터님께서 월부학교 학생일 시절 같은 반에 서울대, 카이스트, 연고대 등등 굉장한 학력의 동료들이 많았다고 합니다.하지만 지금 남아있는건 오직 튜터님뿐이라고 하셨습니다. 

여러분 투자는 IQ싸움이 아니라 지구력 싸움이에요

Not A but B를 지키며 반대로 가는 사람이 이깁니다.

그래서 생각해 봐야해요.

나는 대중들과 반대로 하는 청개구리 투자자인가?

 - 강의 중 프메퍼 튜터님 -

투자는 장기전이며 오래도록 하는 사람이 결국 성공한다는 말씀을 이제는 받아들이게 되었습니다. 예전에 정말 아무것도 모를 시절의 저는 조급했고, 오만했고, 코앞만 바라보던 어리숙한 사람이었다는 것을 많이 되돌아보게 되었습니다.

(우리 튜터님이 잘그리려고 연습하신 청개구리 투자자와 Not A but B 넘 귀욥ㅎㅎ)

#다주택자 규제는 시장의 신호입니다.

이 부분에서 튜터님께서 해주셨던 말씀이 정말 기억에 많이 남습니다.

규제는 투자를 못하는 것이 아니라 시장의 신호라고 해석하는 것이 더 중요합니다.

상승장에서 운에 맞기는 투기꾼이 아니라 시장의 신호를 읽고 움직이는 투자자가 돼야해요.

 - 강의 중 프메퍼 튜터님 -

무릎을 탁 치게 되는 한마디였습니다.

임장보고서를 쓰면서 항상 저평가, 비교평가, 선호도에 대한 생각만 했지

지금 내가 어떤 투자를 해야하는 시기인가?를 전혀담지 못했다는 것을 깨달았습니다.

생각의 폭이 확장된다는 것이 이런느낌일까?싶었습니다.

제가 처음 월부에 와서 부동산 투자로 삶을 바꿀 수 있구나 느꼈던 것 같은 느낌을 오랜만에 받은 것 같았습니다.

앞으로는 임보를 쓸 때 항상 현재는 과거의 어떤 시점과 비슷한지를 생각하고 담아내야 겠다는 생각이 들었습니다.

📝지니's BM

현재는 과거의 어떤 시장과 유사한지 체크하고 단지분석하기 전 체크하고

 PART1. 지금은 어떤 시기인가?

(시장 상황 판단)

# 시장의 신호를 판단하는 4가지 : 가격, 정책, 금리, 공급

시작하면서 말씀해주셨듯 1% 투자자가 되기 위해서는 현재가 어떤 시장인지 시장의 신호를 파악해야한다고 말씀해주셨는데요, 그 시장의 신호를 알아챌 수 있는 4가지 지표에 대해서 세세하게 분석해주셨습니다.

가격, 정책, 금리, 공급 4가지 지표를 해석하고 나의 투자에 적용할 수 있어야 한다고 말씀해주시면서 각 지표별로 가장 중요한 중심요인과 보조지표로 사용할 보조요인으로 나누어 설명해주셨습니다.

가격과 공급파트는 우리가 임보 입지파트나 시세파트를 작성할 때 항상 생각하고 있던 부분이었는데 정책, 금리는 정말 생소했습니다. 

여기서 중요한 것은 정책에 맞는 단지들이 먼저 팔린다는 거에요.

그래서 현재 정책으로 인해 집중되고 있는 가격대를 알아야 하고 그 가격대를 살던 사람들은 팔고 어디로 갈까 생각해보아야 합니다. 그리고 그 윗단에 살던 사람들은 그것을 팔고 어디로 가는지도 생각해 봐야해요.

그리고 결국 우리는 그런 사람들에게 소외받는 것이 무엇인지를 알아야 합니다.

그건 평형이 될수도, 지역이 될수도, 가격대가 될수도 있어요.

시장을 맞히려하지 말고, 신호를 기록하세요.

 - 강의 중 프메퍼 튜터님 -

진짜.. 갓메퍼..

이 부분들을 때 진짜 짜릿했습니다. 상대적 저평가 시장에 들어서기 시작한 서울/수도권 시장에서 우리는 어떤 곳에 투자해야할지에 대해 이렇게 구체적으로 생각할 수 있다는 것을 처음 깨달았습니다. 생각이 확장된다는 이야기를 했던 부분은 바로 이부분이었습니다. 어떻게 이런 생각까지 미칠 수 있는지 감탄스러웠습니다.

📝지니's BM

현재 임장지의 시장 상황이 어떠한지 알려주신 4가지 지표를 통해 판단해보고 과거의 어떤 시점과 비슷한지 생각해본 뒤 현재 내가 해야할 투자가 무엇인지 정의내리기

PART2. 무엇을 살 것인가?

(단지 가치 판단)

# 나는 투자자의 몇단계쯤 속해있을까?

투자자는 총 4개의 레벨로 나눌 수 있다고 튜터님께서 말씀해주셨는데요,

level1. 정보만 가지고 한다.

level2. 비교평가 할 수 있다.

level3. 판단도 할 수 있다.

level4. 실행을 한다

중요한 것은 현재 나는 어떤 레벨에 속해 있으며 어떤 부분이 부족한지 알고 

그 부족한 부분들을 채워나갈 수 있어야 합니다.

그리고 나의 상황과 원칙에 맞는 투자를 해야해요.

 - 강의 중 프메퍼 튜터님 -

나는 과연 어디에 속해 있는걸까 고민이 되었습니다. 

비교평가도 할 수 있고 판단도 할 수 있는데 과연 나는 실행까지 나아간걸까 의문이 들었습니다. 여전히 임보에선 TOP3를 뽑고 있지만 지금 나는 곧바로 투자를 행할 수 있을까? 많이 고민되었습니다.

매월 뽑고 있는 나의 TOP3 중에서 나는 과연 곧바로 투자실행에 옮길 수 있는가?

아니었습니다. 제가 아직도 독립된 투자자가 되지 못했다는 반증이었습니다.

오늘 가르쳐 주신 것들을 계속 체화하고 나에게 적용해보는 것이 얼마나 중요한지 느낄 수 있는 부분이었습니다.

# 5가지 사례로 본 청개구리 투자자의 모습

튜터님께서는 항상 “투자 마지노선”을 마련해 놓는다고 하셨는데요 

여기서 어떤 생각흐름을 가지고 투자 마지노선을 정하고 투자결정을 내리시는지 완전 얼라인할 수 있었습니다.

이 5가지 사례를 통해 알게 된 것은 아래와 같습니다.

1. 그 지역사람들이 좋아하는 단지이고 저평가되어있다면 지방에서는 공급이 짱이다.

2. 무조건 적은 투자금으로 투자하는 것이 능사가 아니다.

3. 매매가 자체가 저렴하며 땅의 가치가 있는 곳은 살 수 있을 때 사야한다.(아님 기회 놓친다)

4. 전세가율은 신호가 아니다. 가치판단의 도구다.

5. 아쉽더라도 선택하고 행동해야 한다. 아무것도 하지 않으면 남는 것은 없다.

6. 전략은 시장에 따라 바뀌지만 투자의 본질은 바뀌지 않는다.

특히나 인상적이었던 부분은 전세가율은 신호가 아니라 가치 판단의 도구라는 점이었습니다.

어느 순간부터 월부에서 많이 이야기했던 전세가와 전세가율.

중요한지는 알았지만 왜 중요한지에 대해 제대로 알지 못했고, 그저 전세개수가 많지 않으면 전세가율이 올라가고 투자하기 좋아지는건가?하고 막연하게 생각했던 것 같습니다.

하지만 이번 강의를 통해 전세가율이 의미하는 바에 대해 훨씬 더 구체적으로 알게 되었고, 시장과 개별단지를 판단하기 위한 지표로 전세가율을 활용할 수 있게 되었습니다.

그리고 이 5가지 사례를 통해 알 수 있었던 것은 지방이나 서울/수도권에 관계없이 공통적으로 “가치있는 자산을 가져야 한다”라는 것이었고 부가적 요소들에서 차이가 있다는 부분이었습니다. 서울/수도권은 거시적 경제 흐름 또한 알아야 하는 반면, 지방에서는 매도가 가능할지, 역전세 리스크는 없는지에 대해 꼼꼼하게 살펴보아야 한다는 것 또한 알게되었습니다. 

내가 임장보고서를 쓰면서 이런 요소들을 과연 고려하면서 썼을까 하는 의문이 들었습니다. 나는 그냥 비교평가만을 위한 임장보고서를 썼던 건 아닐까, TOP3를 뽑는다는 생각이 정말 과제로서의 TOP3를 뽑고 있었던 것은 아닐까 하는 반성도 되었습니다.

📝지니's BM

현임장지에서 투자하고 싶은 단지를 뽑아 투자하기 좋았던 때를 알아보고  왜 투자하기 좋았는지 생각하는 장표 만들기

PART3. 무엇을 판단해야 하나?

# 이런게 임장보고서지, 다른게 있어요?

이번파트에서는 튜터님께서 앞에서 알려주셨던 가격, 정책, 금리, 공급의 본지표와 보조지표에 따라 어떻게 분석하는지 예시를 보여주셨습니다. 4가지 시장판단의 신호를 통해 어떤 시장인지 타입을 분류하고 현재 투자 우선순위물건까지 정해보는 과정에, 최종적인 결론을 어떻게 내야하는지까지 알려주셨는데요, 튜터님께서 알려주신 시장판단법은 탑다운과 바텀업이 모두 들어간 방법이었습니다. 

사실 매번 바텀업만 해오던 저였던지라, 탑다운 방식은 너무나도 새로웠습니다. 하지만 이렇게도 임장보고서를 작성할 수 있구나 하는 생각에 너무 재미있었습니다. 튜터님께서 알려주신 이 액션플랜을 받아먹을것인지 말것인지는 순전히 제 손에 달려있다는 생각이 들었습니다. 튜터님께서는 저를 물가까지 데려와주셨는데 물은 제가 먹어야겠죠. 

입지분석에 너무 힘을 주는 것이 아니라 “임장보고서에는 어떤 투자를 할 것인지를 남겨야 한다.”라고 계속 강조해주셨던 것을 꼭 기억하고 이번 임장보고서에는 이 내용을 담아보겠습니다.

# 이건 꼭 해보세요

튜터님께서는 “구해줘월부”를 정리해보라고 말씀해주셨습니다.

이게 바로 탑다운이라고 말씀하시면서요. 거시경제에 대해 이렇게 빠르게 알려주는 곳은 없다며 아까 말했던 탑다운을 위한 한페이지로 구해줘 월부를 듣고 정리하는 시간을 가져보라고 말씀해주셨습니다.

튜터님께서 강의에서 강조해주셨던 것 중 하나는 월부에서 하라는 것을 열심히 했다는 것이었습니다.

저는 월부에서 하라는 그대로 했어요

저같이 평범한 사람도 월부에서 하라는 그대로 따라하니 20억을 넘게 달성할 수 있었습니다.

그럼 여러분도 할 수 있는거에요.

 - 강의 중 프메퍼 튜터님 -

저도 튜터님 말씀처럼 월부에서 하라는 것은 정말 열심히 해보려고 합니다.

인식하고 노력해야 할 수 있는 일임을 알기에 노트북에 적어놓고 매일 보면서 인식하려고 할겁니다!

📝지니's BM

구해줘월부 시청하고 임장보고서에 시장상황에 대한 한페이지 정리하기

마지막으로 드리고 싶은 말씀

# 중요한 것은 본질을 단단하게 하는 것입니다.

2022년 하락장 시절 튜터님의 월부학교 이야기를 들려주셨습니다.

급등장을 거쳐 하락장을 맡이했던 튜터님과 동료들의 이야기였습니다.

2022년 하락장이 왔던 월부학교 시절, 강의장에서는 모든 학생들이 울었어요.

너나위님도 함께 울었습니다.

정말 많은 분들이 사라졌고 그때 깨달았습니다.

중요한 것은 채수가 아니라 본질을 단단하게 만들어야 한다는 것이었어요.

  - 강의 중 프메퍼 튜터님 -

느껴본 사람만이 아는 씁쓸함인 것 같았습니다.

정말 많은 동료들이 사라졌고, 안타까워하시는 것 같았습니다.

저는 많은 투자를 한 동료들이 부럽기도 했습니다.

하지만 튜터님께서 해주시는 말씀들을 들어보니 저는 정말 운이 좋은 것이 아닌가 하는 생각이 들었습니다.

원래 저의 성격상 굉장히 팔랑귀에 포기가 빠른 사람인데 튜터님의 동료분들처럼 2021년 투자했다가 2022년에 역전세를 맞았더라면 과연 내가 이 자리에서 튜터님의 강의를 듣고 있지 않을수도 있었겠다라는 생각이 들었습니다.

# 월부학교에서 얻을 수 있는 3가지 : 등기, 실력, 동료

튜터님께서 울어도 투자하고 울라고 하시는 말씀에 정말 빵 터졌습니다.ㅋㅋㅋ

등기가 남지 않으면 정말 남는게 아무 것도 없다고 하시면서 울어도 꼭 투자는 하라고 하시는 모습에 우리 튜터님은 정말 따수운 T라는 생각이 들었습니다. 이런건 T만이 할 수 있는 공감이고 위로인 것 같습니다.

그리고 현재 내가 운으로 투자해서 돈을 번 것인지 진짜 실력인지도 잘 체크해보아야 한다고 말씀해주셨는데요, 그래야지만 다음에 똑같은 시기가 와도 돈을 벌 수 있다고 강조해주셨습니다.

아직 1호기밖에 못해본 저로서는 저의 첫 투자는 운이 좋았다라고 생각이 드는 것 같습니다. 하지만 꾸준한 복기와 더 나은 선택지는 없었을지 생각해봄으로써 조금씩 운에서 실력으로 옮겨가고 있다는 생각이 들었습니다.

나에게 도움이 될 사람만 찾는 것이 아니라 내가 도움이 되는 동료인지를 돌아보세요.

내가 필요한 사람들에게 손을 뻗을게 아니라 나를 필요로 하는 사람들에게 손 내미는 것이 중요해요.

나부터 좋은 사람이 되어야 합니다. 투자기법도 중요하지만 사람으로서 내가 좋은 사람이 될 수 있는가를 생각해 보아야 해요. 시장에 오래 살아남을수록 “부자의 그릇이 커야 한다”라는 말에 공감할 수 있어집니다.

비를 내리게 할 수 없지만 우리가 할 수 있는 것은 빗물을 담을 그릇을 키우는 거에요.

모든 건 나로부터 퍼져나갑니다. 더 나누려고 노력하세요.

  - 강의 중 프메퍼 튜터님 -

항상 나눔을 강조하시는 튜터님들. 아직은 내가 너무나도 부족한 것 같아서, 어떻게 나눠야할지 우왕좌왕하는 것 같습니다. 하지만 튜터님께서 말씀하신 것처럼 열심히 나누기 위해 노력하려고 합니다.

내가 할 수 있는 나눔글을 쓰고, Q&A에 답변을 달고, 선배와의 대화에 참여도 하고. 조금씩 나눌 수 있는 범위를 늘려가다보면 나눔의 또 다른 의미를 발견하고 재미를 찾고 또 다른 나눔의 방법을 발견할 수 있을지 않을까 싶습니다.

튜터님의 강의를 듣고 만감이 교차했습니다.

강의내용을 통해 너무 알게된 내용도, 깨달은 바도 많았지만

제자들을 향한 진심이 보였습니다.

제자들 모두 잘되었으면 좋겠고,

꾸준히 오래 살아남아 함께 했으면 좋겠다는 그말에

찡했던 것 같습니다.

항상 유쾌하신 우리 튜터님이신데

강의 마지막엔 눈물이 날뻔 했네요ㅎㅎ

튜터님 말씀처럼 오래도록 살아남아

튜터님의 동료가 될 수 있는 그날까지 

정말 오래오래! 길게길게! 달려보겠습니다.

긴 시간동안 명쾌한 강의해주신 우리 메퍼튜터님💚💚

강의 준비하느라 넘 고생 많으셨고, 너무 감사합니다!!!