“기계적인 시세,단지정리에서 ‘기억에 남는 한 장’으로” [쪼코파이a]

안녕하세요.

행동대장 행동π' 쪼코파이a 입니다.

한달 중 중간을 향해가고 있는 지금, 

이번달도 새로운 임장지에서 열심히 임장하고 계신 우리 동료 투자자분들 모두

분위기 임장을 마치고 단지임장 그리고 매물임장까지 나아가고 계실텐데요.

그와 동시에 내가 직접 보고 느낀 지역에 대한 임장보고서도 역시

시세를 파악하고 단지분석까지 하고 계실것 같습니다 ㅎㅎ

특히 이번 임장보고서에 대한 핵심장표 50장을 뽑아내기 위해 많은 고민들이 있으실것 같은데요.

그간 많은 장표를 배출해 냈던 시세파트와 단지분석 파트를 줄여나갈 수 있는 방법을 소개해보겠습니다.

어려웠던 점(D)

D. 시세따는 것에만 시간을 다 보내고 있어요..

임장지에 따라 200세대 또는 300세대 기준으로 많은 아파트를 보고 계실텐데요.

이렇게 많게는 150개가 넘는 단지의 시세를 확인하고 넣다보면

이러한 내 모습을 발견하게 되실겁니다 ㅎㅎ

그래서 저는 2가지의 방법으로 시세를 파악하고 있는데요.

첫째, 단임 후 바로 시세 넣기.

먼저, 단지임장을 맛있게 ! 하는 방법에 대해서 작성해본 글이 있는데요.

https://weolbu.com/s/JzidRkR6uc

(단지임장 맛있게 하는 방법)

이렇게 단지임장을 갯수에 따라 예상 소요 날짜를 정해본 뒤 

맛있게 단지임장을 시세를 파악 전 하실땐,

첫쨋날 단지 임장 후 → 단지 임장 한 단지들만 시세를 그날 기입하는 방법입니다.( 나눔글 참고해주세요^^)

실제 현장에서 단지의 이름, 선호도, 가격까지 외워지는 마법으로 기계처럼 시세를 넣는 것이 아닌

‘아 이 단지 이가격이였지?!'로 금방 시세를 넣으며 한번더 머릿속에 각인 시킬수 있을겁니다.

둘째, 시세 파악 후 단지임장.

두번째는 우리가 과제 제출하는 날짜와 단지임장 하는 날짜가 순서에 맞지 않을 수도 있으실겁니다.

그럴땐, 시세를 먼저 파악해야 하는 경우가 있을 텐데요.

이 방법 역시도 사실 첫번째의 방법과 비슷합니다. 

단지 갯수에 따라 예상 소요 날짜를 정하여 그 날짜 만큼만 ! 시세를 파악하는 겁니다.

이렇게 미리 나눈 만큼의 시세만 파악하고 우리의 한달 캘린더에 계획까지 세워보게 된다면

기계적으로 한꺼번에 하루에 작성하는 것보다, 

할당량 만큼의 시세를 파악하면서 단지에 대한 몰입과 가격에 집중할수있습니다.

D. 줄어든 장표만큼 시세지도는 어떤 양식를 써야할지 모르겠어요

A. 시세지도를 통한 알고자 하는 포인트만 뽑아 낸다면 어떠한 양식이든 상관없습니다.

하나의 장표를 예시로 시세지도에서 파악하고자 하는 포인트를 짚어보겠습니다.

1. 생활권 내 가격형성 정도.

   먼저 각 단지별로 파악한 시세를 지도위에 올려보면서 해당 생활권의 가장 비싼가격(천장) 가장 싼가격(바닥)을

   파악해보는 겁니다. 그렇게 해당 생활권의 가격의 위상을 한눈에 보기 좋게 표시합니다.

    

2. 생활권 내 단지 가치 특징에 따른 대표 단지 가격대 파악.

   이번엔 각 대표단지를 기준으로 전체적인 가격대의 구간별 가격대를 파악해봅니다.

   해당 생활권에서 내가 나눈 구분(입지좋은신축,입지덜좋은신축,입지좋은구축 등등)으로 평형별 가격대를 나눠보며

   매매,전세의 가격의 형성정도를 나눠보는 방법입입니다.

    

3. 입지요소 파악

   앞서 입지파트를 파악한 그대로 해당생활권의 입지를 작성해보며 지도 위에도 올려보면서 생활권의 입지를 다시금 되짚어보는겁니다.

    

4. 단지 선호도

   이렇게 각 가격대와 입지까지 작성해보았다면, 우리가 단지임장 후 느꼈던 단지에 대한 선호도를 작성한 가격까지 대입하여 단지 선호도를 나의 기준에 맞춰 상부터 하까지 작성해 나가는 겁니다(단지임장 전이면 우선 비워둡니다)

    

5. 특징,투자,후보단지 등

   순서대로 작성한 생활권의 가격과 선호도로 레이업을 쌓았다면 이 생활권의 특징이 무엇인지에 대한 생각,

   가격이 형성되는 특징에 따라 선호되는 단지의 투자 우선순위를 둬야겠다란 투자적 생각

   마지막 같은 가격이면 더 선호하는 단지를 우선시 하는 저평가단지 선별로 매물임장 후보단지 생각까지

   나의 생각을 가득 채울수 있도록 하는 겁니다.

    

6. 마지막 가격결정요소

   그래서 이 생활권이 가지는 가격을 이끄는 가격결정요소의 키워드가 무엇인지까지 찾아내는 겁니다.

   이외의 시세지도에서 전세갯수 파악(현 시장처럼 부족한 물량을 반영하여)과 그에 따른 내 생각까지 넣어보는 방식으로 지도위에서 직관적으로 알수 있는 생각들을 아낌없이 넣어 볼수도 있습니다.

이렇게 이 장표를 예시로 총 6가지 그 이상까지 시세지도에 표현해볼수 있었는데요.

중요한 것은 어떤 양식을 활용하기 보다, 직관적으로 보기 좋게 지도위에 나만의 방식을 통해

중요 포인트 6가지는 담아보시길 추천드립니다.

D. 그동안 가장 장표가 많았던 단지분석은 어떻게 작성하면 좋을까요?

A. 어쩌면 가장 많은 비중을 차지했던 단지분석의 장표 역시 한장의 장표라도 

전체적인 단지의 선호요소를 파악하는 방법인데요. 

앞서 정말 열심히 작성하여 레이업한 시세지도 장표를 그대로 단지분석에 활용해보는 방법입니다.

시세지도와 비슷하면서 조금은 다른 포인트가 있는데요.

먼저, 내가 단지임장 하면서 느꼈던, 그리고 전임 또는 동료와 나눴던 단지의 특징을 적어보는겁니다.

지도위에 표기된 단지들에 포인트가 되는 특징을 적어보고, 

생활권 내에서 가격 결졍요소가 될만한 특징까지 작성합니다

두번째는, 각 단지의 입지평가인데요. 같은 생활권에서도 각 단지의 교통(도어 투 도어), 학군, 환경까지 

디테일하게 나눠보며 단지분석의 의미를 더해보는 겁니다.

세번째, 다시금 세워보는 단지선호도와 투자우선순위(매임 후보단지)입니다.

시세로만 파악했던 단지의 선호도와 우선순위였다면 단지 임장 후에 바뀌게 되었거나 

새롭게 알게 된 가치를 반영하여 재 설정을 가진 뒤 마지막 매물임장을 가져볼수 있는겁니다.

이렇게 시세지도와 단지분석지도까지 총(4개의 생활권 기준) 8장을 완성해 볼수 있는데요.

각 생활권의 갯수에 따라 적게는 6장 많게는 10장까지도 완성해 볼수 있었던 시세,단지분석 파트였습니다.

이전엔 많은 장표로 기계적으로 시세와 단지분석을 해오며 익숙함을 가지셨다면,

이번엔  한장의 장표에 밀도있게 시세와 단지를 파악하면서 기억에 남는 소중한 한장을 만들어 보면 어떨까요?