📌 내마중 2주차 – 아파트 가치분석 & 비교평가 강의 요약 후기
강의 핵심 key word
- 아파트 매수에서 비교평가는 선택이 아니라 반드시 거쳐야 할 과정
- “지금 이 물건이 내 상황에서 최선인가?”를 판단하는 기준 세우기
- 비교평가의 목적
👉 아닌 단지를 걸러내기
👉 남은 선택지 중 내 상황에 맞는 최적의 단지를 고르는 방법
서울과 지방의 가치 판단 기준 차이
| 수도권 | 지방 | ||
| 입지가치 | 위치 | 강남까지의 거리, 주요업무지구 접근성 | 지방에서의 땅의 가치는 부촌과 연결 된다 그 지역 부자들이 돈을 더 주고서도라도 꼭 사고싶은 프리미엄 |
| 교통 | 지하철 주요노선 이용 가능 여부 주요 업무지구까지의 지하철 연계성 직장의 양(종사자) → 수요가 많음 직장의 질(연봉) → 바잉파워 | 지방에선 대부분 1시간 내 자차 출퇴근 → 교통의 중요도가 덜함 | |
| 직장 | 직장 가깝다고 무조건 선택하지 않음 (다른 요소가 더 중요함!) | ||
| 학군 | 중학교학업성취도평가, 학원 수, 초등학교 학급당 학생 수 수도권 -> 안정적으로 장기 거주하고 싶은 실수요가 탄탄한 곳, 학군이 좋으면서 입지까지 좋아야 더 많은 수요가 생김 지방 -> 장기거주 실거주 수요 탄탄 도시 내 부촌으로 인식 | ||
| 환경 | 유해시설 없는 곳, 균질성, 편의시설 | ||
| 상품가치 | 연식 | 서울은 구축이 기본값이다. 그러니 아파트 입지가 독점성이 있는지가 더 중요함. | 지방에서는 매우 중요한 부분임! 나 여기 살아 라는 말이 나오지 않으면 연식이 더 중요함 도시 규모가 작을 수록 연식이 훨씬 중요함(입지독점성 없음) |
| 세대수 | 세대수가 적으면 환금성이 떨어지고, 균질성이 낮아서 쾌적성이 낮음. | ||
| 브랜드 | 브랜드 단일요소로 가격이 결정된다기 보다 브랜드가 단지 선호도에 미치는 영향, 입지까지 종합적으로 검토 | ||
비교평가를 잘하기 위한 실전 방법
- 비교평가 3단계 전략
- Step.1 지역 내 비교평가 : 동일지역 내 (시,군,구)
- Step.2 지역 간 비교평가: 서로 다른 시,군,구
- Step.3 상황 별 비교평가: 나의 개인상황 (예산, 가족구성, 직장 등)
- 방법
- 시세지도 지역 흐름 먼저 파악
- 부동산 현장 질문을 통해 → 왜 싼지 / 왜 비싼지 이유 확인
- 20~21년 상승장 전고점 단지들의 공통점 분석
- 지역·단지를 넓게 보고 점점 좁혀가는 방식
- Point: 항상 여러 플랜을 확보한 상태에서 의사결정
적용할 점
- 예산 안에서만 보지 말고 선택지를 넓혀보기
- 편견(지방은 안 오른다 등)을 걷어내고 데이터로 확인하기
- 지금 내가 할 수 있는 범위 안에서 최선 찾기
내집마련은 내가 가진 종잣돈으로 감당 가능한 범위 안에서 가장 가치 있고 최선의 집을 고르는 과정
10년 뒤의 내가 “그때 포기하지 않길 잘했어”라고 말할 선택을 하자
