CEO 마인드로 전세 빼는 법 [로레니v]

안녕하세요, 

여러분의 자유와 행복을 돕고 싶은 행복한 투자자 로레니입니다 :) 

이번 실전반 튜터링을 하면서 

저희 조원분께서 투자물건 전세 빼기를 진행하고 계신데요 

어떻게 구체적으로 도움을 드릴 수 있을까 고민하다 

전세빼기 액션 플랜을 글로 정리해보면 어떨까 하는 생각이 들어 작성해보았습니다. 

최근 대출 규제 때문에 주인전세 또는 세낀 물건을 사게 되는 경우도 많이 있지만, 

매도인과 협의하여 전세를 세팅하고 승계하는 경우도 생기게 됩니다.

이렇게 전세를 새로 맞추고 

투자를 잘 마무리 지어야 하는 경우,

어떻게 하면 빠르게 전세를 잘 맞출 수 있을까 고민하며 

적극적으로 대응하는 것이 필요하다고 생각됩니다. 

전세를 뺄 때도 매도와 마찬가지로

내 물건을 1등으로 만들어 사장님들이 가장 먼저 브리핑할 수 있도록 세팅하는 것이 중요합니다. 

내 물건 1등 만들기 전략 

내 물건을 1등으로 만들기 위해 

세 가지를 기억해야 합니다. 

가격 / 상태 / 조건 

1. 적정한 전세가격 설정 

내 물건이 1등으로 브리핑 되려면 가장 중요한 것은 적정한 ‘전세가격’을  설정하는 일입니다. 

적정한 전세가격을 설정하기 위해 

내 단지 호가 뿐 아니라 인근 단지 (경쟁물건)의 물량까지 반드시 확인해야 합니다.

A. 내 단지의 전세 호가와 실거래가를 확인한다.

1) 지금 내 단지에 나와있는 전세 물건들의 호가와 실제로 거래가 된 실거래가를 비교해본다.

전세 물건 개수와 지역의 전세 분위기에 따라 달라질 수 있겠지만 

예를 들어 내 단지에 나보다 동층/상태/조건이 좋은 전세 물건이 나와있으면,

내 전세가격은 이보다는 낮게 빠질 수 있겠다는 것을 생각해야 합니다. 

(예) 전세 A - 선호동 12층 남향 3.1억

      전세 B - 선호동 8층 동향 2.8억 

      전세 B - 비선호동 10층 남향 2.8억 

      최근 실거래 2.9억 

      내 물건 로얄동 6층 남향 1차 가격 2.9억  

B. 내 단지보다 높은 선호도/ 비슷한 선호도 / 낮은 선호도의 전세 호가를 확인한다. 
 

마찬가지로 내 단지보다 높은 선호도의 단지 전세보다는 낮게, 
비슷한 선호도와 비슷하게 세팅해 볼 수 있고, 

내 단지보다 낮은 선호도 전세 호가 정도 이상은 받을 수 있겠네 가늠해볼 수 있습니다.

C. 가격 외 전세 물건들의 세부 상황, 상태, 조건을 확인한다. 

내 단지보다 상위 생활권에 혹시 쌓여있는 전세는 없는지, 

내 단지 또는 나와 유사한 단지에 나보다 조건이 좋은 물건이 있는지 확인합니다. 

→ 이 중에 가장 보수적인 가격으로 1차 적정 가격을 설정해 볼 수 있습니다.

2. 내 물건 1등 만들기 

네이버 부동산과 전화임장을 통해

내 단지와 경쟁 단지의 전세 매물 정보를 정리하고, 

매일 시간을 정해놓고 루틴처럼 트래킹합니다. 

경쟁 물건들의 세부 정보, 

실제 협상되는 진짜 가격, 

경쟁 물건의 상황과 상태, 수리수준

그리고 전세이기 때문에 입주 가능시기 등을 체크하면서 

내 물건이 지금 몇 번째인지 체크합니다. 

내 물건을 1등으로 계속 만들기 위해 

가격 / 상태 / 조건에서 할 수 있는 모든 노력을 해야합니다. 

그리고 전화임장을 통해 내 물건이 1등으로 브리핑 되는지 확인해 봅니다. 

이 때 동료들의 도움을 받아 내 물건에 대한 객관적인 상황을 파악해볼 수도 있습니다. 

“xx단지 전세 2억 후반에 괜찮은 물건 있나요?”

“(경쟁물건) 나온거 수리 상태는 어때요?”

“(경쟁물건) 입주는 언제부터 가능해요?”

“(경쟁물건) 가격 3억에서 좀 조정 되나요 사장님?”

상황에 따라 "전세자금대출/보증보험 적극 협조" 같은 문구를 광고에 추가하거나 

반려동물 가능, 입주 시기 조율 같은 조건 등도 최대한 유연하게 열어두시는 것이 도움이 될 수 있습니다.  

타임라인별 액션 플랜 

1) 가격 전략 

잔금 D-90일 (홍보 단계) - 매수 부동산 외 적극적 홍보 시작 

잔금 D-60일 (골든 타임) - 가격 조정, 내 물건 가격 압도적 1등 만들기 

잔금 D-30일 (잔금 대비) - 잔금 대비, 내 물건 가격 압도적 1등 만들기

잔금 전 타임라인을 정해놓고, 

내가 전세 가격을 언제 얼만큼 내릴 것인지 미리 정해놓는 것이 좋습니다. 

이 때 내가 감당가능한 마지노선 가격을 알고 있어야 합니다. 

잔금  두 달 전이 보통 골든타임이라고 많이 하는데요. 

잔금  두 달 전후로는 무조건 뺀다는 마음으로 정말 할 수 있는 모든 방법을 동원해야합니다. 

잔금 한 달 전이 되면 마음의 준비를 하고, 

잔금까지 염두해두어야 할 수 있습니다 ㅠㅠ

그리고 내가 미리 정해둔 시기가 오면 가격을 내립니다. 

잔금이 가까워질수록 초조해지는 마음에

가격을 찔끔 찔끔 내리면 오히려 더 역효과일 수 있습니다. 

미리 정해둔 타임라인에 따라 과감하게 가격을 내리며 내 물건을 1등으로 만듭니다.

(예) 잔금 두 달전, 경쟁 매물과 2천 정도 차이 나게 가격에서 압도적 1등 만들기 

2) 내 물건 홍보하기 

잔금 두 세달 전부터 매수 부동산 이외의 부동산 정보를 조사해서 

전세를 본격적으로 내 놓아야 합니다. 

내 단지 주변 뿐 아니라 주변 생활권까지 

문자를 뿌리고, 전화를 돌려서 광고를 부탁드립니다. 

이 중에 내 물건을 등록해주신 고마우신 사장님들은 매주 전화를 돌리며, 

문의 상황을 확인해보는 것이 좋습니다. 

문자만 보낸다고 사장님들이 적극적으로 내 물건을 광고해주시지 않기 때문에 ㅠㅠ

매주 금요일 (주말 전) 사장님들께 보러오는 사람은 없는지 안부 전화를 돌리고, 

주말 이후 확인 전화를 돌려봅니다.

[문자 200개 한 번에 돌리기 칼럼] 

월급쟁이부자들 (직장인 재테크 부동산 스터디 경매 보험) : 네이버 카페

“어휴 이렇게 많이 내놓으면 오히려 안나가~” 

분명히 이렇게 부정적인 반응을 보이시는 사장님들이 있겠지만

나는 최대한 많이 뿌려서 확률을 높이고 내 집에 들어올 ‘딱 1명’만 구한다는 생각으로 

굴하지 않고 많이 돌리는 것이 좋습니다. 

많이 알릴수록 적극적인 사장님, 일 잘하는 사장님을 만날 확률, 

내 임차인 1명을 구해오실 확률이 높아진다는 것을 잊지 말아야 합니다. 

이렇게 문자와 전화를 뿌렸음에도 소식이 없다면

손놓고 있기보다는 현장을 직접 방문해서라도 

부동산에서 사장님들한테 내 물건을 더 적극적으로 홍보하고, 

나라는 존재를 알리는 것이 중요합니다. 

무엇보다 중요한 것은 CEO 마인드 

전세를 빼다보면 잔금이 다가올수록 

정말 아무것도 손에 잡히지 않고, 

매일매일 쫒기는 마음과 불안한 마음이 들 수 있습니다. 

하지만 ‘내 물건의 CEO는 나’

내 물건은 내가 책임진다는 마인드로 

적극적으로 행동하는 것이 무엇보다 중요합니다. 

전세가 안 빠질 때 가장 힘든 건

‘불확실한 미래에 대한 불안감’입니다. 

하지만 불안하고 걱정하며 스스로를 괴롭히기보다는 

전화 한 통이라도 더 해보는 ‘행동’을 하고,

지금 최선을 다해 ‘할 수 있는 행동’을 하는 나를 믿고 응원해주세요.

지금 힘든 이 과정 또한 나중에 우리가 목표로 하는 순자산으로 가는 소중한 경험이 될 것입니다. 

우리 조원분도 끝까지 힘내서 잘 마무리 하셨으면 좋겠습니다.!!

전세빼기 화이팅!!

읽어주셔서 감사합니다.