서울투자 기초반 온라인 2주차 강의 후기 [서투기 30기 수도권에서 30일의 7ㅣ적을 이룰조 Woody]

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

서투기 2주차는 우리가 관심을 가져야하고 사람들의 편견으로 인해 가격이

눌려 있는 A지역에 대한 분석과 함께 토허제 지역을 매수하는 과정에 대하여

정확하게 배울 수 있었습니다.

투자만 하다보니 토허제 지역에 실거래 하는 경우는 주변 회사 동료들 정도를 통해 대략적인

과정만 들어볼 수 있었는데 이렇게 강의에서 배우니 제가 경험하지 못했던 걸

간접 경험할 수 있어 더욱 좋았던 거 같습니다.

A지역 분석 및 토허제 지역 매수 프로세스

환경이 조금 아쉽지만 위치는 좋은 A지역에 대해서

주변에 비슷한 위치가치를 지니는 곳들의 절반 가격이고

교통도 정말 좋기에 관심을 가져야 한다고 알려줬습니다.

어느정도 편견을 가지고 있던 지역인 터라 원래 이정도 가격이지 했었는데

비슷한 위치 가치의 단지들의 가격 수준을 보고 정말 깜짝 놀랐습니다.

가격대 레벨 자체는 이전보다 높아졌다고 느껴지긴 하겠지만

지금 서울 전체적인 시장의 가격 수준이 모두 올라간 상황에서

가격 레벨 수준이 전체적으로 달라졌다고 인식해야하는 시기이고

이전보다 가격이 비싸다고 해서 비싸다고 단정짓는 우를 범하면 안될 거 같습니다.

(1) A지역 개요, 입지

일자리가 없는 대표적인 서울의 베드타운 지역이고

앞으로 뉴타운이 들어와 환경의 개선 여지가 있는 지역이며

2호선 위쪽의 특정 생활권에 가족단위의 수요가 많이 몰리는걸

개요를 통해 알 수 있었습니다.

본격적인 입지가치를 분석해보면

직장의 측면에서 양과 질 모두 아쉽고 자족도시로서의 기능이 부족하지만

다른 일자리까지 편하게 갈 수 있는 교통적인 이점이 큰 도시입니다.

어떤 업무지구든지 가까이 갈 수 있는 이점이 큰 지역이고

여의도 접근성이 더 좋아질 교통호재까지도 착공은 아직 안되었지만

계획이 있는 상태라 교통적으로 더 좋아질 여지가 남아있습니다.

학군도 선호하는 초,중이 있긴 하지만 사람들이

이 학군만 보고 들어올 정도의 수준은 절대 아니고

환경 또한 백화점 매출이 꼴찌 수준이고

해당 상권을 이용하기 위해 아파트를 선택해야하는 정도가 아니다

하지만, 계속해서 재개발이 되고 앞으로 뉴타운도 예정되어 있으면서

사람들이 점차 좋아하는 주거 환경으로 개선이 될 것이다.

공급은 일단 자체 공급이 없는 수준이고 주변에서 이동할만한 가격대 수준의

동네에 큰 공급도 없는 상황이다.

BM

입지 요소가 가격에 어떻게 연관되는지를 비교해보기

(2) A지역 생활권 정리

A지역의 경우는 교통의 가치가 좋은 지역이지만 아쉽게도 역세권이라

부를만한 단지가 거의 없고 대신 시세를 리딩하는 단지들이

대단지라는 특징을 지녔습니다.

물론 대단지라는 이유에 앞서 가치가 있어야하는게 우선이고

플러스 알파 개념으로 대단지까지 갖추면 좋다고 판단하는 프로세스를 가져야합니다.

그리고 이 파트에서 중요하다고 느껴지는 말씀을 하나 해주셨는데

하락장에서는 단지 하나하나 세밀한 가치를 보고 사면 되지만

지금과 같이 올라가는 시장안에서 물건도 넉넉하지 않다면

한발짝 뒤로 물러서서 생활권의 가치를 보고 선택하는 것의 중요성을 말씀해주셨습니다.

추가적으로 또 인상적이었던 인사이트 중 하나가

내가 아 여기는 투자하기 좀 그런데…하는 단지가 있을 때

내가 아는 앞마당 단지와의 전고점 비교를 통해 어느정도 위상을 지닌지 파악하고

아 이정도면 투자할 수 있구나 이정도면 투자하긴 조금 힘들겠구나를 판단하는 점이

내가 가진 편견을 깰 수 있는 방법 중 하나라고 느꼈습니다.

BM

올라가는 시장에서는 생활권의 가치를 보고 단지를 선택하는 것도 중요

가치를 모르겠는 단지는 내 앞마당 단지와 전고점 비교를 통해 위상 가늠

(3) 토허제 지역 매수과정

여기서는 전임, 매임등의 과정부터 세세히 알려주셨는데

요즘 시장에서 질문 할만한 양도세 중과때문에 파는 물건 없는지 물어보는게

현재 정책이나 시장에 관심을 가지고 문의하는 사람이겠구나라는 생각을 해서

이 점 또한 BM해보고자 하였습니다.

그리고 토허제 계약시에 추가되는 사항들에 대해서도 알려주셨는데

익히 우리가 진행하는 가계약 과정이 아닌

약정이라는 허가과정을 거쳐야합니다.

그래서 사전에허가가 날만한지 물어보는 과정이 필수적입니다

왜냐하면 사람이 판단하는거기에 해당 지자체에 문의를 꼭 해보셔야

나중에 낭패보는 일이 없기 때문입니다.

BM

양도세 중과때문에 파는 물건 있는지 전임문의시 추가