청개구리 투자자로 끝까지 살아남자 [에이스1반 룰루랄라7]

(과제도 완료 하였습니다❣️)

안녕하세요. 룰루랄라7입니다.

지난 학기 운영진 독서모임에서
프메퍼 튜터님을 처음 뵈었습니다.

독서모임이 끝나갈 무렵,
“한번 꼭 배워보고 싶다”는 소감을 남긴 적이 있습니다.

정말 진심으로 배우고 싶다는 마음이었습니다.

그리고 오늘, 월부학교 4강을 통해
그 바람이 현실이 되었습니다.

그동안 쌓아오신 노하우와 인사이트를
아낌없이 나눠주시는 모습을 보며
튜터님의 시간과 내공이 얼마나 깊은지 느낄 수 있었습니다.

단순한 투자 스킬이 아니라
시장을 바라보는 관점과 태도까지 배울 수 있었던
정말 값진 시간이었습니다.

진심으로 감사드립니다.

상위 1% 투자자가 되기 위해서

끈기를 가지고,
‘NOT A BUT B’를 지키며

어디서든
언제든
실행할 수 있는 투자자.

책상 위에 붙여두고 매일 보겠습니다.

요즘 다주택자를 대상으로 

양도세 등 규제가 많이 나오고 있습니다.

이때 감정적으로 반응할 것이 아니라,

“그래서 지금, 나는 어떻게 투자해야 하는가?”

를 묻는 사람.

 그 질문이 바로 

NOT A BUT B라는 것을 알게 되었습니다.

규제를 ‘두려움’이 아닌
‘시장의 신호’로 읽는 것.

처음엔 놀라웠습니다.

규제가 신호라니!

하지만 결국,
시장의 신호를 읽고
원칙에 맞게 행동하는 사람이
1% 투자자라는 걸 배웠습니다.

명절에 집에 오니 가족들이 걱정합니다.

“요즘 규제 많은데 투자해도 괜찮은 거야?”

엄마를 안심 시켜드리기 위해
겉으로는 “조심해야지”라고 말씀드렸지만,

강의를 들은 지금, 속으로는 이렇게 생각했습니다.

결국 규제 안에서도
‘좋은 가치의 자산을 오래 보유한다’는 

본질을 볼 수 있어야 한다.

규제가 투자를 막는 것이 아니라
그 안에서 기회를 읽어내는 힘이 필요한 것이다.

오늘 강의를 통해 

가치와 가격을 구분하고,
감정을 배제하고,
기계적으로 실행하는 투자자.

1%는 재능이 아니라 

태도와 반복이라는 걸 다시 새깁니다.

PART 1. 지금은 어떤 시기인가? (시장 판단)

우리는 왜 시기를 판단해야 할까?

(WHY)

내가 1급지 좋은 단지를 투자했는데
시기적 이슈로 가격이 빠진다면?

그 자산이 가치가 없어서가 아니다.
단지 시기의 문제일 수 있다.

그래서 우리는
‘가치’만이 아니라
‘시기’도 읽어야 한다.

(WHAT) 무엇을 볼 것인가?

우리가 시장을 판단할 때는 막연한 분위기가 아니라, 

구체적인 지표를 봐야 한다고 배웠습니다.

먼저 가격입니다.

현재 가격이 과거 대비 얼마나 내려와 있는지, 

절대적으로 저평가 구간인지 살펴봐야 합니다. 

동시에 인근 지역과 비교했을 때 

상대적으로 저렴한지도 함께 봐야 합니다. 

거래량이 살아나는지, 

전세가율은 어느 수준인지까지 확인하면 

지금이 매수자 우위인지, 

매도자 우위인지 판단할 수 있습니다.

다음은 정책입니다.
규제 여부, 다주택자 LTV, 재건축·재개발 관련 정책 변화, 투기과열지구 지정 여부 등은 

단순한 뉴스가 아니라 방향성을 알려주는 신호입니다. 

정책은 시장의 흐름을 막기 위한 것이 아니라, 

자금이 어디로 움직일지를 보여주는 힌트라는 것을 배웠습니다. 

정책은 공포가 아니라 해석의 대상입니다.

세 번째는 금리입니다.
금리는 전세시장과 직결됩니다. 

금리가 오르면 전세 수요가 줄거나 

역전세 리스크가 커질 수 있고, 

대출한도 역시 줄어들게 됩니다. 

결국 금리는 사람들이 

실제로 얼마까지 

집을 살 수 있는지를 결정합니다. 

그래서 금리 흐름을 이해하는 것은

곧 매수 여력의 변화를 읽는 것과 같습니다.

마지막으로 공급입니다.
해당 지역의 입주 물량은 물론이고, 

미분양 상황까지 함께 봐야 합니다. 

단순히 한 도시만 보는 것이 아니라 

상위 도시의 공급 흐름까지 함께 살펴야 

전체적인 수급 균형을 이해할 수 있습니다. 

특히 지방이나 외곽 지역일수록 

공급은 가격에 직접적인 영향을 주기 때문에 더욱 중요합니다.

결국 우리는 예측하려는 사람이 아니라,
이미 나와 있는 가격·정책·금리·공급이라는 신호를

해석하는 투자자가 되어야 한다는 걸 배웠습니다.

우리는 예측하는 사람이 아니라,
이미 나온 신호를 해석하는 사람이 되어야 한다.

이번 임보에 시장 판단 체크리스트를 꼭 넣어보겠습니다.

PART 2.무엇을 살 것인가? (단지 가치 판단)

투자 복기는
실력을 만드는 최고의 도구다.

“그때 왜 그 선택을 했을까?”
“그때 무엇을 놓쳤을까?”

▷ 21년 중소도시

당시 그 지역은 공급이 절대적으로 부족한 상황이었습니다.
생활권을 대표하는 단지였고, 전세가율도 높아 하방이 단단한 구조였습니다.

공포보다 수급을 보고 선진입했던 선택이 결국 좋은 결과로 이어졌습니다.

이 경험을 통해 배운 것은 명확합니다.
지방 시장에서는 무엇보다 공급이 핵심 변수라는 것.
수요보다 공급이 가격을 더 직접적으로 움직인다는 걸 체감했습니다.

▷ 22년 광역시

상위 입지는 조정지역으로 묶여 있었고, 

규제가 부담스럽게 느껴졌습니다.

그래서 상대적으로 규제가 덜한 하위 입지를 선택했습니다.

하지만 시간이 지나고 보니, 

규제를 피한 선택이 꼭 좋은 선택은 아니었습니다.

이때 깨달았습니다.
규제가 본질을 바꾸는 것은 아니라는 것.
결국 중요한 건 입지의 가치와 자산의 본질이라는 것을요.

▷ 23년 2급지

시장 분위기는 하락장이었고, 전반적으로 위축된 상황이었습니다.
하지만 절대적으로 가격이 내려와 있었고, 특례보금자리론이라는 정책 자금이 등장했습니다.

하위급지부터 거래가 살아나며 갈아타기 수요가 움직이기 시작했습니다.

이때 남은 교훈은 이것입니다.
“조금 더 떨어지지 않을까?”를 기다리는 것이 아니라,
충분히 가치 있는 자산이라면 적절한 가격에 담고 보유하는 것이 중요하다는 것.

▷ 24년 경기도 외곽

1기 신도시 선도지구 선정, 신생아 특례대출 등 정책 이슈로 시장이 반응하던 시기였습니다.
그럼에도 여전히 가격은 매력적인 구간이었습니다.

완벽한 조건은 아니었지만, 할 수 있는 선택은 존재했습니다.

여기서 배운 점은 단순합니다.
완벽을 기다리다 아무것도 하지 않는 것이 가장 위험하다는 것.
못해도 할 수 있는 선택을 해야 한다.
아무것도 하지 않으면 0이다.

▷ 25년 비규제 지역 외곽

6.27 대책, 10.15 대책 등 규제가 발표되던 시기였습니다.
시장 분위기는 다시 위축되었지만, 

일부에서는 오히려 비규제 지역으로 자금이 이동했습니다.
규제가 나오는 시점에 선진입한 사례도 있었습니다.

이 경험이 남긴 메시지는
앞마당이 많아야 비교가 되고, 비교가 되어야 기회가 보입니다.
비교평가는 기본이지만, 단순 가격 비교만으로는 부족합니다.
흐름과 자금 이동까지 읽을 수 있어야 한다는 것.

이렇게 돌아보니,
결국 모든 경험은 하나로 연결됩니다.

규제도, 금리도, 공급도 결국은 변수일 뿐.
남는 것은 가치 있는 자산을 보는 눈과
그 자산을 담을 수 있는 태도였습니다.

PART 3. 어떻게 실행할 것인가? (액션 플랜)

이미 나온 신호를 정리하고
투자로 연결하는 사람.

이번 임보에서 반드시 할 것:

✔ 단지 가격 정리
✔ 공급 분석
✔ 금리 상황 점검
✔ 정책 상황 체크
✔ 수익률 가설검증 (상향식·하향식)

그리고
구해줘 월부 원페이지로 내 생각 정리하기.

강의 중
메퍼 튜터님께서
“저도 막막했던 시기가 있었다”고 하신 말이 기억에 남습니다.

동료들이 채수를 늘려갈 때도
흔들리지 않고
단단하게 쌓아가셨다고.

그 말을 들으며 느꼈습니다.

채수보다 중요한 건
내 그릇을 키우는 시간이라는 것.

지금 투자금이 부족하다면
뿌리를 내리는 시간을 보내겠습니다.

상위 1%는
특별한 사람이 아니라
끝까지 살아남는 사람이라고 믿습니다.

저도 끝까지 가겠습니다.