관련 강의
[2026 NEW] 내 돈으로 살 수 있는 서울 아파트 찾는 법 - 서울투자 기초반
양파링, 권유디, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요 가볍게 움직이는 욜량 입니다^^
2주차는 양파링 멘토님의 강의 였습니다.
강의에서 서울 4급지 “ㄱ”지역를 다루어 주셨습니다.
왜 이 지역을 봐야하는지 설명해 주셔고
지역에 입지가치 분석 , 생활권별 분석 및 투자전략에 대해서 제대로 뽀개 주셨습니다.
또 규제에도 어떻게 준비해야 하는 지 과정도 배워 보았습니다.
그리고 실거주에서 2년 후 어떻게 가져가야 할 지도 전략을 같이 풀어 주셨습니다.
강의를 들으며 많은 인사이트와 적용점을 가져 갈 수 있었습니다.
그럼 인사인트와 적용점에 대해서 적어 보도록 하겠습니다.
■ 입지가치
“ㄱ” 지역은 4급지 이지만 3대 업무지구를 빠르게 갈 수 있는대도 천장이 높지 않았는데 그 이유가 환경에 대한 약점이 가지고 있어서 인데요. 신축이 들어서고 있어서 가격에 대한 천장이 높아지고 있다는 걸 알 수 있었습니다. 그리고 “ㄱ”지역의 천장이 다른 지역과 비교해 보아도 가격이 높지 않다는 걸 보면서 여전히 저평가 단지들이 있다는 걸 알게 되었습니다.
적용점: 비슷한 지역의 신축 단지들과 비교하며 가격이 어느 정도 레벨인지 , 싼지 비싼지 파악해 본다.
지역분석 한판정리를 해주시면서 과거, 현재 , 미래 , 투자의 의미로 나누어서 설명해 주신부분이 배울 점이 였습니다.
이렇게 나눠서 적어보면 좋겠다 그럼 임보 페이지를 줄이더라도 지역에 대해서 깊이 분석 할 수 있겠다 생각이 들었고
가이드 주신 대로 적용해 봐야 겠습니다.
지역내 연봉수준을 볼때 너무 통계치를 보면서 별로라 단편적으로 보기보다는 돈 있는 사람들이 어디에 살고 생활권별 모습이 다를꺼다 알아간다.
적용점 : 통계치 연봉수준이 적더라도 지역내에서 소득이 높은 곳은 어디인가 찾아보기.
교통을 따질때 주요 업무지구까지 거리를 보면서 비슷한 지역은 어디이고 지역의 각각 역 단지들 가격을 같이 보면서 비교해 주셨는데요. 교통이 더 우수한데 단지매매 가격이 높지 않아서 저평가라고 생각해 볼 수 있었습니다.
적용점 :- 주요 업무지구 시간적 거리를 비슷한 지역과 같이 비교하면서 가격과 연결해 보기.
-교통 호재를 보면서 개통 되었을 때 기존 시간과 얼마나 차이를 낼 수 있는지를 보면서 영향력이 있겠다 생각해 보기
지역내 공급이 어디까지 영향을 줄까.. 지역 사람들은 어디로 가고 싶어 하는지, 어떤 이유로 가는지 배울 수 있었습니다. “ㄱ”지역 공급은 말씀해 주신 지역을 앞으로도 잘 봐야 겠습니다.
“ㄱ” 지역에 뉴타운이 개발되는데 지하철하고 거리가 있더라도 대규모 단지가 조성 되면 환경이 바뀌기 때문에 공급영향에 잘 살펴야 겠습니다.
■ 생활권분석 & 투자전략
시세지도에서 59와 84가 하락률 회복을 보면서 59가 많이 회복했는데요 이건 전세대출이 접근이 났고 수요층이 받쳐 준다는 의미로 볼 수 있습니다.
적용점 : 시세지도에 평형대별 하락률을 보면서 어느 평형대가 수고가 많은지 파악해보고 가격회복 상황 살피기
입지요소가 교통이 약하더라도 대단지로 형성 된 곳이라면 약점을 보완 할 수 있어서 잘 봐야 한다.
대단지 하나로 장점을 가져 갈 수 있는 부분은 단지 하나라 도시가 되고, 환금성이 좋고, 실거래 풍부, 상승탄력, 하락방어 , 노후화 속도느리다는 것을 알아 갈 수 있었습니다.
적용점 : 교통하고 멀더라도 대단지라면 지역사람들이 더 좋아 할지를 현장에서 파악해 보기
적용점 :단지분석을 하면서 단지 내에서 로얄동과 왜 좋아하는지 파악해 놓고 실제 로얄동 실거래도 확인해 본다.
입지가 좋지 않은 곳에 단지들을 보면서 투자해도 될지 고민이 되었는데요. 지난 상승장에 최고가를 다른 단지와 위상 비교를 해보면서 이정도 위상이면 할 수 있겠다 판단해 볼 수 있었습니다
적용점 : 단지가 별로 가 생각 될때는 다른 지역 단지위상과 비교해보면서 레벨을 가늠하며 확신을 가져보기
땅의 가치가 좋지만 세대수가 적은 단지를 보면 투자의 판단이 헤깔린데요 이런 곳은 좋은 땅이라 실거주 수요가 받쳐줘 가격이 쉽게 무너지지 않지만 유동성이 리스크가 있다는 점을 생각해 봐야 한다.
적용점 :- 유동성리스크 판단하고, 상승장 가격반영이 늦는 다는 것을 인지하기
- 실거래 하락장에 거래가 얼마나 찍히는지 판단해 보기
■ 규제 후 매수를 준비하는 과정
토허제 이후 매매와 전세물량도 급감했고 전임/매임도 반기지 않는 상황에서 어려움이 있다는 사실이다 그러나 양도세 중과 유해 종료로 데드라인이 있는 물건이 나오고 있으니 찾아야 한다 말씀해 주셨습니다.
전임하면서 물건에 대해서 명확히 알려고 하면 어떻게 접근해야 하는지고 잘 말씀해 주셨습니다.
적용점 :-첫 전임으로 바로 매물 예약을 잡지 않기
- 양도세 중과로 물건을 파는 물건이 있는지 파악해 보기
매임할때 첫번째 집 , 두번째는 사람 으로 구분지어서 파악을 해나가는 것을 배웠고 타협 할 수 있는 것과 없는 것도 배웠습니다. 전에 타일 깨진 것에 대해서 타협할 생각을 했는데요 . 시장 분위기에 따라 다르다는 것도 배웠습니다.
적용점 :- 토허제지역에서는 약정서가 있기 때문에 1달은 있어야 거래신고 된다는 것 인지.
- 시장분위기 따라 협상 조건이 다르더라도 타협 할 수 없는것은 명확히 하기.
토허제 지역에서는 매매계약이 바뀐점을 배울 수 있었고 1달은 약정서 승인기간 15일이 걸린다는 것도 알았고 매매계약때 반드시 챙겨야 하는 3가지도 알 수 있었습니다.
적용점 :- 매수인 필수 서류 확인(신청서, 토지이용계획서, 자금조달계획서, 개인정보 동의서)
-임차인 거주 중에는 임대차 계약 종료 확인서 챙기기
-약정금 반환을 하고 다시 계약금을 지금한다는점 인지하기.
■ 2년 뒤 전세 셋팅을 준비하는 방법
토허제 지역에서 집을 매수하면 2년 실거주 의무가 있는데 이 기간이 지나고 무조건 전세 두고 나오면 되는게 아니라 그 때 상황을 보고 내 상황을 맞춰서 전략을 세워야 한다 것을 구체적으로 배워보았습니다.
적용점 : 실거주에서 자산배치를 할때는 자금계획 체크리스트 대로 적용하기
■ 드리고 싶은 말씀
멘토님께서는 집을 매수하고 꼭 부동산 사장님과 하는 말씀이 있다고 하셨습니다.
“ 그 다음 ” 저는 어디로 가면 될까요 ?
투자는 했지만 시간이 지나서 여기서 다음 지역으로 갈 수 있다는 목표가 더 생긴다고 말씀해 주셨습니다.
그러면 더 큰 꿈을 향해 나가 갈 수 있다고 하셨습니다. 꼭 저도 매수하면 말해 봐야겠습니다.
좋은 자산을 가져가서 매매가격도 오르고 전세 증액도 받으면서 자동 수익이 발생하는 게 하면
생각만해서 너무 달콤하다. 하지만 쉽지만은 않은 여정이지만 할수 있다고 응원 주셨습니다.
자신을 믿고 독강임투를 꾸준히 해나 가겠습니다.
긴 시간 많은 가르친 주신 양파링 멘토님 너무 감사합니다 ♡
